Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Едностаен с гола собственост: плащате днес, влизате някой ден

Обявата казва „продава гола собственост, запазено право на ползване“ и цената е с една трета под съседните. Звучи като подарък, докато не си зададете въпроса кога точно ще отключите вратата. Отговорът е: когато правото на ползване угасне, а това най-често значи след смъртта на продавача. В извадката ни от 953 обяви за едностайни, след като махнахме дублите, не намерихме нито една, която изрично да предлага гола собственост. Такива сделки рядко минават през портала, договарят се между познати, роднини и съседи. Затова тук няма графики на пазара, а сметка: колко струва чакането.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Какво точно купувате

Собствеността има няколко съставки: да ползвате вещта, да събирате доходите от нея и да се разпореждате с нея. При голата собственост продавачът задържа първите две за себе си, а на вас прехвърля правото на собственост без ползването. Юридически вие сте собственик от деня на нотариалния акт. Практически не можете да живеете в жилището, не можете да го отдадете и не получавате наема, ако ползвателят го отдава.

Правото на ползване по Закона за собствеността е вещно право, вписва се в имотния регистър и важи срещу всеки. Когато е учредено в полза на човек, по правило е пожизнено, освен ако в акта не е записан по-кратък срок. Не се наследява. Угасва със смъртта на ползвателя, с изтичането на срока, ако има такъв, с изричен отказ, оформен нотариално, и при неупражняване в продължение на пет години. Последното е по-скоро учебникарски случай: възрастен човек, който е запазил ползването, обикновено живее точно там.

Едно сухо наблюдение от сделки: голата собственост се продава почти винаги на хора, които познават продавача. Съсед, който иска апартамента за детето си. Племенник. Бивш наемател. Непознат купувач от обява е рядкост, защото рискът е несиметричен и на двете страни им трябва доверие.

Кой плаща данъка, сметките и ремонтите

Кой какво плаща при гола собственост (общо правило, уточнява се в акта)
Разход	Ползвателят (продавачът)	Голият собственик (вие)
Данък сгради и такса смет	Да, данъчно задълженото лице при учредено право на ползване е ползвателят	Не, докато ползването трае
Ток, вода, парно, интернет	Да	Не
Такса вход и разходи за поддържане на общите части	Да, той е обитателят	Не
Обикновена поддръжка (боя, кран, ключ на тока)	Да	Не
Голям ремонт (покрив, фасада, щранг по решение на общото събрание)	Спорно, уредете го	Обикновено да, като собственик на идеалните части
Застраховка на имота	По договаряне	Във ваш интерес е да има

Законът казва, че ползвателят трябва да ползва вещта като добър стопанин, без да променя предназначението ѝ, и да плаща разходите, свързани с ползването. Местните данъци при учредено вещно право на ползване се дължат от ползвателя, затова данък сгради и такса смет продължават да идват на името на продавача. Останалото е сива зона и мястото ѝ е в нотариалния акт или в отделно споразумение.

Най-честият спор, който виждаме, е за ремонтите по решение на етажната собственост. Вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ и разходите за ремонт на общите части се разпределят между собствениците по идеални части. Вие сте собственикът, значи писмото от управителя на входа може да дойде до вас, макар че в жилището живее друг. Повече за начина, по който се вземат тези решения, има в статията за общото събрание на входа.

Как се оценява голата собственост

Няма таблица, по която пазарът да смята. Има логика: голата собственост струва колкото пълната, минус стойността на ползването, което се отказвате да получавате. Ползването на едностаен в София се измерва с наема. Медианният наем на едностаен в извадката ни е €480 на месец, медианната офертна цена е €120 000. Ако от годишния наем махнем около 20% за празни месеци, данък и дребни разходи, остават около €4 608 нетно на година.

Тези пари не идват днес, идват постепенно, затова се дисконтират. При норма от 4% годишно и различен очакван срок на ползването получаваме графиката отдолу. Числата са ориентировъчни. Не включват ръста на цените, който работи във ваша полза, нито риска ползвателят да живее много по-дълго от очакваното, който работи срещу вас.

Каква част от пълната цена е ползването, според очаквания срок

17,1%

5 г.

31,1%

10 г.

42,7%

15 г.

52,2%

20 г.

60%

25 г.

Пример: едностаен за €120 000, нетен наем €4 608 годишно, дисконт 4%. Голата собственост е останалата част от цената.

При очакван срок от 15 години ползването струва около 42,7% от цената, значи справедлива цена за голата собственост би била около €68 800. На практика страните рядко правят дисконтови сметки. Договарят „половин цена“ или „шейсет процента“ и после всеки се чуди дали е спечелил. Сметката отдолу поне ви дава отправна точка за разговора.

Колко струва голата собственост

Пазарна цена на свободен едностаен, €Наем, който бихте получавали, €/месецПразни месеци, данък и разходи, % от наемаОчакван срок на ползването, годиниНорма на дисконтиране, %

Ориентировъчна сметка. Очакваният срок е предположение, а не прогноза за конкретен човек. За данъчната оценка на правата при сделката питайте нотариуса.

Кога влизате и какво става дотогава

Денят, в който ще влезете, не е в акта. Записан е само механизмът. Когато ползвателят почине, правото на ползване угасва автоматично и вие ставате пълен собственик без нова сделка. За заличаването в регистъра обикновено стига смъртният акт, но питайте службата по вписванията или нотариуса как процедират.

Дотогава сте собственик без ключ. Можете да поискате достъп за оглед при разумен повод, например теч към съседите. Не можете да решите сами, че ще смените дограмата или ще правите ремонт. Ако ползвателят започне да руши или да ползва жилището не по предназначение, имате права срещу него, но спор с възрастен човек, с когото сте подписали такава сделка, е последното, което някой иска.

Ползвателят може да отдаде жилището под наем, защото наемът е доход от вещта, а доходите са негови. Това изненадва купувачите. Ако продавачът отиде да живее при дъщеря си и даде апартамента на студенти, наемът е за него, данъкът върху наема също. Ако това ви притеснява, кажете го преди подписа, не след. Как изглежда един добър наемен договор от страната на собственика, описваме в статията за договора за наем.

Рисковете за купувача

Дълголетието. Очакваната продължителност на живота е средна стойност за цялото население. Конкретният човек може да живее 25 години след сделката, а вие да сте платили като за 10.
Кредитът. Много банки не приемат гола собственост за обезпечение или я оценяват с голяма отстъпка. Повечето купувачи плащат със свои пари. Ако разчитате на кредит, питайте банката преди капарото, не след. Общата логика е в статията за кредита.
Състоянието. Жилището остарява, докато чакате. Ползвателят няма стимул да прави голям ремонт на чужд имот. Влизате в апартамент, който ще трябва да ремонтирате, и бюджетът за това е реален.
Наследниците на продавача. Те не наследяват апартамента, но понякога оспорват сделката, особено ако цената е била много ниска или продавачът е бил болен. Добре е цената да е реално платена по банков път и съответна на пазара.
Препродажбата. Можете да продадете голата собственост, но кръгът купувачи е тесен и отстъпката ще е по-голяма от тази, която сте получили.

Ние бихме гледали на голата собственост като на дългосрочно спестяване в недвижим имот, а не като на жилище. Ако ви трябва покрив до две-три години, тази форма не е за вас. Ако имате свободни пари, нямате бърза нужда и познавате продавача, може да е разумна сделка. Сравнението с едностаен като пенсионен план е полезно: и двете са залог за 15–20 години напред.

Защо продавачът го прави и какво да проверите

Типичният продавач е възрастен човек с апартамент и малка пенсия. Иска пари за лечение, за помощ на децата или просто да живее по-добре, без да напуска дома си. Другата посока са родители, които искат да прехвърлят жилището на дете, но да запазят сигурността си. Във втория случай по-често се прави дарение със запазено право на ползване, а не продажба. Ако родителят все пак трябва да се премести, вижте статията за едностаен за възрастен родител.

Ако продавачът иска и грижа, а не само пари, това вече е друг договор: прехвърляне срещу издръжка и гледане. Двете неща често се смесват в разговорите, а последиците са много различни.

Нотариален акт на продавача и актуална скица от кадастъра, както при всяка покупка.
Удостоверение за тежести дали няма ипотека, възбрана или вече учредено ползване в полза на друг.
Семейно положение ако имотът е СИО, правото на ползване и продажбата искат съгласие на двамата съпрузи.
Текст на клаузата за ползването пожизнено или срочно, кой плаща големите ремонти, достъп при авария, може ли да се отдава.
Начин на плащане банков превод, ясно записан в акта, за да няма после спор, че цената не е платена.

Пълният списък документи за обикновена покупка е в статията за документите. Разходите по сделката от статията за разходите, местният данък, нотариусът и вписването, ги има и тук, макар основата за данъка да се смята по-особено. Питайте нотариуса как, преди да се разберете за цената.

Ако не искате да чакате

Ако бюджетът ви е колкото цената на гола собственост в централен квартал, погледнете и свободните едностайни в по-евтините райони. В Люлин 10 или Обеля 2 цените на кв.м са сред най-ниските в града и влизате веднага. Целият разрез по квартали е в статията за евтините едностайни.

Ако искате подбрани обяви за свободни едностайни в бюджета си или втори поглед върху конкретна оферта за гола собственост, опишете я във формата „Заявка“. Изпращаме списък какво да проверите в документите и ориентир за цената. Безплатно, не сме агенция и не взимаме комисиона.

Купуване на гола собственост: оценка на редакцията

2,2от 5

Купуване на гола собственост: оценка на редакцията

Разумна сделка за купувач със свободни пари, без бърза нужда от жилище и с доверие към продавача. За първо жилище или с кредит почти никога не върши работа.

Цена спрямо пазара★★★★★
Отстъпката е реална и при дълго ползване може да е голяма.
Предвидимост★★★★★
Не знаете кога ще влезете, а това е главният въпрос.
Достъп до кредит★★★★★
Много банки не финансират такава покупка.
Правна яснота★★★★★
Основните правила са ясни, ремонтите и наемът често не са уредени.
Ликвидност★★★★★
Голата собственост се препродава трудно и с отстъпка.
Състояние при влизане★★★★★
Жилището обикновено чака ремонт, когато го получите.

Предимства

Купувате имот в добър квартал под пазарната цена
Цената на имота расте, докато чакате
Данъкът и текущите сметки са на ползвателя

Слабости

Неизвестен срок до влизането
Трудно с кредит и трудно за препродажба
Спорове за големите ремонти, ако не са уредени

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

Цената на кв.м спрямо района
Панел, тухла или ново
Две минути за попълване

Безплатна заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да изгоня ползвателя, ако съм собственик?

Не. Правото на ползване е вещно, вписано е и важи срещу вас. Можете да реагирате, ако ползвателят руши имота или го ползва не по предназначение, но не и да го изведете, защото сте платили.

Кой плаща данък сгради при гола собственост?

При учредено право на ползване данъчно задължен е ползвателят. Затова данъкът и таксата смет остават на името на продавача, докато ползването трае.

Може ли ползвателят да даде апартамента под наем?

Да, наемът е доход от вещта и принадлежи на ползвателя. Ако не искате това, уговорете ограничение в акта, макар че продавачите рядко се съгласяват.

Какво става, ако купувачът на голата собственост почине първи?

Голата собственост се наследява от неговите наследници като всяко друго имущество. Правото на ползване на продавача продължава, нищо не се променя за него.

Колко по-евтина е голата собственост?

Зависи главно от очаквания срок на ползването. При наем и цени като медианите в София ползването за 10 години струва около 31,1% от цената, а за 15 години около 42,7%. На практика страните често договарят кръгла отстъпка от 40–50%.

Дава ли банка кредит за гола собственост?

Много банки не приемат такъв имот за обезпечение или го оценяват ниско. Питайте конкретната банка, преди да платите капаро, и разчитайте основно на свои пари.

Мога ли да продам голата собственост преди ползвателят да почине?

Да, като всяко право на собственост. Новият купувач придобива същото положение, с правото на ползване върху имота. Кръгът купувачи обаче е тесен.

Трябва ли ми адвокат, ако сделката е с роднина?

Точно тогава. Клаузите за ремонтите, достъпа и плащането предотвратяват семейни спорове години по-късно. Нотариусът проверява законността, но не пише вашите интереси.

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.