Колко струва едностаен във в.з. Горна баня

В.з. Горна баня е район, където купувачите се местят заради планината и тишината, а едностайният е начинът да живееш тук, без да се купува къща. Младият купувач, човекът със средства за влагане и родителите на студент гледат един и същ едностаен във в.з. Горна баня със съвсем различни очи: първият мисли кредита, вторият доходността, последният пътя до лекции.

Във в.з. Горна баня едностайни апартаменти рядко се обявяват, но наоколо се намериха 16 обяви, които посочват около €117 хил. за жилище от 45 кв.м. Ако искате някой да пресее обявите вместо вас, заявката е безплатна: получавате подбрани едностайни тук, с предимство от собственици. Не сме агенция и не искаме комисиона.

Едностаен се взима с емоция по-лесно от двустаен; втори оглед в друго време на деня оправя това. По сайтовете „едностаен“ означава какво ли не: от тясно студио от двайсетина кв.м до апартамент от 55 кв.м с кухня самостоятелно, затова гледайте плана, а не заглавието. Купувачът за едностаен апартамент като правило е с по-скромно самоучастие, поради това разходите по покупката тежат по-силно в бюджета.

Сметката за едностаен във в.з. Горна баня

Да приемем цена €116 800, обичайната за едностаен във в.з. Горна баня. Към нея се добавят местен данък 3%, нотариус по тарифа, вписване 0,1% и адвокат, общо към €4 600.

Сравнението е просто: €351 вноска срещу градския наем на едностаен (€480). Разликата отива за таксата вход и ремонтния резерв.

Бюджет до €120 хил. покрива 11 от 16 обяви около в.з. Горна баня; до €100 хил. са 5.

Банката гледа и сградата: мансарда без статут на жилище или кооперация без Акт 16 може да забави финансирането тук.

Застраховката на имота и застраховката живот прибавят няколко десетки евро на месечната сметка; кредиторите ги изискват практически винаги. Ако купувате с партньор, уговорете предварително на чие име ще е имотът и в какви дялове; по-късно е по-сложно.

С какво да сравните едностаен във в.з. Горна баня

Ако бюджетът стига до €173 хил., можете да гледате и двустаен в София; едностаен апартамент на това място е около €117 хил., с €57 хил. по-малко. На квадратен метър обаче едностайният е по-скъп: €2 599/кв.м срещу €2 514/кв.м, тъй като малката площ носи същата баня и същото антре.

Цената на квадрат според големината:

За €261 хил., колкото струва типичен тристаен в София, могат да се купят практически два едностайни около в.з. Горна баня, а два наема като правило носят повече от един. Боксониерата (една стая с кухненски бокс, под 30 кв.м) е друг продукт: в София квадратът ѝ е €3 453/кв.м, над класическия едностаен апартамент.

Когато мислите семейство в следващите няколко години, втората стая пести второ пренасяне и втора сделка с всички такси.

За сравнение наоколо: Овча купел 2 с медиана €120 хил., Овча купел 1 с медиана €117 хил.

Едностаен на зелено и панелен апартамент с документи от 80-те се сравняват трудно: първият е обещание със срок, вторият жилище с история.

Тесен пазар: едностаен във в.з. Горна баня

Нула обяви за едностаен апартамент във в.з. Горна баня. Изводът: или се въоръжавате с търпение, или разтягате търсенето до съседните райони, или приемате и друго разпределение. Цените тук са сметнати от 16 обяви в съседни райони като кв. Горна баня и кв. Овча купел 2: медиана €116 800, обичайна рамка от €95 000 до €125 000.

• Касиерът на входа и съседите разбират най-рано за плана на някого да продава.
• Малкото предлагане не е причина за по-висока оферта: рамката на страницата важи и за вас.
• Обиколете квартала пеш: табела „продава се“ на балкон от време на време идва преди офертите в интернет.

Напишете в заявката бюджета, етажа и дали искате отделна кухня. Щом се появи едностаен тук или в съседство, ще го получите от нас.

Картината в квартала се променя с една-единствена нова оферта; проверката веднъж седмично е задължителният минимум. Липсва сравнение, но липсата не превръща първия едностаен в изключение. Сравнявайте с квадрата наоколо. С ипотека в тесен пазар банковият оценител от време на време слага по-малка цифра от договорената; пазете буфер извън самоучастието.

Оценка на цената за едностаен във в.з. Горна баня

Оценката е взет от кв. Горна баня и кв. Овча купел 2: 16 обяви в радиус до 1,5 км около в.з. Горна баня.

Така излиза €117 хил. по медиана, с долна граница към €95 хил. и горна около €125 хил.; квадратът е €2 599/кв.м.

€/кв.м за едностаен апартамент, оценка и близки места:

Бърз тест за всяка обява във в.з. Горна баня: умножете квадратите по €2 599/кв.м и сравнете колко цената в офертата бяга от резултата.

Офертата показва желание, а не пазар: разстоянието до реалната сделка обикновено е 3–7% и се договаря на втория оглед, не по телефона.

Цена „по договаряне“ в обява за в.з. Горна баня по правило значи, че собственикът още не е решил какво да иска. При едностайните сумите вървят на стъпки: €99 000 вместо €100 000 е психологическа граница, понеже повечето търсещи режат офертите точно там. Студио, обявено като „едностаен“, изкривява квадратната цена на района, тъй като е малко и скъпо на метър; при сравнение изключете обявите под 30 кв.м.

Как оценяваме в.з. Горна баня

Едностаен във в.з. Горна баня според годината на сградата

Ниско строителство: кооперации на три-четири етажа и комплекси с охрана, където таксата за поддръжка е част от сметката. Склонът носи своята сметка: подпорни стени, влага в партерите и дренаж, за които да питате още преди капарото.

Градските числа по години: соц блок от 70-те и 80-те €2 744/кв.м, сграда с Акт 16 след 2021 €3 020/кв.м; в строеж са 33% от всички оферти за едностаен.

Входове с пет-шест врати, типични за високите блокове, дават повече шум и по-честа смяна на хора; малката кооперация с по два апартамента на етаж е съвсем различно място. При едностаен апартамент на най-горния етаж разберете за хидроизолацията; течът от покрива първо идва до вас.

Блок със заведение на партера дава миризми късно вечер, но и оживена улица; за наемател това нерядко е плюс, за собствен дом обикновено минус. Мазетата в по-старите сгради често стоят с влага; погледнете мазето преди да платите. Тръбите в по-старите блокове се сменят веднъж на десетилетия; питайте дали вашият е подменен. Изолацията отвън се решава за целия вход, а не от един апартамент; разберете дали нещо е решила етажната собственост.

Колко пари трябват за едностаен във в.з. Горна баня

Три примерни сметки при цени €116 800, €95 000 и €105 900 от обявите във в.з. Горна баня. Героите са условни, числата не са. Наемът в сметките е €480 на месец (градска медиана, тук обявите за наем не стигат). Двата кредита в примера вървят с 2,7% лихва.

Пет години квартира по €480 са €28 800 похарчени пари. Пет години вноски по €433 са €25 980, но от тях само около €7 437 са лихва. Вноска €426 за 30 години изисква нетен доход около €950, ако банката държи вноските под 45% от дохода.

При чисти €4 420 на година вложените €105 725 се връщат за около 24 години, без да броим поскъпването на имота. Своите числа сметнете в калкулатора. Ставките и таксите тук са ориентир, проверете актуалните преди сделка.

Колко остава на чисто от наема на едностаен във в.з. Горна баня

Собствена медианна стойност за наем във в.з. Горна баня не смятаме. Най-близкият район с най-малко три обяви е кв. Овча купел 2, на 0,8 км, с медианна стойност €500. Сметката дава 5,1% брутно срещу градските 4,8%, с уговорката, че търсенето тук вероятно е по-вяло.

Още преди да се зарадвате на 5,1%, извадете разходите: празен месец (€500), данък €500, такса вход около €144 годишно и още €120. Остатъкът е €4 740, 3,9% върху €121 800 с обзавеждането.

Място за колата наблизо в такъв район вдига интереса по-осезаемо от скъп диван. Без метро в близост квартирантите са по-скоро хора, които работят в същия край на града или пътуват с автобус (по данните от OpenStreetMap спирките са 28). Плюсът е, че наемателите се задържат повече: често двойки, които спестяват за собствено жилище. За града изобщо едностайният дава 4,8% брутно, забележимо повече от тристайния (3,9%): наемът расте по-бавно от цената. Съперниците за същия наемател са от кв. Карпузица (1,5 км) и кв. Овча купел 2 (0,8 км); сравнете техните наеми, преди да сложите цена.

Във формата за заявка отбележете, че вземате за наем; пращаме оферти с примерна нетна сметка, безплатно.

Какво се чува в едностаен във в.з. Горна баня

Двустайният дава спалня откъм двора. При едностаен решението се взема един път: накъдето гледа стаята, там спите. 28 автобусни спирки по картата на OpenStreetMap във в.з. Горна баня означават удобство и моторен шум по главните улици; блокът в квартала печели.

Като цяло кварталът се води тих, така че звукът по правило идва от сградата, не от улицата. Етаж с 4–6 входни врати означава повече тракане на ключалки и разговори по стълбите, при смяна на квартиранти още повече. Тракането на вратата на входа стига най-силно на първия етаж; за едностаен с прозорец откъм площадката това е ежедневие. Детските градини и училищата (5 по картата на OpenStreetMap) значат звънци и детска врява сутрин и следобед, но вечер млъкват; за човек, който работи от вкъщи, този фон има значение. При новото строителство питайте от какво са преградите към съседите; звукът при тухла и гипсокартон се усеща още първата нощ.

Качествена дограма намалява шума от улицата осезаемо, но не помага срещу асансьор в стената. Разберете кой живее отгоре и дали съседите правят ремонт; един въпрос към домоуправителя пести много ядове. Ако вземате за отдаване, шумът има значение по-иначе: наемателят напуска, а вие плащате месеца без наем.

Етаж, изложение, място в блока: едностаен във в.з. Горна баня

Приземен етаж €2 636/кв.м, средни етажи €2 674/кв.м, под покрива €2 579/кв.м: по този начин изглежда градската медианна стойност по етажа. Най-близо ориентир с обяви е кв. Горна баня; при него етажите следват общата картина. Преведено към в.з. Горна баня (медиана €117 хил.): отстъпката за последен етаж е към €4 100, за партер към €1 700, ако приложим градските проценти.

Изток и югоизток е най-добрият избор за единствена стая: светло до обяд, без жегата на западното слънце. Проверете страната по телефона, не по офертата: „слънчев“ в описанието нерядко значи час-два слънце следобед.

Ако изборът във в.з. Горна баня не ви стига, погледнете кв. Овча купел 2: там медианата е €2 733/кв.м, по-висока от тукашната. Апартамент тъкмо над мазетата или над гаражна рампа бива по-хладен откъм пода; попитайте дали има изолация на плочата. Над входа, над заведение на партера и до асансьорната шахта стоят апартаментите, за които ще ви пита и бъдещият купувач. Калканният апартамент, с открита стена отстрани, е по-студен, особено в несаниран блок.

В заявката можете да отрежете партер и последен етаж с едно изречение.

Питат ни за в.з. Горна баня

На няколко спирки от в.з. Горна баня

Разлика от двеста-триста евро на квадрат при 45 кв.м прави над десет хиляди евро. Съседният район понякога е точно толкова по-евтин.

• кв. Горна баня≈ €119 хил.
• кв. Княжево≈ €133 хил.
• в.з. Бункера≈ €140 хил.
• кв. Овча купел 2€2 733/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 691/кв.м
• кв. Карпузица≈ €133 хил.
• с. Иваняненаселено място

Още места за сравнение

• с. Горна Малина≈ €116 хил.
• кв. Оборище€3 217/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 733/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м

Полезно при първа покупка

• Едностаен в София
• Документи и проверка
• До €130 хил.
• Продавам едностаен
• Едностаен като първо жилище
• Продава едностаен
• Едностаен, боксониера, двустаен
• Разходи при покупка