Колко струва етажът при едностаен апартамент в София
Какво показват обявите, ако ги гледате накуп
Преброихме етажа в 1 105 обяви за едностайни. Партер и първи етаж са 257, средните етажи 708, последните етажи в сгради от поне три 136. Медианата на квадратен метър почти не мърда между групите: €2 636/кв.м долу, €2 674/кв.м в средата и €2 558/кв.м най-горе.
Офертни цени, 1 105 обяви с посочен етаж. Групите се различават и по квартал, затова тази графика сама по себе си подвежда.
От тази графика излиза, че партерът е с 1,4% по-евтин от средните етажи. Всеки, който е преговарял за партер, знае, че отстъпката обикновено е по-голяма. Причината не е в купувачите, а в смесването: в обща торба попадат партери в нови сгради под Витоша и седми етажи в панели в Люлин. Сравнявате квартал с квартал, а мислите, че сравнявате етаж с етаж.
По-интересни са горните етажи. Седми до девети етаж е най-скъпата група с €2 826/кв.м, а десети и нагоре дава €2 798/кв.м. Високите етажи в София са най-често в нови високи сгради и в част от ЕПК блоковете, където гледката се продава като отделна екстра.
Сдвоеното сравнение: един квартал, различен етаж
Затова направихме друго. За всеки квартал, в който има поне три обяви на партер или първи етаж и поне три на среден етаж, сметнахме двете медиани поотделно и ги сравнихме. Така местоположението остава еднакво и разликата идва главно от етажа. Такива квартали са 25. В 19 от тях долният етаж е по-евтин, в 6 е по-скъп, а медианната разлика е −10,7%.
- Младост 2−41,1%
- Обеля 2−21,4%
- Манастирски ливади−17,2%
- м-т Гърдова глава−15,9%
- Слатина−14,2%
- Дружба 1−13,6%
- Център−13,4%
- Лозенец−13,3%
- Люлин 8−13,3%
- Сухата река−13,1%
- Овча купел−12,5%
- Кръстова вада−11,8%
- Младост 4−10,7%
- Бояна−6,6%
- Люлин 9−4,4%
- Света Троица−3,5%
- Студентски град−2,9%
- Банишора−2,3%
- Дружба 2−0,5%
- Боровец+2,1%
- Люлин 7+4,1%
- Витоша+6,3%
- Малинова долина+6,8%
- Люлин 5+10,4%
- Люлин 6+17,9%
Разлика в медианата на кв.м. Отрицателно означава, че долният етаж е по-евтин. Малките квартали имат по 3–5 обяви в група, затова гледайте посоката, а не точния процент.
Най-голямата отстъпка е в Младост 2, но там групите са съвсем малки и не бихме разчитали на числото. По-показателни са кварталите с повече обяви. В Центъра долният етаж е с 13,4% по-евтин при 21 срещу 53 обяви, в Манастирски ливади разликата е −17,2%.
Обратният край също има обяснение. В Малинова долина партерите са по-скъпи с 6,8%, но 24 от 33 обяви на долен етаж там са в строящи се сгради, част от тях с двор. Това е друг продукт: нов апартамент с градинка, не стар партер до входната врата. В панелните Люлин 6 и Люлин 5 групите са малки и вероятно попадат различни блокове.
Партер не е първи етаж, а ателие не е жилище
В групата „долен етаж“ има 105 обяви на партер и 152 на първи етаж. В много блокове първият етаж е над висок сутерен и на практика е на два метра от тротоара, а в други партерът е на нивото на улицата и от прозореца се виждат обувките на минувачите. На оглед винаги гледайте колко високо е долното стъкло на прозореца, а не какво пише в обявата.
Второто нещо е статутът. 42 от 257 обяви на долен етаж (16,3%) споменават ателие, магазин, офис или „помещение“. При средните етажи делът е 4,9%. Част от тези имоти са обявени като едностайни, защото така се намират по-лесно в търсачката, но по документи не са жилища. Ако извадим тях, медианата на долните етажи пада от €2 636/кв.м на €2 617/кв.м.
Нежилищният статут не е непременно лош, но има последици. Банката може да го оцени и финансира при други условия, кръгът на купувачите при препродажба е по-тесен, а смяната на предназначението изисква проект и разрешение по ЗУТ, което не е формалност. Проверете в нотариалния акт и в схемата от кадастъра какво точно купувате. Подробен списък има в статията за документите.
Последният етаж: покрив, тераса и лято
За последния етаж данните са по-скромни. Сдвоено сравнение стана възможно само в 10 квартала, а резултатът е разпилян: в 4 последният етаж е по-евтин, в 6 по-скъп, медианата е +2,7%. Накуп последните етажи излизат с 4,3% под средните. С толкова малко данни не бихме твърдели, че има стабилна отстъпка.
Причината е, че „последен етаж“ значи две много различни неща. В панел или ЕПК от 80-те това е апартамент под плосък покрив, който може да тече, лете се нагрява, а зимата губи топлина. В нова сграда последният етаж често е с голяма тераса и гледка и се продава с надценка. В Лозенец и Банишора последните етажи в извадката са с над 30% по-скъпи от средните, а в Младост 4 са с 13,2% по-евтини.
При стар блок попитайте кога е ремонтиран покривът и има ли протокол от общото събрание. Покривът е обща част и според ЗУЕС ремонтът му се плаща от всички собственици, не само от последния етаж, но докато етажната собственост събере пари и вземе решение, течът е у вас. Петна по тавана и пресни боядисани ъгли на оглед са въпрос, който си заслужава да зададете на глас.
Височината на сградата и стълбите
- Сграда до 4 етажа€2 454/кв.м · 185
- Сграда 5–8 етажа€2 660/кв.м · 713
- Сграда 9+ етажа€2 755/кв.м · 207
- 4-ти етаж и нагоре в сграда до 5 етажа€2 411/кв.м · 86
Медиана на обявената цена на кв.м и брой обяви.
Ниските сгради са най-евтините на квадрат, €2 454/кв.м. Това са главно стари тухлени кооперации извън центъра, къщи на етажи в покрайнините и малки сгради в селата около София. Високите сгради с девет и повече етажа излизат на €2 755/кв.м, защото в тях има асансьор и често са по-нови.
Отделно извадихме 86 обяви на четвърти или пети етаж в сграда до пет етажа. В такива блокове асансьор най-често няма. Медианата там е €2 411/кв.м, с 9,8% под средните етажи като цяло. За млад човек без деца това е реална отстъпка. За родители, които купуват на дете студент, също. Ако обаче мислите да живеете там с количка или след двайсет години, стълбите стават по-скъпи от отстъпката.
Кога партерът е добра покупка и кога не
Отстъпката за долен етаж не е подарък. Ще я дадете обратно, когато продавате, защото и вашият купувач ще гледа същото. Затова въпросът е дали през годините, в които живеете там, партерът ви носи нещо или ви пречи.
За собствено живеене
Добре стои при възрастни хора, при колело или количка всеки ден и при куче. Лошо стои при човек, който работи от вкъщи и иска тишина: входната врата, пощенските кутии и контейнерите са наблизо.
За отдаване
Наемателите на едностайни са главно студенти и млади хора. Партерът се дава под наем, но по-бавно, а наемът в обявата обикновено е малко под този на горния етаж. Решетки и добра входна врата помагат повече от ремонта.
За препродажба
Купен с отстъпка, продаден с отстъпка. Ако държите жилището пет години, процентът е горе-долу същият и в двата края, но в евро е по-голям в края, защото цената е пораснала.
Отстъпка за партер срещу по-нисък наем
Сметката е груба: не включва празните месеци и ръста на цените. Отстъпката при продажба приемаме за същия процент.
Ако отдавате, сравнете и с доходността по квартали. Партер в квартал с висока доходност може да се окаже по-добра инвестиция от среден етаж в квартал, където наемите са ниски спрямо цените.
Как да ползвате числата в преговорите
Ако продавачът на партер иска цената на средните етажи, имате аргумент от реалния пазар. Покажете му обявите за средни етажи в същия квартал и съответната отстъпка. Това работи по-добре от общото „партерът е по-евтин“, защото е конкретно. Цените в обявите са поискани, не постигнати, и сделката обикновено се сключва с няколко процента под тях, така че разговорът за цена е нормален, а не обида.
При последен етаж в стар блок аргументът е покривът. Ако няма протокол за ремонт, ремонтът предстои, а вие ще платите дяла си. При четвърти и пети етаж без асансьор говорете за това колко по-трудно ще се препродаде, не за собственото си неудобство. Същата логика, погледната от другата страна на масата, е описана в статията за продавача на едностаен.
Какво проверяваме ние на оглед на долен етаж: влага в ъглите и под прозорците, мазетата под апартамента, решетките, къде са контейнерите за смет и колко шум идва от входа вечер. Пълен списък има в чеклиста за оглед. Свързани теми са отоплението и метрото, защото и двете влияят на цената повече от етажа. Ако искате да получите подбрани обяви с етажа, който приемате, и мнение дали цената е в пазара, пуснете заявка. Безплатно е и не сме агенция.
Партер за едностаен: оценка на редакцията
Партер за едностаен: оценка на редакцията
Партерът е разумна покупка, ако го купите с отстъпка от около 10,7% и не очаквате да я върнете при продажба. Най-добре стои при собствено живеене с колело, количка или възрастни хора.
- Отстъпка в цената★★★★★
Медиана 10,7% под средните етажи в същия квартал.
- Отдаване под наем★★★★★
Наемателите го избират по-неохотно, отдава се по-бавно.
- Препродажба★★★★★
Отстъпката се връща на следващия купувач.
- Удобство за всеки ден★★★★★
Без асансьор, без стълби, удобно с количка и пазар.
- Шум и сигурност★★★★★
Входът и улицата са близо, решетките са почти задължителни.
- Риск от нежилищен статут★★★★★
16,3% от обявите на долен етаж споменават ателие, магазин или офис.
Предимства
- По-ниска цена и по-ниска вноска
- Без зависимост от асансьора
- Понякога с двор в новите сгради
Слабости
- По-бавно отдаване
- Шум от входа и улицата
- Отстъпката се губи при продажба
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
По-малко звънене на брокери, повече реални огледи
Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.
- Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
- Вноска по кредита и очакван наем
- Не сме агенция, без комисиона
Често задавани въпроси
С колко е по-евтин партерът при едностаен в София?
В сдвоеното ни сравнение медианата е 10,7% по-ниска цена на кв.м спрямо средните етажи в същия квартал. Разликата е в полза на партера в 19 от 25 квартала, а в останалите обикновено става дума за нови сгради с двор.
Защо в общата статистика партерът не изглежда по-евтин?
Защото общата медиана смесва квартали. Партерите в нови сгради под планината вдигат средното, а високите етажи в евтини панелни квартали го свалят. Сравнението вътре в един квартал е по-честно.
Първият етаж партер ли е?
Не винаги. В много блокове първият етаж е над сутерен и е доста над тротоара. В обявите двете се смесват, затова на оглед гледайте височината на прозореца и дали има решетки.
Трудно ли се отдава едностаен на партер?
Отдава се, но по-бавно и обикновено на малко по-нисък наем. Добрата входна врата, решетките и светлата стая помагат повече от скъпото обзавеждане.
Последният етаж по-евтин ли е?
Зависи от сградата. В стар блок под плосък покрив обикновено да, в нова сграда с тераса често е по-скъп. Данните ни за последния етаж са от 10 квартала и не показват стабилна отстъпка.
Кой плаща ремонта на покрива?
Покривът е обща част на сградата и разходът се поделя между собствениците според правилата на етажната собственост. На оглед поискайте протокола от общото събрание за последния ремонт.
Какво значи, ако партерът е обявен като ателие?
Това означава, че по документи имотът не е жилище. Финансирането, адресната регистрация и препродажбата може да вървят различно, затова проверете нотариалния акт и кадастралната схема преди капаро.
Струва ли си четвърти етаж без асансьор?
Ако сте млади и купувате за себе си или за отдаване на студенти, отстъпката от около 9,8% е реална. Ако мислите за деца или за жилище до пенсия, по-добре потърсете сграда с асансьор.
Намерете своя квартал
Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.
- кв. Младост 2€2 861/кв.м
- кв. Обеля 2€2 269/кв.м
- кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
- м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
- кв. Слатина€2 669/кв.м
- кв. Дружба 1€2 513/кв.м
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Лозенец€4 336/кв.м
- кв. Люлин 8€2 715/кв.м
- кв. Сухата река€2 500/кв.м
- кв. Овча купел€2 532/кв.м
- кв. Кръстова вада€3 136/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.