Едностаен апартамент като инвестиция: колко реално носи
От брутна към нетна доходност
Брутната доходност е проста: годишният наем, разделен на цената. Нетната е това, което реално остава, и тя се смята спрямо всичко, което сте платили, не само спрямо цената в обявата. За медианния едностаен сметката изглежда така.
- Наем за 12 месеца€5 760
- Данък върху дохода−€518
- Един празен месец−€480
- Такса вход или управление−€240
- Данък сгради и такса смет−€150
- Резерв за ремонти, 5%−€288
- Остава€4 084
Данъкът е 10% върху наема след 10% нормативно признати разходи. Таксата, местните данъци и резервът са ориентири, проверете ги за конкретния имот.
Остават €4 084 годишно. Към цената обаче сме добавили €4 800 разходи по покупката и €5 000 за скромно обзавеждане, общо €129 800. Нетната доходност е 3,1%, срещу 4,8% бруто. Разликата е около една трета, и това е при един-единствен празен месец в годината. Всеки допълнителен празен месец сваля нетната доходност с още около 0,4%. Ремонт на баня между двама наематели изяжда цяла година резерв. Затова инвеститорите, които смятат трезво, гледат повече на това колко бързо се сменя наемателят в квартала, отколкото на половин процент разлика в брутната доходност.
Доходност по квартали
Имаме достатъчно наеми на едностайни за 56 района. В таблицата са тези с най-висока брутна доходност. Където пише „ориентир“, продажните обяви в самия район са под пет и цената е изчислена от съседните.
| Район | Наем | Цена | Брутна доходност | Цена от |
|---|---|---|---|---|
| кв. Люлин 9 | €500 | €90 000 | 6,7% | собствени обяви |
| кв. Красна поляна 1 | €600 | €119 000 | 6,1% | собствени обяви |
| гр. Банкя | €490 | €99 000 | 5,9% | ориентир |
| кв. Люлин 10 | €450 | €93 600 | 5,8% | собствени обяви |
| кв. Разсадника | €550 | €120 000 | 5,5% | ориентир |
| кв. Мусагеница | €470 | €103 000 | 5,5% | ориентир |
| кв. Зона Б-5 | €540 | €120 000 | 5,4% | ориентир |
| кв. Малинова долина | €520 | €115 000 | 5,4% | собствени обяви |
| кв. Лагера | €600 | €136 000 | 5,3% | собствени обяви |
| кв. Модерно предградие | €400 | €90 000 | 5,3% | ориентир |
| кв. Люлин 4 | €400 | €90 000 | 5,3% | собствени обяви |
| кв. Дървеница | €450 | €103 000 | 5,2% | собствени обяви |
| кв. Овча купел | €500 | €118 900 | 5% | собствени обяви |
| кв. Овча купел 2 | €500 | €120 000 | 5% | собствени обяви |
Закономерността е силна. Средната брутна доходност в районите с цена под €110 хил. е 5,1%, а в тези над €140 хил. 4,1%. Наемите в София се движат в по-тесен коридор от цените: едностаен в Люлин и едностаен в Лозенец се различават по наем с по-малко, отколкото по цена. Най-ниско стоят Гоце Делчев (3,6%), Божурище (3,5%), Белите брези (3,3%) и Гео Милев (2,7%). Там купувате качество на живот и запазване на стойността, не паричен поток. Отделна страница има за едностайните в Люлин, където доходността е най-висока.
Инвестиция с кредит: плюс или минус всеки месец
Много купувачи смятат така: вноската по кредита е по-малка от наема, значи наемателят плаща апартамента. Проверка с медианните числа. Кредит €96 000 за 30 години при 2,7% дава вноска €389. Наемът е €480, но след данъка, таксите, празния месец и резерва месечно остават около €340.
Излиза на минус с около €49 на месец. Не е катастрофа, защото главницата намалява и имотът остава ваш, но не е и пасивен доход. Самоучастието от €24 000 плюс разходите стоят замразени. В кварталите с доходност над 5,5% сметката изглежда по-добре. Повече за кредита в кредит за едностаен.
Кой наема едностаен и какво търси
Студенти
Търсят близост до университета или до метро, обзаведено жилище и наем, който се дели на двама. Сменят се всяко лято, което значи празни месеци и износване. кв. Студентски град е очевидният адрес.
Млади хора с първа работа
Най-стабилната група. Плащат навреме, остават две-три години и ценят метрото, пералнята и климатика повече от гледката.
Двойки без деца
Искат спалня, отделена от дневната, дори с плъзгаща врата. Панелен едностаен с отделна кухня им пасва по-добре от студио.
Командировани и хора между две жилища
Плащат повече, но за по-кратко. Изискват напълно оборудвано жилище и гъвкав договор.
Изборът на наемател определя обзавеждането и оттам бюджета. Какво очакват те и колко струва, има в обзавеждането на едностаен.
Кой едностаен се отдава по-лесно
- Среден етаж с асансьор. Партерът и последният етаж се предлагат по-евтино (€2 636/кв.м и €2 579/кв.м срещу €2 674/кв.м), но и наемателите ги избягват. Отстъпката при покупка често се връща като празни месеци.
- До 10 минути пеша от метро или трамвай. Наемателят на едностаен рядко има кола. Това е най-силният фактор за бързо намиране на наемател.
- Отделна кухня или поне прозорец в кухненския бокс. Миризмите в студио без аспирация са най-честата забележка на огледите.
- Площ 35–50 кв.м. Под 30 кв.м квадратът е скъп (€3 453/кв.м), а над 55 кв.м наемът не расте със същото темпо, с което расте цената.
Думата „инвестиция“ присъства в текста на 52 обяви. Медианата им е €2 953/кв.м, над градската. Продавачите знаят, че инвеститорът смята, и понякога вкарват в цената доходността, която вие тепърва трябва да изкарате.
Подбор на едностаен за отдаване
Ако купувате с цел наем, кажете ни в заявката бюджета, желаната доходност и дали ще финансирате с кредит. Подбираме обяви в кварталите, където наемът и цената имат добро съотношение, и изчисляваме брутната доходност за всяка по медианния наем в района. Работим без комисиона и не представляваме продавачи.
Всички доходности на тази страница са изчислени от обявени цени и обявени наеми, не от сделки. Реалната покупна цена често е с няколко процента по-ниска, а реалният наем понякога също.
Как оценяваме едностаен като инвестиция
Как оценяваме едностаен като инвестиция
Най-добрата брутна доходност сред жилищата в София, но нетно е по-близо до депозит с апартамент, отколкото до бизнес. Изборът на квартал променя картината повече от всичко друго.
- Брутна доходност★★★★★
4,8% за града, до 6,7% в най-добрия район.
- Нетна доходност★★★★★
Около 3,1% след всички разходи.
- Ликвидност★★★★★
Най-големият кръг купувачи при препродажба.
- Търсене за наем★★★★★
724 обяви за наем в извадката, от всички групи наематели.
- Работа по управлението★★★★★
Смяната на наематели е по-честа, отколкото при по-големите жилища.
Предимства
- По-висока доходност от двустаен и тристаен
- Лесна препродажба
- Малък входен бюджет
Слабости
- Нетната доходност е около една трета по-ниска
- Често сменящи се наематели
- С кредит рядко е на плюс
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Първо жилище или инвестиция: пуснете една заявка
Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.
- Кои документи да поискате
- Може и само по имейл
- Безплатно и без договор
Често задавани въпроси
Каква е доходността на едностаен апартамент в София?
Брутно 4,8% по медианите: наем €480 и цена €120 000. След данък, такси, един празен месец и резерв за ремонти нетно остава около 3,1%.
В кой квартал едностайният носи най-много?
По брутна доходност водят Люлин 9 (6,7%), Красна поляна 1 (6,1%), Банкя (5,9%) и Люлин 10 (5,8%).
Как се облага наемът от едностаен?
С 10% данък върху дохода след приспадане на 10% нормативно признати разходи. На практика това е 9% от наема. Декларира се с годишната данъчна декларация.
Едностаен или двустаен за отдаване?
Едностайният има по-висока брутна доходност, защото наемите растат по-бавно от цената. Двустайният привлича двойки и съквартиранти и сменя наемателите по-рядко. Сравнението е в страницата за едностаен, боксониера и двустаен.
Покрива ли наемът вноската по кредит?
При 80% финансиране вноската е около €389, а наемът след разходи около €340. В евтините квартали с висока доходност балансът е по-добър.
Да обзаведа ли едностайния за отдаване?
В повечето квартали да. Наемателите на едностайни рядко имат собствени мебели. Разумното обзавеждане се връща за по-кратко и намалява празните месеци.
Колко празни месеца да предвидя?
Един месец годишно е разумен ориентир при средна смяна на наемателите. При студенти или при по-висок наем от пазара предвидете повече.
Помагате ли с подбор на имот за инвестиция?
Да. Чрез формата „Заявка“ получавате подбрани обяви с изчислена брутна доходност по наемите в района. Безплатно е.
Районите от тази статия
Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.
- кв. Люлин 9€2 177/кв.м
- кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
- гр. Банкя≈ €99 хил.
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- кв. Разсадника≈ €120 хил.
- кв. Мусагеница≈ €103 хил.
- кв. Зона Б-5≈ €120 хил.
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Лагера€3 682/кв.м
- кв. Модерно предградие≈ €90 хил.
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- кв. Дървеница€2 060/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.