Кои сме и как смятаме

Защо сайт само за едностайни

Едностайният е жилището, с което много хора влизат в собствеността: първо жилище с кредит, първа инвестиция, жилище за дете, което следва. Той е и това, към което се връщат по-късно, когато децата пораснат и голямото жилище стане излишно. Въпросите около него са различни от тези при семейното жилище: наемът срещу вноската, доходността, отделната кухня срещу бокса, колко бързо може да се продаде отново.

Големите портали показват всички жилища заедно и тяхната средна цена почти нищо не казва за едностайния. Затова броим само едностайни, отделно за всеки квартал, и когато извадката е тънка, го пишем. А при едностайните те често са малко: в цяла София броим около шест пъти по-малко обяви, отколкото за двустайни.

Методология

• Източник на обявите за продажба. Всички оферти в imot.bg, които бяха онлайн в средата на септември 2026 г., за София и близките населени места. Едностайни апартаменти: 1 123 обяви след почистване.
• Източник на наемите. Отделно сваляне на офертите за отдаване на едностайни през същия месец: 724 обяви, медиана €480 на месец.
• Почистване. Изключваме обяви с невъзможни площ или цена, повторения на едно и също жилище и записи, които явно не са едностайни, например стаи в общежитие или гаражи.
• Медиана. Навсякъде показваме медиана, не средна. При малка извадка средната се мести с всяка луксозна обява, медианата не.
• Праг от пет обяви. Квартал получава собствени числа при поне пет обяви. Такива са 60 от 136 квартала.
• Ориентир по съседство. Под пет обяви събираме обявите на най-близките райони до поне 15 и показваме тяхната медиана с уточнение, че е ориентир.
• Ново строителство. В строеж е жилище, чиято сграда още няма удостоверение за въвеждане в експлоатация. Акт 16 наричаме сградите, въведени от 2021 г. насам.
• Околност. Спирките, входовете на метрото, магазините, аптеките, училищата, парковете и висшите училища ги броим в OpenStreetMap, в рамките на района.

Собственик, агенция или строител

Кой стои зад обявата, познаваме по две следи. Първата е телефонът: ако същият номер се появява само веднъж или два пъти в цялата база, вероятно е на частно лице. Втората е езикът: изрази като „предлагаме на вашето внимание“ издават агенция. Номер, който стои зад десетки обяви в една нова сграда, е на строителя. Така излизат 105 обяви от собственици (9,3%), 917 от агенции и 101 от строители. Методът понякога греши, например при собственик, който продава няколко жилища.

Какво показаха данните

Метърът на едностайния е €2 659/кв.м, по-скъп от двустайния (€2 514/кв.м) и тристайния (€2 454/кв.м). Най-евтин е в Обеля (€1 861/кв.м), най-скъп в Лозенец (€4 336/кв.м). Една трета от обявите са за жилища в строеж. Брутната доходност от наем е 4,8% за града и над 5,5% в няколко квартала на Люлин и Красна поляна.

Къде свършват данните

Не знаем реалните цени по сделки: у нас нотариалните цени по квартали не се публикуват, затова говорим за поискани цени. Не оценяваме качеството на сградите, шума, съседите и управителя на входа. Как да ги проверите сами, описваме на страниците: отидете на оглед вечер и в делник, поговорете със съседите, извадете справка от Имотния регистър.

Независимост

Нямаме договори с агенции, строители или банки. Не показваме платени обяви и не подреждаме кварталите срещу заплащане. Оценките в страниците на кварталите са редакционни, изведени от едни и същи правила върху данните, и не са отзиви на клиенти. Затова и не ги маркираме като рецензии за търсачките.

Контакт

Забелязали сте число, което не се връзва, или неточна фраза? Пратете ни ред на info@ednostaen.com. Телефон не поддържаме, отговаряме писмено или по заявката.