Едностаен апартамент в София: какво купувате и на каква цена
Кое в София се продава под името „едностаен“
В обявите всичко с една жилищна стая стои под едно и също заглавие, „1-СТАЕН“. На място зад него може да се окажат три доста различни жилища. Затова първото нещо, което си заслужава да поискате, е схемата на апартамента. Тя спестява повече вечери от всеки филтър.
Класическият едностаен
Стая, отделна кухня, баня и антре. Такива са повечето в панелите и ЕПК от 70-те и 80-те, обикновено между 38 и 50 кв.м. В кухнята влиза маса, а стаята остава за спане и живеене.
Дневна плюс спалня
Честото решение в новите сгради: дневна с кухненски бокс и малка спалня зад стена или плъзгаща врата. На хартия е едностаен, в ежедневието се държи почти като малък двустаен.
Студио с по-хубаво име
Едно помещение с кухненски кът, понякога под 30 кв.м. Думата „студио“ стои в текста на 41 обяви, а реално такива са повече. Разликите са разписани в едностаен, боксониера или двустаен.
Всички суми тук са поискани цени, не цени на сделки. По практика договорената сума излиза с 3–7% под обявената, а при жилище, което стои на пазара от месеци, и с повече.
Колкото по-малък, толкова по-скъп квадратът
Баня, кухня, входна врата, табло и щрангове има във всеки апартамент, независимо дали е 28 или 60 кв.м. В малкото жилище тези неизбежни неща се делят на по-малко метри и цената на квадрат расте. При едностайните правилото се вижда без нито едно изключение.
- до 30 кв.м€3 453/кв.м
- 31–40 кв.м€2 914/кв.м
- 41–50 кв.м€2 653/кв.м
- 51–60 кв.м€2 482/кв.м
- над 60 кв.м€2 361/кв.м
Площта е по обява. В новите сгради тя включва и дял от общите части.
Най-малките, до 30 кв.м, се предлагат по €3 453/кв.м, а най-големите по €2 361/кв.м. На квадрат това е разлика от 46,3%. Същата логика обяснява защо едностайните като група (€2 659/кв.м) излизат по-скъпи на метър от двустайните (€2 514/кв.м) и от тристайните (€2 454/кв.м). В абсолютна сума е обратното: медианният двустаен струва €173 400, с €53 400 повече. Затова квадратът на едностаен от 36 кв.м не се сравнява с този на жилище от 54 кв.м. Сравнявайте в една и съща група площ. Как се чете застроената площ в новото и колко от нея е реално ваша: квадратурата на едностаен.
Център, широк център, комплекси и полите на Витоша
| Зона | Обяви | Медиана | Долна пета | На кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|---|
| Централна зона | 101 | €155 000 | €115 000 | €3 720/кв.м | 38 кв.м |
| Широк център | 192 | €126 900 | €105 200 | €2 883/кв.м | 45 кв.м |
| Под Витоша | 274 | €123 000 | €99 100 | €2 591/кв.м | 47 кв.м |
| Външен пояс | 515 | €115 000 | €93 900 | €2 556/кв.м | 46 кв.м |
| Села и градове наоколо | 41 | €84 600 | €68 100 | €1 827/кв.м | 45 кв.м |
Централната зона има малко обяви, но най-скъп квадрат, €3 720/кв.м, и най-малки жилища, по 38 кв.м. Тук са старите тухлени кооперации и малките преустроени обекти, затова и площите са най-скромни. Външният пояс, с Люлин, Дружба, Надежда, Обеля и Младост, държи 45,9% от всички обяви при медиана €115 000. Под Витоша е кв. Малинова долина с 138 обяви, повече от всеки друг квартал, и там почти всичко е ново или още се строи. Около София квадратът пада до €1 827/кв.м, но това число лъже малко: 24 от тези 41 обяви са ваканционни студиа в к.к. Боровец, а не жилища за всекидневен живот в града.
Пет поколения сгради и цената на всяко
Обявите без посочена година не участват в групите по години.
Най-скъпият квадрат не е в новото, а в тухлените сгради отпреди 1970 г.: €4 320/кв.м. Обявите там са само 28, жилищата са по 33 кв.м и почти всички са в централните квартали. Плаща се адресът, не мазилката. Панелите и ЕПК от 1970–1989 г. са най-големият завършен слой: 217 обяви с медиана €119 000 за 45 кв.м. Тук е класическият едностаен с отделна кухня. Сградите от 90-те до 2020 г. са около €2 950/кв.м и €2 919/кв.м, а въведените от 2021 г. насам вече минават €3 020/кв.м, при медиана €149 200. Жилищата в строеж са 372 обяви, тоест 33,1% от целия пазар, с най-ниския квадрат, €2 393/кв.м. Отстъпката се плаща с чакане и с риск. Двата свята са разгледани поотделно в едностаен с Акт 16 и едностаен в строеж.
Кварталите с най-много едностайни в извадката
| Квартал | Обяви | Медиана | На кв.м | Дял в строеж | Наем |
|---|---|---|---|---|---|
| кв. Малинова долина | 138 | €115 000 | €2 558/кв.м | 76,8% | €520 |
| кв. Студентски град | 95 | €125 000 | €2 943/кв.м | 14,7% | €450 |
| кв. Център | 87 | €157 200 | €3 902/кв.м | 26,4% | €560 |
| кв. Младост 4 | 32 | €138 000 | €2 905/кв.м | 12,5% | €550 |
| кв. Витоша | 30 | €112 700 | €2 507/кв.м | 46,7% | €450 |
| кв. Бояна | 30 | €146 200 | €2 520/кв.м | 80% | малко данни |
| кв. Манастирски ливади | 28 | €169 500 | €3 317/кв.м | 21,4% | €550 |
| кв. Дружба 1 | 27 | €128 100 | €2 513/кв.м | 63% | €500 |
| кв. Дружба 2 | 27 | €115 800 | €2 145/кв.м | 77,8% | малко данни |
| кв. Сухата река | 25 | €105 000 | €2 500/кв.м | 16% | €380 |
Пазарът е силно събран на едно място. Първите три квартала, Малинова долина, Студентски град и Център, дават 28,5% от всички обяви. В кв. Студентски град купуват родители на студенти и инвеститори, в кв. Център хора, които искат да ходят пеша до всичко и са съгласни да платят €3 902/кв.м за това. Само 61 района в София и около нея имат поне пет обяви за едностаен. За останалите страниците на кварталите показват ориентир от най-близките съседи и го казват открито. Пълният списък с всички 60 квартала с достатъчно данни е в цените по квартали.
Кой купува едностаен и как смята
- Първо жилище с кредит. При медианна цена и 80% финансиране самоучастието е €24 000, а вноската за 30 години при 2,7% е около €389. Медианният наем на едностаен е €480, тоест вноската е с €91 под него. Сметката подробно: едностаен като първо жилище.
- Инвеститор. Брутната доходност в града е 4,8%. Най-висока е в Люлин 9 (6,7%), Красна поляна 1 (6,1%) и Банкя (5,9%). След данъци, такси и празни месеци остава видимо по-малко, затова вижте едностаен за инвестиция.
- Родители на студент. Купуват за четири-пет години следване, после отдават. кв. Студентски град има 95 обяви с медиана €125 000.
- Хора, които смаляват дома си. След развод или при пенсиониране. Търсят асансьор, отделна кухня и тиха стая, а не бокс с гледка към кран.
- Втора база в града. Купувачи от провинцията или от чужбина, които идват в София за работа или при лекар. За тях метрото е по-важно от квадратите.
Петте групи гледат различни неща, но се срещат в една точка: едностайният се продава и отдава най-лесно от всички жилища, защото кръгът от хора, които могат да си го позволят, е най-широк.
Откъде да започнете
- Бюджет с всичко вътре. Към цената добавете около €4 800 за данък, нотариус, вписване и адвокат при €120 000. Разбивката е в разходите при покупка.
- Банката преди огледите. Предварителното одобрение казва колко точно можете. Сметнете вариантите с ипотечния калкулатор.
- Схема, после оглед. Отделна кухня или бокс, прозорец в банята, изложение на единствената стая.
- Два-три квартала, не десет. Малкото жилище се живее навън, затова пътят до работа тежи повече от квадратите.
- Документи преди капаро. Нотариален акт, скица, тежести. Списъкът: документи за едностаен.
Ако предпочитате някой друг да прегледа обявите, опишете бюджета и изискванията си в заявката. Връщаме подбрани актуални едностайни, с предимство за тези от собственици, и мнение дали цената е честна. Безплатно е. Не сме агенция и не взимаме комисиона.
Оценка на редакцията: едностайният като покупка в София
Оценка на редакцията: едностайният като покупка в София
Най-ликвидното жилище в града: лесно се кредитира, лесно се отдава, лесно се препродава. Плаща се с по-висок квадрат и с теснота, която не всеки понася дълго.
- Ликвидност★★★★★
Най-широкият кръг купувачи и наематели от всички видове жилища.
- Достъпност на входа★★★★★
Медиана €120 000, самоучастие под €30 хил. при повечето банки.
- Цена на квадрат★★★★★
Най-скъпият квадрат сред жилищата с 1–3 стаи, €2 659/кв.м.
- Пространство за живот★★★★★
Удобен за един човек или двойка без деца. С бебе става тесен за месеци.
- Доходност при отдаване★★★★★
Брутно 4,8%, по-високо от двустайните и тристайните.
Предимства
- Бърза препродажба
- Вноска близо до наема
- Голям избор във външния пояс
Слабости
- Скъп квадрат
- Малко обяви в много квартали
- Трудно се разширява след това
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас
Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.
- Приемаме и продавачи
- Не сме агенция, без комисиона
- Вноска по кредита и очакван наем
Често задавани въпроси
Колко струва едностаен апартамент в София през 2026 г.?
Медианата на 1 123 обяви е €120 000. Средните 60% от едностайните се предлагат между €95 000 и €149 900, на квадрат медианата е €2 659/кв.м. Това са обявени цени, сделките обикновено са малко по-ниско.
Каква е нормалната площ на едностаен?
Медианата по обява е 46 кв.м. Панелните и ЕПК от 70-те и 80-те са около 45 кв.м, новите с Акт 16 около 47 кв.м застроена площ, от която чистата е забележимо по-малко.
Защо едностайният е по-скъп на квадрат от двустайния?
Защото баня, кухня и антре има и в двата, а в малкия се делят на по-малко метри. Едностайните са по €2 659/кв.м, двустайните по €2 514/кв.м.
Едностаен и боксониера едно и също ли са?
В София по навик не са. Едностаен е стая плюс отделна кухня, боксониерата е стая с кухненски бокс. В обявите обаче и двете излизат като „1-СТАЕН“, затова гледайте схемата.
В кой квартал има най-много едностайни за продажба?
В Малинова долина с 138 обяви, следват Студентски град (95) и Център (87).
Каква част от едностайните още се строят?
33,1%, или 372 обяви. Медианата им е €115 000 при €2 393/кв.м, най-ниският квадрат сред всички видове сгради.
Изгодно ли е да се отдава едностаен?
Медианният наем е €480 на месец, което дава брутна доходност 4,8%. Нетната, след данък, такси и празни месеци, е с около процент по-ниска.
Колко пари в брой трябват за едностаен с кредит?
При €120 000 и 80% финансиране самоучастието е €24 000, плюс около €4 800 за данък и такси. Някои банки финансират до 85–90% за млади хора.
Намерете своя квартал
Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Студентски град€2 943/кв.м
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Младост 4€2 905/кв.м
- кв. Витоша€2 507/кв.м
- кв. Дружба 1€2 513/кв.м
- кв. Овча купел€2 532/кв.м
- кв. Люлин 5€2 280/кв.м
- кв. Сухата река€2 500/кв.м
- кв. Банишора€2 729/кв.м
- кв. Лозенец€4 336/кв.м
- кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
- кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
- кв. Люлин 9€2 177/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.