Дублираните обяви за едностайни: колко предложения има всъщност и коя цена е истинската

Откъде идват дублите

Собственикът дава ключ на три агенции, защото така му се струва по-бързо. Всяка качва своя обява със свои снимки и свой текст, понякога и със своя цена. Строителят публикува апартамента от собствен профил, а брокерите, с които работи, го качват отново. Някои агенции слагат една и съща оферта в два-три съседни квартала, за да излиза в повече търсения: жилище на границата между Студентски град и Малинова долина законно може да се опише и така, и така.

Нищо от това не е измама в тесния смисъл. Резултатът обаче е, че пазарът изглежда по-голям, отколкото е, и средните цени по квартали се изкривяват. Едно скъпо студио, качено шест пъти, тежи в статистиката колкото шест различни жилища. Затова в тази статия броим два пъти: веднъж обявите, веднъж предложенията зад тях.

Има и обратният ефект. Когато видите същото жилище в пет обяви, подсъзнателно решавате, че „всички го продават, значи е търсено“. Обикновено е точно обратното: собственик, който чака купувач от месеци, раздава ключа на всеки, който поиска.

Колко са дублите в обявите за едностайни

Точните дубли са 15,1% от всички обяви, тоест приблизително всяка седма обява повтаря друга. 97 групи са по две обяви, 21 по три, а най-голямата група е от 6 обяви за едно и също жилище. В 58 от 127 групи копията са в различни квартали, тоест търсенето по квартал не ви пази от тях.

Броим само точните съвпадения. Когато една агенция качи жилището за €118 000, а друга за €119 500, нашето правило ги отчита като различни обяви, макар да е едно и също жилище. Затова истинският брой повторения е по-голям от 170, а тези случаи броим отделно в секцията за цените.

Кои квартали изглеждат по-големи, отколкото са

Най-много кръстосани копия има в Малинова долина и Студентски град. Там голяма част от предлагането е ново строителство и едни и същи апартаменти от един комплекс се рекламират от строителя и от няколко агенции, като кварталът се пише според вкуса на рекламиращия. В Центъра от 87 обяви различните са 71, защото там една сграда в строеж се продава от няколко брокерски офиса паралелно.

Практическият извод: ако следите Малинова долина или Студентски град, гледайте двата квартала заедно и сортирайте по площ. Повторенията се виждат веднага, щом обявите застанат една до друга. Ако ви трябва сравнение на цените по квартали без този шум, таблицата с цените е добра отправна точка, но я четете като ориентир.

Едно жилище, две цени: коя е истинската

Тук нещата стават по-интересни. 29 пъти в извадката срещнахме обяви с еднаква площ, етаж, етажност и година на сградата, но с различна цена, като разликата е до 15%. Не всички са едно и също жилище: в един блок може да има два еднакви апартамента на един етаж. Когато обаче и описанието започва по един и същ начин, съмнението е малко. Медианната разлика е 5%, около €6 000, а най-голямата е €17 000. В 29 от 29 случая обявите са с различни телефони, тоест с различни посредници.

Защо цените се разминават? Едната агенция е качила обявата преди месеци и не е свалила цената, когато собственикът я е намалил. Другата е добавила собствената си комисиона в цената, за да напише „без комисиона за купувача“. Трета е закръглила нагоре, защото ще се пазари. Понякога разликата е само €1 000 или по-малко (6 случая) и идва от това, че някой е превърнал лева в евро и е закръглил различно.

Истинската цена е тази, която собственикът ще подпише. Не я научавате от обявите, научавате я като попитате. Ние бихме се обадили на посредника с най-ниската цена и бихме попитали направо дали има друга обява за същото жилище и защо е по-скъпа. Тонът на отговора казва много. За това как четем закръглените цени вижте статията за кръглите цени, а за това колко се разминават цените в един и същ квартал, разсейването на цените.

Кой е истинският посредник

Когато едно жилище се продава от четири агенции, само една или две от тях реално са говорили със собственика. Останалите често са копирали обявата от колега и разчитат на споделена комисиона. Това има значение за вас по две причини. Първо, информацията се губи по веригата: площта, етажът и тежестите идват „от чуто“. Второ, ако подпишете огледен лист с двама посредници за едно и също жилище, може да се окаже, че и двамата смятат, че им дължите комисиона.

В 47 от групите с еднакви обяви телефонът е един и същ, а кварталите са различни: един рекламиращ просто е качил обявата на няколко места. В 67 групи телефоните са поне два. Това са случаите, в които си струва да разберете кой държи ключа.

• Питайте за договора със собственика. Агенция с изключителен договор ще ви каже това веднага. Ако отговорът е мъгляв, вероятно не е тя.
• Поискайте името на собственика преди огледа. По-късно ще го сверите с нотариалния акт. Ако посредникът не го знае, значи не е виждал документите.
• Не подписвайте два огледни листа за едно жилище. Отношенията с агенцията се уреждат главно от договора, който подписвате. Прочетете клаузата за комисионата преди подписа, не след него.
• Проверете дали собственикът продава и сам. Понякога същото жилище е обявено и директно, по-евтино. Вижте как изглеждат обявите от собственици.

При ново строителство има и трети играч: строителят. Ако същият апартамент се продава и от него, и от агенция, цената от строителя рядко е по-висока. Какво да проверите, когато продавачът е дружество, сме описали в статията за покупка от фирма.

Как да изчистите търсенето си за един следобед

Сметката по-долу показва две неща: колко реални предложения има зад броя обяви, който ви дава търсачката, и колко струва на месец разликата между две цени за едно и също жилище, ако купувате с кредит.

Ако по-високата цена е с €6 000 над по-ниската, при кредит това е около €19 на месец за тридесет години. Малко на месец, много като общ сбор. Добре е да знаете тази сума, преди да кажете „да“ на първата цена, която чуете.

Как бихме подходили ние

Ние не броим обяви, броим жилища. Когато някой ни каже, че в квартала му „има поне петдесет едностайни“, почти винаги след чистенето остават тридесет, а след махането на тези в строеж, които не му трябват, двадесет. Това не е лоша новина. По-малкият списък се огледва за две съботи, а не за два месеца.

Ако търсите в квартал с много ново строителство, започнете от строителя и след това вижте кои агенции продават същото. Ако търсите стар панел, търсете собственика. За общата картина на пазара вижте какво се продава в момента, а преди огледа прегледайте чеклиста за оглед. Когато стигнете до капаро, условията за комисионата и срока трябва да са записани в предварителния договор, а ако купувате с плаваща лихва, вижте и кое е по-разумно за малък кредит.

Ако не ви се занимава с таблици, опишете бюджета и кварталите във формата „Заявка“. Изпращаме подбрани обяви за едностайни, вече изчистени от повторенията, с предимство на собствениците, плюс списък какво да проверите в документите. Безплатно е. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Прозрачност на обявите за едностайни: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Бояна€2 520/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Люлин 3€2 744/кв.м
• кв. Банишора€2 729/кв.м
• кв. Сухата река€2 500/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Коридор на цените
• Продава едностаен
• От собственик
• Кръгли цени
• Продавач фирма