Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Едностаен за сина или дъщерята: на чие име да е и колко струва всеки вариант

Родителите са най-предвидимите купувачи на едностайни в София. Знаят бюджета, знаят срока (началото на учебната година) и обикновено плащат без кредит. Труден е само един въпрос, който се задава чак при нотариуса: на чие име да е актът. От отговора зависят таксите сега и свободата на детето след години.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Трите варианта, между които се избира

На ваше име, по-късно дарение

Купувате като обикновен купувач. Когато прецените, дарявате жилището на детето. Пълен контрол до момента на дарението.

Директно на името на детето

Детето е купувач и собственик от първия ден. Парите са ваш подарък. Просто днес, сложно утре, ако е непълнолетно.

Дарение със запазено право на ползване

Детето става собственик, а вие си запазвате пожизнено право да ползвате жилището или да го отдавате. Популярно, когато имотът вече е ваш.

Няма универсален отговор. Има въпрос, който да си зададете: какво искам да мога да направя с това жилище след десет години, без да питам никого. Ако отговорът е „нищо, то е за детето“, единият вариант е ясен. Ако е „да мога да го продам, ако се наложи“, друг.

Студентският интерес се вижда и в обявите: в 27 от тях думата „студент“ присъства директно, с медиана €148 000. В Студентски град преброихме 95 обяви за едностайни, втория най-голям квартал в извадката, с медиана €125 000. Повече за района има в статията за Студентски град.

Дарение от родител на дете: данъци и такси

По Закона за местните данъци и такси дарението между родители и деца не се облага с местния данък при придобиване. Това е голямата разлика спрямо покупката, при която в Столична община плащате 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. При дарение остават нотариалната такса и таксата за вписване, които се смятат върху данъчната оценка, а тя за панелен едностаен често е малка част от пазарната цена. Пример: при данъчна оценка €42 000 нотариалната такса по тарифата е около €390, вписването около €42. Сравнете това с €4 330 разходи при покупка на същото жилище за €120 000.

Две неща, които родителите обикновено не чуват. Първо, дарението може да бъде отменено по съдебен ред само в тесни случаи, изброени в Закона за задълженията и договорите (чл. 227), например при тежка неблагодарност. Не е лост за възпитание. Второ, ако имате и друго дете, след смъртта ви то може да поиска дарението да бъде намалено, ако засяга запазената му част по Закона за наследството. Ако децата са две, а жилището е едно, говорете с нотариуса и за това.

Покупка директно на името на детето

Пълнолетно дете купува само, с ваши пари, които сте му дарили. Дарението на пари между родители и деца също не се облага. Банковият превод от вашата сметка към продавача е напълно достатъчен за нотариуса, който ще поиска декларация за произхода на средствата. Останалите книжа са като при всяка покупка, по списъка в документите за едностаен. При непълнолетно дете е друго. До 14 години детето се представлява от родителите, а между 14 и 18 подписва само, но със съгласие на родител. Купуването е лесно. Трудно става после: за всяка продажба, замяна или ипотека на имота на непълнолетно дете се иска разрешение от районния съд по Семейния кодекс (чл. 130). Съдът дава разрешение само ако сделката е в интерес на детето.

Практическият извод: кредит за такава покупка е почти невъзможен, а ако след три години решите, че искате двустаен вместо едностаен, ще чакате съдебно решение. Когато детето навърши 18, то вече решава само, включително да продаде жилището без вашето мнение. Ние бихме купували на името на непълнолетно дете само при плащане изцяло в брой и хоризонт поне до пълнолетието му.

Дарение със запазено право на ползване

Тук родителят дарява собствеността, но в същия нотариален акт си запазва вещното право на ползване, обикновено пожизнено. Детето е собственик. Родителят може да живее в жилището или да го отдава и да получава наема. Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя и тогава детето има пълна собственост, без наследствено производство за това жилище. Данъкът върху сградата при учредено право на ползване се дължи от ползвателя, не от собственика. Таксите при дарение се смятат по данъчната оценка, като в нея влиза и стойността на правото на ползване. Детето може да продаде, но купувачът ще придобие жилище с вашето право на ползване, което на практика означава, че без вашето съгласие продажба няма.

Това е най-често срещаният избор, когато едностайният вече е собственост на родителя и целта е той да мине на детето приживе, без да се губи контрол. При нова покупка обикновено се прави на две стъпки: купувате на свое име, после дарявате със запазено ползване.

Колко струва всеки вариант

Сметнахме разходите при цена €120 000, данъчна оценка €42 000 и местен данък 3%. Нотариалната такса е по тарифата, с ДДС, като ориентир. Агенция и адвокат не са включени, те са еднакви във всички варианти. Пълната разбивка на разходите при покупка е в статията за разходите.

Разходи по варианти при цена €120 000

Покупка на ваше име
€4 330
Покупка на името на детето
€4 330
Покупка + дарение по-късно
€4 762
Само дарение (имотът вече е ваш)
€432

Дарението между родител и дете не се облага с местния данък; плащат се нотариус и вписване по данъчната оценка.

Разходи: покупка, дарение, двете заедно

Цена на жилището, €Данъчна оценка, €Местен данък при покупка, %

Нотариалната такса е приблизителна по пропорционалната тарифа, с ДДС. Точната сума ще ви каже нотариусът.

Какво печелите и губите
Вариант	Контрол на родителя	Ако искате да продадете	Допълнителни разходи
На ваше име	пълен	продавате сами	няма
На името на детето (пълнолетно)	никакъв	решава детето	няма
На името на детето (непълнолетно)	частичен	разрешение от съда	съдебна процедура при продажба
Дарение със запазено ползване	ползване и наем	на практика с двамата	нотариус и вписване по оценка

Когато детето завърши и замине

Много от тези жилища след пет години се отдават. Наемът се облага в ръцете на този, който го получава: собственика или ползвателя, ако има учредено право на ползване. Ориентир за доходността дава статията за едностаен като инвестиция: градската медиана на наема на едностаен е €480 на месец. Нашият избор за осемнайсетгодишен студент: купувате на свое име, близо до университета, например в Овча купел или Младост 2, а дарението правите по-късно, когато сте сигурни, че жилището ще остане. За по-голямо дете със собствен доход вариантът директно на негово име е по-евтин и по-честен.

Ако търсите едностаен за дете и искате списък с подходящи обяви плюс бележка какво да проверите в акта, попълнете заявката. Безплатно е, работим без комисиона. Ако двама родители купуват заедно с различни вноски, полезна е и статията за покупка от двама, а ако жилището идва от наследство, вижте наследен едностаен.

Едностаен за детето: оценка на редакцията

3,7от 5

Едностаен за детето: оценка на редакцията

Покупка на свое име и дарение по-късно е най-гъвкавото решение. Директната покупка на името на непълнолетно дете е най-лесна днес и най-трудна утре.

Данъчна ефективност★★★★★
Дарението между родители и деца не се облага с местния данък.
Гъвкавост за родителя★★★★★
Зависи силно от варианта: от пълен контрол до никакъв.
Защита на детето★★★★★
Собствеността на детето е защитена и от съда при непълнолетие.
Сложност★★★★★
Правото на ползване и съдебното разрешение изискват консултация.
Разходи по сделката★★★★★
Допълнителното дарение струва малко спрямо покупката.
Семейни рискове★★★★★
Запазената част на други деца може да върне въпроса след години.

Предимства

Без местен данък при дарение на дете
Правото на ползване пази родителя
Студентските квартали имат много обяви

Слабости

Продажба на имот на непълнолетно дете иска съд
Пълнолетното дете решава само
Двойната стъпка носи двойни такси

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата

Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.

Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
Не сме агенция, без комисиона
Отговор до един работен ден

Безплатна заявка

Често задавани въпроси

Плаща ли се данък при дарение на апартамент от родител на дете?

Местният данък при придобиване не се дължи при дарение между родители и деца. Плащат се нотариалната такса и таксата за вписване, изчислени върху данъчната оценка.

Може ли да купя апартамент на името на непълнолетното си дете?

Може. Купуването е лесно, но за всяка последваща продажба или ипотека трябва разрешение от районния съд. Ако планирате промени в следващите години, по-добре купете на свое име.

Какво е запазено право на ползване?

Вещно право, което дарителят си запазва в нотариалния акт: да живее в жилището или да го отдава. Обикновено е пожизнено и се погасява със смъртта на ползвателя.

Може ли да си върна дареното жилище?

Само по съдебен ред и в тесни случаи, които законът изброява, като тежка неблагодарност. Промяна на решението или скарване не са основание.

Кой плаща данък сгради, ако съм си запазил правото на ползване?

Ползвателят. Затова след дарението данъкът сгради продължава да идва на името на родителя, който ползва жилището.

Ще засегне ли дарението другото ми дете?

Може. След смъртта на дарителя другото дете може да поиска намаляване на дарението, ако то засяга запазената му част от наследството. Обсъдете го с нотариус, ако децата са повече.

Нужен ли е адвокат за дарение?

Не задължително. Нотариусът изготвя акта и проверява документите. Адвокат има смисъл при по-сложни семейни случаи или ако искате договор с допълнителни условия.

Мога ли да даря жилище, което още изплащам на банката?

Само със съгласието на банката, защото ипотеката остава върху имота. Повечето банки искат кредитът да бъде погасен или прехвърлен, преди да се съгласят.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.