Едностаен в с. Казичене: цени и какво да проверите

При 13 км от центъра Казичене остава достатъчно наблизо, за да се пътува всеки ден, и достатъчно далеч, за да бъде спокойно вечер. За пенсионер, който сменя семейно жилище в столицата, едностаен в с. Казичене може да е разумен избор: по-ниски сметки, по-чист въздух и остатък в цената, който остава в банката. Ниската цена тук (19% под медианата) рядко е случайна: обичайно зад нея са пътят до центъра, по-старият фонд или по-тесният пазар на наематели.

Свои обяви за едностаен в селото през септември не намерихме, затова гледаме 27 оферти от кв. Дружба 2: медиана €115 800, €2 145/кв.м. Ако купувате за отдаване, погледнете първо сметката за наема по-долу; ако е за живеене, тръгнете от разпределението и сметката за кредита.

Едностайният е най-лесно продаваемото жилище в града: кандидати с кредит до €100–130 хил. има много повече, отколкото за двустаен, и добрата обява тук не виси дълго. Едностайният апартамент край Казичене се дава под наем и на самотен квартирант, а такъв квартирант обикновено гледа жилището по-добре.

Едностаен в с. Казичене с ипотечен кредит

Отправната точка е €115 800 за едностаен апартамент в с. Казичене. Разходите по покупката (данък 3%, нотариус, вписване, адвокат) прибавят към €4 500, без комисиона.

С €396 месечно кредитът излиза по-лек от градския наем на едностаен (€480); същинската трудност е самоучастието, не вноската.

Сума до €120 хил. стига за 16 от 27 обяви около Казичене; до €100 хил. остават 3.

Банковата оценка струва €150–250 и от време на време излиза под цената в предварителния договор; тогава разликата се покрива в брой.

Ако купувате с партньор, решете предварително на чие име ще е имотът и в какви дялове; после е по-сложно. При едностаен разходите по покупката тежат относително повече: нотариалната такса не пада наполовина, когато цената е наполовина.

Казичене край София: малко жилище извън града

Селото е само на 13 км от центъра и малките нови кооперации тук от време на време имат по един едностаен на етаж. Кандидатите са главно от София: хора, които не искат да платят столичния квадрат.

Преди капаро попитайте дали сградата е вързана към канализацията или ползва септична яма. Топлофикация в с. Казичене няма, така че зимата минава през климатик или електрически уреди; за една стая фактурата е търпима.

Общинският данък за покупка тук не прави отстъпка: 3%, тъй като Казичене попада в Столична община. Наеми на едностайни в селото в извадката ни почти няма, така че доходността е неясна. Ориентирът за София е 4,8% бруто.

Почистването на снега по вътрешните улици тук е работа на кметството; попитайте колко бързо се чисти. Хранителният магазин в селото затваря по свое време; вижте до колко часа работи, ако ще разчитате на него вечер.

Доставката до Казичене идва по график, не задължително веднага. Малкото жилище вън от града се оказва спокоен вариант за някой, който работи от вкъщи.

Търсене на едностаен в малко село

Нулев резултат: в с. Казичене не открихме обява за едностаен апартамент. Къщите тук се строят за семейства, и едностайни апартаменти практически няма. Цените тук идват от 27 обяви в съседните райони като кв. Дружба 2: медиана €115 800, обичайна рамка от €101 900 до €129 200.

• Добавете в търсенето Кривина и Герман: пътят е броени минути, а офертите се увеличават многократно.
• Помислете дали да не наемете за няколко месеца тук, преди да купите: наемът се оказва най-евтиният начин да проверите селото.
• Погледнете и студио или малък двустаен: при оскъдни обяви площта е по-гъвкав критерий, отколкото изглежда.

Проследяването на рядък пазар е скучна работа. Заявката я оставя на нас: една форма, никакви такси, и подбраните обяви стигат до вас.

Банките финансират по оценка, не според договорената цена. В малък пазар числата не съвпадат нерядко. Рядкото предлагане само по себе си не оправдава по-висока цена: стойността на всеки апартамент произтича от блока и състоянието, а не от броя на конкурентите. Обява, която стои над три месеца, е покана за пазарлък. Собственикът и той не разполага с голям избор.

С кола, влак или автобус от Казичене

От 20 до 40 минути в посока: толкова отнемат 13 км от Казичене до центъра с автомобил. Два пъти на ден, по пет дни в седмицата.

Жп спирка спира тук: 1 точка в OpenStreetMap. Железницата не чака в задръстване, но зависи от разписанието, а от спирката в София често има още едно прекачване. Спирките на автобуса в с. Казичене в OpenStreetMap са 30. Честотата на курсовете, вижте от разписанието на линията. Наемател тук ще попита най-напред за пътя; подгответе минутите заедно с часовете на влака. Част от пътуващите оставят колата при крайната метростанция и продължават под земята.

Числото, което трябва да стои редом с вноската: 546 км месечно само до офиса и обратно. Колата в селото не е лукс, а част от сметката за жилището.

Равносметката пари срещу време е лична: един чете по пътя, друг брои всяка изгубена минута. Зимата към града иска организация: зимни гуми, течност за чистачки и по-ранно време. Гости от града идват по-рядко, отколкото обещават; Казичене е на 13 км.

Казичене: една стая или две

Около Казичене малкият апартамент излиза около €116 хил.; апартаментът с две стаи в София стига €173 хил., значи €58 хил. повече. Цената на квадрат при едностаен (€2 145/кв.м) е под този на двустайния (€2 514/кв.м), а това подсказва за по-стари сгради сред обявите или периферно място.

€/кв.м по брой стаи:

За €261 хил., колкото излиза типичен тристаен в София, се купуват практически два едностайни около Казичене, и два наема обикновено дават повече от един. Боксониера и едностаен не са същото: боксониерата е стая с кухненски бокс и в София върви по €3 453/кв.м, а едностайният има отделна кухня.

Едностайният около Казичене бие там, където се изисква бърза продажба: ако се наложи намира купувач по-бързо, двустайният за месеци.

За сравнение наоколо: Дружба 2 с медиана €116 хил.

Наемателите на едностайни жилища мерят пътя до работа, не адреса; за такъв наемател петнайсет минути по-близо до метро тежат повече от нова кухня.

Оценка на цената за едностаен в с. Казичене

Свои оферти за едностаен в с. Казичене през септември не се появиха; вместо тях стъпваме на кв. Дружба 2, всичко 27 обяви.

Ориентирът: около €116 хил. за обичаен едностаен апартамент от 52 кв.м и €2 145/кв.м, при €2 659/кв.м за целия град, тоест 19% по-ниско.

Квадратът тук и наоколо:

Сметнете поисканата сума на квадратите и поставете числото до €2 145/кв.м; повече от 15% отгоре при липса на видима причина е сигнал за пазарлък.

Отстъпка от 3–7% спрямо поисканото е обичайна; по-дълбока се получава там, където ремонтът е за правене или собственикът има срок.

Продавач-инвеститор, купил на зелено, смята цената спрямо своята покупка плюс марж, а не спрямо съседните оферти; при него доводът е сравнението. Студио, пуснато като „едностаен“, вдига квадратната цена на мястото, тъй като е малко и скъпо на метър; когато сравнявате изключете офертите под 30 кв.м. „Подходящ за инвестиция“ в заглавието почти винаги означава, че апартаментът има наемател или е обзаведен за наем; вижте договора и наема, който наистина се плаща.

Плюсовете и минусите на Казичене

Казичене: в какви сгради са малките апартаменти

Броени кооперации, предимно нови, на два-три етажа, по един или два входа. Сградите извън града нерядко се строят от местни строители, поради това документите (разрешение за строеж, Акт 16) се гледат с особено внимание.

Годината на блока движи цената не по-малко толкова адресът: в столицата соц блоковете вървят €2 744/кв.м, новото с Акт 16 €3 020/кв.м; за Казичене свои данни нямаме.

Блок от 70-те и 80-те с подменени щрангове и саниране стои осезаемо над съседен вход без тях, и надценката по правило е заслужена. Годината на строеж в офертата сверете с акта; продавачите понякога пишат годината на ремонта.

Сграда с магазин на партера дава шум късно вечер, но и осветена улица; за квартирант това често е плюс, за живеене по-скоро минус. Мазетата в по-старите сгради нерядко са влажни; погледнете своето преди капарото. Блок с много едностайни жилища има повече наематели и повече смяна на хора; това личи в чистотата и в събранията. Щранговете в по-старите блокове се подменят веднъж на десетилетия; разберете дали вашият е подменен.

Колко пари трябват за едностаен в с. Казичене

Първият случай е купувач на първо жилище, вторият отдава под наем, третият са родители. Цените са от обявите в с. Казичене. За наема ползваме градската медиана от €480, защото тук наемите са твърде малко. Двата кредита в примера вървят с 2,7% лихва.

При 60% лично участие вноската за студентския едностаен е €237. По-малко е от квартирата, а след завършване апартаментът може да се продаде или да се отдава. Първото жилище за €115 800 с 10% лично участие струва €383 месечно в продължение на 35 години. За сравнение наемът е €480.

Нетно €4 450 годишно върху €112 976 вложени: това са 3,9%. В сметката има един празен месец, 10% данък след 10% признати разходи, такса вход €20 месечно и €120 данък сгради и смет, допуснати ориентировъчно. Ако лихвата се вдигне с половин пункт, вноската на първия купувач става около €412.

Купувате едностаен в с. Казичене, за да го отдавате?

В с. Казичене оферти за едностайни под наем се броят на пръсти. Близкият кв. Дружба 1 (5 км) събира достатъчно оферти и медиана €500. Приложено към местната цена (€115 800), излизат 5,2% на година; приемете го като горна граница.

Свалете въздуха от брутния процент: месец без квартирант, 9% ефективен данък (10% след 10% нормативни разходи), €12 месечна такса вход и около €120 за данък сгради. На чисто идват €4 740, тоест 3,9% спрямо €120 800.

Едностаен в с. Казичене рядко се купува за отдаване: квартирантите са малко и нерядко идват чрез препоръка, не от обява. На 13 км от центъра пътят до града е първият въпрос на кой да е наемател. Подходящият квартирант тук е човек, който иска спокойствие и приема да пътува; те се намират, но не всеки месец. За наемателя тежат и дребните неща: 1 фитнеса и спортни клуба, 3 парка и 1 фурни наоколо по OpenStreetMap.

Ако търсите едностаен точно за отдаване, напишете го в заявката: ще пресеем обяви, при които сметката излиза и след данъците.

Едностаен в с. Казичене: стени, асансьор, прозорец

При едностаен няма втора стая, в която да се скриете: ако главният прозорец на стаята гледа към булевард, спите с трафика. Автобусните спирки тук са 30 по данните от OpenStreetMap; спирката под прозореца означава спиране и тръгване на всеки няколко минути.

Етажна площадка с пет-шест входни врати означава повече затръшвани врати и стъпки по стълбите. В селото звуковата картина е различна: кучетата на съседите, косачка в събота и къща в строеж отсреща. Детските градини и училищата (3 по данните от OpenStreetMap) носят звънец и детски гласове сутрин и следобед, но нощем млъкват; за човек, който работи от вкъщи, този фон има значение. Тракането на вратата на входа стига най-силно на първия етаж; за едностаен с прозорец откъм площадката това е ежедневие. Банята и тоалетната обикновено опират със съседската; щранговете бучат през нощта по-силно, отколкото очаквате.

Ако вземате за отдаване, шумът има значение по-различно: квартирантът напуска, а вие поемате празния месец. Нова дограма сваля шума от улицата видимо, но не помага срещу асансьор зад стената. Седнете за малко на мястото, където ще е спалнята; звучи странно, но издава повече от обиколката из стаята.

Едностаен в с. Казичене: етажът и изложението имат значение

В цяла София ниските етажи вървят по €2 636/кв.м (257 оферти), средните етажи €2 674/кв.м, етажът под покрива €2 579/кв.м. Местна разбивка по етаж в с. Казичене нямаме; блоковете наоколо по правило са ниски. Преведено за Казичене (медиана €116 хил.): отстъпката за последен етаж е към €4 100, за партер към €1 600 по градските проценти.

Проверете посоката по компаса на телефона, не по обявата: „слънчев“ в текста от време на време е час-два слънце следобед. Затворената тераса пред самата стая краде част от светлината; преценете дали допълнителните квадрати си струват по-тъмната стая.

В селото сградите са ниски, затова въпросът за етажа обикновено е „партер или първи“, а не „пети или десети“. Ако предлагането тук не ви устройва, погледнете кв. Дружба 2: там медианата е €2 145/кв.м, по-висока от местната. Когато е възможно, изберете апартамент между два съседни апартамента: съседите отстрани пазят топлината без пари през зимата. Ъгловият апартамент, с открита стена отстрани, губи повече топлина.

Етаж, посока и нужда от асансьор: три неща в заявка пресяват голяма част от обявите преди първия оглед.

Казичене: въпроси и отговори

Едностайни в съседните райони

Ако купувате за отдаване, наемателят гледа метрото и спирките, не табелата с името на квартала. Сравнете цените и в съседство.

• с. Кривина≈ €128 хил.
• с. Герман≈ €130 хил.
• с. Бусманци≈ €128 хил.
• с. Долни Богров≈ €127 хил.
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м
• с. Равно поле≈ €116 хил.
• кв. Димитър Миленковквартал

От другата страна на София

• с. Гурмазово≈ €99 хил.
• кв. Зона Б-19€2 035/кв.м
• кв. Люлин 1€2 444/кв.м
• кв. 7-ми 11-ти километър≈ €128 хил.

Наръчници за купувача

• Едностаен в София
• Кредит за едностаен
• Цени по квартали
• До €130 хил.
• Едностаен за инвестиция
• Продавам едностаен
• Едностаен в Люлин
• Едностаен в Студентски град