Продавачът е фирма: ДДС, Търговският регистър и подписът при нотариуса

Кой продава едностайните в София

Строителите публикуват 9% от обявите, но истинският дял на фирмите като продавачи е по-голям. 372 обяви са за апартаменти в сгради в строеж, а там собственикът почти винаги е дружество, независимо дали обявата е пусната от него или от агенция. Медианата на кв.м при строителите е €2 397/кв.м, при собствениците €2 828/кв.м. Разликата не идва от щедростта на строителите. Те продават главно на зелено и в периферни квартали, където и без това е по-евтино.

В Младост 2 и Малинова долина строителят често е и продавачът, с когото седите при нотариуса. В старите панелни квартали фирма-продавач срещате по-рядко, обикновено когато дружество е купило няколко апартамента за отдаване и сега ги разпродава.

Кога в цената има ДДС

Правилото по Закона за ДДС е по-просто, отколкото изглежда в обявите. Когато човек продава личното си жилище, ДДС няма. Когато фирма, регистрирана по ДДС, продава нова сграда или част от нова сграда, доставката е облагаема и ставката е 20%. Когато сградата не е нова, продажбата по правило е освободена от ДДС, дори ако продавачът е регистрирана фирма. Законът има собствено определение кога сградата е „нова“ и то е свързано с въвеждането ѝ в експлоатация и с първото ползване. За конкретен имот на границата питайте счетоводител.

На практика това значи следното. Едностаен в сграда в строеж или току-що завършена, купен от инвеститора, почти сигурно е с ДДС. Едностаен в панел от 80-те, който фирма продава след години отдаване, обикновено е без. Като купувач-физическо лице не можете да си приспаднете ДДС, той е чиста част от цената. Затова е важно какво точно пише в обявата и в договора.

В текстовете на обявите ДДС се споменава рядко. Намерихме 6 обяви с изричен текст, от тях 4 с „с ДДС“ и 2 с „без ДДС“. Текстовете в нашия скрейп са съкратени, затова реалният брой е по-голям, но порядъкът е показателен: повечето обяви не казват нищо и вие трябва да питате. Една обява без ДДС, сравнена с друга с ДДС, изглежда с 20% по-изгодна, а не е.

Проверката в Търговския регистър

Преди капарото поискайте ЕИК на дружеството и отворете Търговския регистър. Справката е безплатна и отнема пет минути. Ние гледаме четири неща. Кой е управителят или кои са членовете на съвета. Дали представляват заедно или поотделно. Дали дружеството не е в ликвидация или в производство по несъстоятелност. И дали са обявени годишните финансови отчети, защото фирма, която от години не обявява нищо, е знак за безредие.

• Актуално състояние наименование, седалище, управител, начин на представляване, прокурист, ако има.
• Ликвидация и несъстоятелност ако има вписване, не плащайте нищо, преди да говорите с адвокат.
• Годишни отчети обявени ли са за последните години; по тях се вижда и дали фирмата има дългове.
• Учредителен акт или устав понякога ограничава правото на управителя да продава имоти без решение.
• Имотен регистър по партидата на фирмата ипотеки върху терена или сградата в полза на банка, която финансира строежа.

Последното е особено важно при ново строителство. Банките често финансират строежа срещу ипотека върху парцела и бъдещата сграда. Ипотеката трябва да бъде заличена поне за вашия обект преди окончателния договор, иначе купувате апартамент с чужд дълг. Как се чете удостоверението за тежести, обясняваме в статията за тежестите.

Кой подписва и трябва ли решение

При ООД и ЕООД фирмата се представлява от управителя, при АД от изпълнителния директор или съвета, според устава. Ако управителите са двама и представляват заедно, трябва да подпишат и двамата. Ако подписва пълномощник, пълномощното трябва да е с нотариална заверка на подписа и да покрива точно тази сделка. Проверете го, а не само го погледнете.

Търговският закон отрежда на общото събрание на съдружниците в ООД да решава за придобиването и отчуждаването на недвижими имоти. При ЕООД решението е на едноличния собственик. Нотариусите обикновено искат протокол с това решение, заверен от управителя. Строител, който продава десетки апартаменти, понякога има общо решение за всички обекти в сградата. Поискайте копие и проверете, че вашият обект е в него.

Сухо наблюдение: колкото по-малка е фирмата, толкова по-често документите се намират „в счетоводителя“ и се донасят в последния момент. Ние бихме искали всичко поне три работни дни преди нотариуса, за да има време някой да ги прочете.

Плащане, фактура и рискът от несъстоятелност

Плащането към фирма става по банков път, по сметката на дружеството, записана в договора. Законът ограничава плащанията в брой над определен праг, а и без това никой разумен купувач не носи цената в плик. Ако цената е с ДДС, фирмата издава фактура. Пазете я заедно с нотариалния акт.

При покупка на зелено вноските се плащат на етапи, обикновено обвързани с Акт 14, 15 и 16. Тук рискът е, че фирмата фалира между вноските. Колкото по-голяма част от цената сте платили преди Акт 16, толкова повече рискувате. Логиката на етапите и клаузите, които да поискате, са в статията за предварителния договор и в статията за Акт 16.

Има и обратният случай: фирма, която продава под пазарната цена, защото ѝ трябват пари бързо. Ако тя изпадне в несъстоятелност скоро след сделката, синдикът може да атакува някои сделки, сключени в определени срокове преди това, особено ако цената е явно занижена. Не е причина да бягате от всяка изгодна оферта, но е причина да проверите отчетите и да не купувате на половин цена от фирма, която очевидно е в беда.

Апартамент, ателие или офис: статутът при фирмите

Фирмите продават по-често от хората обекти със статут, различен от жилище. Ателие, офис, студио в сграда с търговско предназначение. В нашата извадка има обяви, които изрично пишат „имот със статут на апартамент“, точно защото купувачите питат. Статутът се вижда в нотариалния акт, в схемата от кадастъра и в документите на сградата. Разликата се усеща в цената, в местните данъци и понякога в кредита. Подробно сравнение има в статията за ателие или апартамент.

Ако купувате с кредит, банката ще оцени и статута, и продавача. При ново строителство поискайте от строителя разрешението за строеж и одобрените проекти, а след завършване Акт 16 и удостоверението за въвеждане в експлоатация. Общите въпроси за новото са в статията за новото строителство, а ако апартаментът е на сива фаза и ще трябва довършване, вижте кредит за покупка и ремонт.

Кратък списък преди капарото

Една обява от фирма понякога виси на няколко места с различни цени, особено при нови сгради, които се продават и от строителя, и от няколко агенции. Как да ги разпознаете, пише в статията за дублираните обяви. Ако искате ние да проверим документите на конкретна оферта или да получите подбрани обяви, пишете ни през формата „Заявка“. Безплатно, не сме агенция и не взимаме комисиона. Всички разходи по сделката са събрани в статията за разходите, а за документите въобще в статията за документите.

Покупка на едностаен от фирма: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

• кв. Младост 2€2 861/кв.м
• кв. Люлин 9€2 177/кв.м
• м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Бояна€2 520/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м
• кв. Овча купел€2 532/кв.м
• кв. Люлин 10€1 862/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Едностаен ново строителство
• Предварителен договор
• Едностаен с Акт 16
• Ателие или жилище
• Тежести и възбрани
• Дублирани обяви
• Свободна практика