Калкулатор за едностаен: вноска, разходи и доходност от наем
Покупката: кредит и разходи
| Сума | |
|---|---|
| Вноска на месец | … |
| Същата вноска в лева | … |
| Нужен нетен доход (вноска до 45%) | … |
| Ваши пари за цената | … |
| Размер на кредита | … |
| Данък към общината | … |
| Нотариус и Имотен регистър, ориентир | … |
| Комисиона с ДДС | … |
| Банкова оценка и такса | … |
| Всички разходи по сделката | … |
| Пари в брой в деня на нотариуса | … |
| Дял на собствените пари | |
| Лихви за целия срок | … |
Наем срещу вноска и доходност
| Сума | |
|---|---|
| Брутна доходност | … |
| Данък върху наема за година | … |
| Чист доход за година | … |
| Нетна доходност (към цената и разходите) | … |
| Години, за които наемът връща цената | … |
| Месечна вноска по кредита | … |
| Наем минус вноска и такса | … |
Пример: едностаен за €120 000, 46 кв.м
Това е градската медиана. При 20% самоучастие кредитът е €96 000, а вноската за 30 години при 2,7% излиза около €389. Срок от 25 години вдига вноската до €440, срок от 35 я сваля до €354, но общо платената лихва расте. Ако лихвата е с половин пункт по-висока, вноската за 30 години става €415. Разходите по сделката без агенция са около €5 500: данъкът е най-голямото перо, €3 600. В деня на нотариуса ви трябват приблизително €29 500. С финансиране 90% самоучастието пада до €12 000, а вноската се качва до €438.
Два едностайни един до друг: колко е разликата на месец
Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.
Как смята калкулаторът
Вноската е анюитетна: еднаква всеки месец, като в първите години по-голямата ѝ част е лихва. Местният данък се смята като процент от цената. Законът го смята върху по-голямото от двете числа, цената по договора или данъчната оценка, а при едностайните в София по-голямо почти винаги е цената. Нотариусът е по опростена формула, за вписване отиват 0,1%, а към банката оценка от €200 и такса, изразена като процент от кредита. Долната част приема, че наемът се получава 11 месеца от 12 по подразбиране. Данъкът върху наема е 10% от 90% от получения наем, защото 10% се признават като разходи без документи. Нетната доходност се дели на цената плюс около 4% разходи по покупката, иначе излиза по-висока, отколкото е.
Наемът на едностаен срещу вноската
Медианният наем на едностаен в София е €480. Ако купите медианния едностаен (€120 000) с 20% свои пари и кредит за 30 години, ще плащате около €389. Вноската е по-ниска, и това е рядко: при тристайните е обратното. Затова за млад човек със стабилен доход и събрани около €29 500 покупката често излиза по-евтина от наема още от първия месец. За инвеститора същото число казва друго: ако купи с кредит и отдаде за €480, наемът покрива вноската и таксата за входа, но остава малко за празни месеци и ремонти. С медианните числа брутната доходност е 4,8%, а нетната след данък, такса €20 на месец, един празен месец и €150 годишни разходи е около 3,5%. В Люлин 9, Красна поляна 1, Люлин 10 брутната минава 5,5%.
Метърът на обявата спрямо медианата за София
Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.
Как да свалите вноската
- Поискайте оферти от поне три банки. При кредит около €100 000 разлика от 0,3 пункта в лихвата е около €15 на месец за 30 години.
- Ако сте под 35 години, питайте за програмите с финансиране до 90%: самоучастието пада наполовина.
- Купете от собственик. Без комисиона спестявате 2–3% плюс ДДС, при едностаен това са €3 000–4 500.
- Пазарете се. Всеки €5 000 отстъпка са около €20 по-малко вноска на месец.
- Проверете таксата за предсрочно погасяване, ако очаквате пари след година-две.
Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата
Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.
- Безплатно и без договор
- Кои документи да поискате
- Панел, тухла или ново
Въпроси за кредита и сметките
Колко самоучастие трябва за едностаен?
Обичайно банката дава 80%, понякога 85%, като смята от по-малкото число: цената или оценката на нейния оценител. При €120 000 това са €18 000 до €24 000 собствени пари. При някои програми за млади хора финансирането стига 90%, тогава самоучастието е €12 000. Разходите по сделката са отделно.
Какъв доход иска банката за вноска около €400?
Всички вноски по кредити обикновено не бива да минават 40–50% от нетния доход. При вноска €389 това е домакинство с поне около €900 нетно на месец. Ако кредитът е на двама, доходите се събират.
Кои разходи смята калкулаторът?
Данъка, който общината взема при покупка (в София 3%), нотариалната такса по опростена тарифа, вписването (0,1%), оценката и таксата за обработка на кредита, агенционната комисиона, ако въведете такава, и адвоката.
Как се смята нетната доходност?
От годишния наем вадим празните месеци, данъка върху наема (10% след 10% нормативно признати разходи), таксата за входа и годишните данък сгради, такса смет и дребни ремонти. Остатъкът делим на цената плюс разходите по покупката.
Какво остава извън сметката?
Задължителните за банката застраховки на жилището и на кредитополучателя, промяната на лихвата при плаващ лихвен процент, ремонтът и обзавеждането. При отдаване и комисионата на агенция, ако наемателя го намира агенция.
Защо сумата за нотариуса е приблизителна?
Нотариусът я смята по тарифата според материалния интерес. В калкулатора слагаме 0,55% от цената с долна граница €250 и горна €1 600, върху които идва ДДС. За жилище за €100–150 хил. това прави около €650–850, колкото показва и тарифата.