Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Рефинансиране на кредита за едностаен: сметката преди подписа

Ипотеката за едностаен обикновено е най-малката в портфейла на банката и най-голямата в живота на човека, който я плаща. Затова след няколко години редовни вноски мнозина започват да гледат офертите на други банки или да мислят дали да не върнат част от парите по-рано. И двете са разумни ходове, но имат цена: такса към старата банка, нова оценка, нотариус, вписване, заличаване. Тук минаваме през тези разходи едно по едно и показваме как да сметнете след колко месеца по-ниската вноска ги изплаща. Ако прагът е три години, а смятате да продадете едностайния след две, отговорът е ясен още преди да сте отишли в банката.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Две различни операции, които често се бъркат

Предсрочното погасяване е просто: връщате на същата банка част от главницата или цялата наведнъж. Договорът остава, ипотеката остава до пълното изплащане, промяната е в остатъка. Рефинансирането е нов кредит в друга банка (понякога в същата, с нов договор), с който се изплаща старият. Новата банка превежда парите директно на старата, старата ипотека се заличава, вписва се нова.

От гледна точка на старата банка рефинансирането е пълно предсрочно погасяване. Затова всичко, което важи за таксата при предсрочно погасяване, важи и тук. Разликата е, че при рефинансиране плащате и вход в новата банка: оценка, обработка, нотариална такса, вписване. При частично погасяване със собствени пари тези разходи ги няма.

В разговорите на огледи чуваме и трети вариант: „ще го предоговоря“. Банката може да ви предложи по-ниска надбавка, за да не ви изгуби, без да сменяте нищо друго. Това е най-евтиният път, защото не се плащат нови такси по ипотеката, и ние бихме го опитали първи, с конкретна оферта от друга банка в ръка. Как се избира кредитът по принцип, с всичките му параметри, сме описали в наръчника за кредит за едностаен.

€96 000типичен заем при медианна цена €120 000 и 80% финансиране

€86 000остатък след 5 години редовни вноски при хипотетични 3,4%

60,9%от платеното през първите 5 години е отишло за лихва

Таксата за предсрочно погасяване: какво е сигурно по ЗКНИП

Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) дава право на потребителя да погаси кредита изцяло или частично по всяко време. Банката не може да откаже. При погасяването общата цена на кредита намалява с лихвата и разходите за оставащия срок, тоест не дължите лихва за месеци, в които вече няма главница.

Банката има право на обезщетение, но законът го ограничава. При променлива лихва обезщетението не може да надхвърля 1% от предсрочно погасената сума, а след първите 12 месеца от сключването на договора не се дължи изобщо. При фиксирана лихва правилата са различни: обезщетението се обвързва с реалната загуба на банката и условията се записват в договора, така че там 1% не е таван, на който да разчитате. Ние гледаме три неща в договора: точния текст за обезщетението, дали лихвата е фиксирана за период и кога периодът изтича, и дали има отделна такса за „обработка на искане за погасяване“.

Две практически бележки. Първо, за кредит с фиксиран период често има смисъл да изчакате края му, защото тогава лихвата става променлива и таксата обикновено пада. Второ, преди да подадете искане, поискайте писмено точната сума за пълно погасяване към конкретна дата. Устно съобщеният остатък понякога не включва лихвата за текущия месец. За конкретен договор питайте юрист, защото текстовете между банките се различават.

Разходите по новата ипотека и заличаването на старата

Новата банка ще поиска собствена оценка на едностайния, дори да имате оценка отпреди година. Ще се учреди нова договорна ипотека с нотариален акт, който се вписва в имотния регистър. Старата ипотека се заличава въз основа на документ от старата банка, че кредитът е изплатен, и за това също има такса по вписванията. Някои банки поемат част от тези разходи като промоция за рефинансиране, други не. Ориентирите по-долу са за кредит около €96 хил.; проверете актуалните тарифи. Сравнете ги с разходите при самата покупка: при рефинансирането отпада местният данък, който е най-голямото перо там.

Еднократни разходи при рефинансиране, ориентир в евро

150–250

Оценка

300–600

Нотариус

≈0,1%

Вписване

20–100

Заличаване

20–60

Удостоверения

0–1%

Обработка

Ориентир, не тарифа. Таксата за обработка варира най-много: при част от офертите е нула, при други до 1% от заема.

Събрано, рефинансирането на типичен заем за едностаен излиза между няколкостотин евро и около €1 700, без евентуалното обезщетение към старата банка. В калкулатора по-долу сме сложили €1 200 като среден случай. Не забравяйте и застраховките: имуществената застраховка обикновено се преотстъпва в полза на новата банка, а ако старата е била свързана с кредита, вижте дали не губите неизплатена част. Повече за полиците има в статията за застраховката на едностаен.

Кога си струва: сметката с прага

Логиката е еднаква за всяка сума. Вземате разликата между старата и новата вноска и делите еднократните разходи на нея. Резултатът е броят месеци, след които рефинансирането започва да ви носи пари. Ако планирате да държите кредита по-дълго от този праг, ходът има смисъл. Ако не, по-добре оставете нещата както са.

Хипотетичен пример: заем от 30 години, взет при 3,4%, рефинансиран след 5 години при 2,7%
Случай	Първоначален заем	Остатък	Стара вноска	Нова вноска	Разлика	Праг при €1 200
по-евтин едностаен	€76 000	€68 100	€337	€312	€25	48 мес.
типичен едностаен	€96 000	€86 000	€426	€395	€31	39 мес.
по-скъп едностаен	€119 900	€107 400	€532	€493	€39	31 мес.

При типичния едностаен разлика от 0,7 пункта в лихвата сваля вноската с около €31 на месец и изплаща разходите за около 39 месеца. Ако новата лихва е 2,2%, разликата става €53. Под половин пункт разлика сметката обикновено не излиза при по-малките заеми, защото фиксираните разходи са едни и същи за €76 хил. и за €120 хил.. Сухо казано: колкото по-малък е едностайният, толкова по-голяма трябва да е лихвената разлика, за да има смисъл.

Пример от практиката: едностаен в Люлин 10 за около €94 хил. и едностаен в Център за около €157 хил. плащат почти еднаква нотариална такса и оценка при рефинансиране, но спестяването от един пункт по-ниска лихва при втория е осезаемо по-голямо. Купувачите, които са взели първото си жилище с минимално самоучастие, имат най-голям остатък и най-много печелят от по-добра лихва. Ако едностайният е отдаден, по-ниската вноска директно вдига нетния ви доход; как се води наемът, вижте в статията за управлението на отдаден едностаен.

Частично погасяване: по-кратък срок или по-ниска вноска

Когато връщате част от главницата, банката обикновено ви пита какво да промени: вноската или срока. Изборът изглежда технически, но разликата в лихвата е голяма. Да вземем остатъка от €86 000 и допълнителни €10 000 на петата година.

€11 722по-малко лихва, ако запазите вноската и съкратите срока с 51 месеца

€4 858по-малко лихва, ако запазите срока и вноската падне до €376

€50по-ниска месечна вноска във втория вариант

Съкращаването на срока спестява повече лихва, намаляването на вноската дава повече свобода всеки месец. Ние бихме избрали по-ниска вноска, ако доходът е несигурен или предстои дете, и по-кратък срок, ако единственият план е да изплатите едностайния преди пенсия. Ако мислите ремонт, вижте първо как се финансират покупка и ремонт заедно, защото парите, върнати на банката, трудно се вземат обратно.

Когато продавате едностайния преди края на кредита

Едностайните се продават по-често от другите жилища, защото хората израстват от тях. Тогава кредитът се погасява предсрочно с парите на купувача. Обикновено купувачът или неговата банка плащат директно на банката на продавача точната сума за пълно погасяване, а остатъкът отива при продавача. Банката издава документ, въз основа на който ипотеката се заличава. Ако вие сте продавачът, срокът и цената са описани в статията за продажба на едностаен. Как изглежда това от страната на купувача, сме описали в статията за едностаен с ипотека на продавача.

Ако знаете, че ще продавате до година-две, рефинансирането рядко има смисъл, освен ако не е без разходи. По-добре проверете кога изтича фиксираният период и дали обезщетението ще падне дотогава. При продажба на кредит с променлива лихва след първата година обезщетение по закон не се дължи, което прави сделката по-чиста. На продавачите препоръчваме да поискат удостоверението за остатъка още при подписването на предварителния договор.

Калкулатор: спестяване и праг при рефинансиране

Въведете остатъка, сегашната и новата лихва, оставащите години, обезщетението към старата банка в проценти и еднократните разходи. По подразбиране е типичният едностаен от таблицата.

Струва ли си рефинансирането

Остатък по кредита, €Сегашна лихва, %Нова лихва, %Оставащи годиниОбезщетение към старата банка, %Еднократни разходи, €

Сметката е за анюитетни вноски и не включва застраховки и такси за обслужване на сметка. Лихвите са примерни.

Ако сметката излиза на ръба, не бързайте. Покажете на сегашната банка офертата на конкурента и вижте какво ще отговори. А ако търсите следващ едностаен и искате подбрани обяви и проверка на документите, пуснете безплатна заявка. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Рефинансирането на малка ипотека: оценка на редакцията

3,3от 5

Рефинансирането на малка ипотека: оценка на редакцията

Рефинансирането на кредит за едностаен има смисъл при осезаема лихвена разлика и хоризонт от няколко години. Предоговарянето със същата банка е по-евтиният първи ход, а при скорошна продажба сметката рядко излиза.

Правна защита на потребителя★★★★★
ЗКНИП дава право на предсрочно погасяване и ограничава таксата при променлива лихва.
Еднократни разходи★★★★★
Не са големи като сума, но тежат повече при малките заеми.
Спестяване при голяма разлика★★★★★
Един пункт по-ниска лихва дава осезаема разлика за остатъка от срока.
Спестяване при малка разлика★★★★★
Под половин пункт прагът често е по-дълъг от реалния хоризонт.
Сложност на процеса★★★★★
Оценка, нотариус и две вписвания, но банката поема част от логистиката.
Гъвкавост при частично погасяване★★★★★
Изборът между по-кратък срок и по-ниска вноска е реален и полезен.

Предимства

Право на погасяване по всяко време
Ограничена такса при променлива лихва
Прагът се смята лесно

Слабости

Фиксираният период може да струва скъпо
Нова оценка и нотариус
Малките заеми печелят по-малко

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

Кои документи да поискате
Отговор до един работен ден
Безплатно и без договор

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да погася ипотеката по-рано, ако банката не иска?

Да. ЗКНИП дава на потребителя право да погаси кредита изцяло или частично по всяко време. Банката може да поиска обезщетение в рамките, които законът позволява, но не може да откаже погасяването.

Колко е таксата за предсрочно погасяване при променлива лихва?

По ЗКНИП обезщетението не може да е повече от 1% от предсрочно погасената сума, а след първите 12 месеца от сключването на договора не се дължи. Проверете и дали договорът не предвижда отделна такса за обработка на искането.

А при фиксирана лихва?

Там законът обвързва обезщетението с реалната загуба на банката и условията се записват в договора. Затова често е по-изгодно да изчакате края на фиксирания период. За конкретния текст питайте юрист.

Какви разходи има при рефинансиране?

Нова оценка, евентуална такса за обработка, нотариална такса за договорната ипотека, вписване в имотния регистър и заличаване на старата ипотека. За заем около €96 хил. ориентирът е от няколкостотин евро до около €1 700, без обезщетението към старата банка.

При каква разлика в лихвата има смисъл да рефинансирам?

Зависи от остатъка и колко дълго ще държите кредита. За типичен заем за едностаен разлика от половин до един пункт обикновено изплаща разходите за две до четири години. При по-малки остатъци трябва по-голяма разлика.

По-добре по-кратък срок или по-ниска вноска след частично погасяване?

По-краткият срок спестява повече лихва, в нашия пример около €11 722 срещу €4 858. По-ниската вноска оставя повече пари всеки месец, което е по-безопасно при несигурен доход.

Трябва ли нова оценка, ако имам скорошна?

Обикновено да. Новата банка работи със свои лицензирани оценители и рядко приема чужда оценка. Ако оценката излезе по-ниско от очакваното, може да се наложи по-малък заем или допълнително обезпечение.

Какво става с ипотеката, когато продам едностайния?

Кредитът се погасява с парите на купувача, обикновено директно към банката ви, и тя издава документ за заличаване на ипотеката. Поискайте точната сума за погасяване към датата на сделката предварително.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.