Едностаен апартамент в Студентски град: за детето, за наем или за двете

Пазар с повече наематели, отколкото продавачи

В повечето квартали обявите за наем на едностайни са по няколко и медианата е по-скоро догадка. Тук са 120, повече от обявите за продажба, и числото е стабилно. Интересното е, че наемът е 6,3% под градската медиана от €480. Предлагането е голямо и наемателите имат избор. При медианна цена €125 000 това прави брутна доходност 4,3% при 4,8% за цяла София. Кварталът се купува заради сигурния наемател, а не заради рекордния процент.

Колко струва едностаен в Студентски град

Най-гъсто е в слоя €100–120 хил., а разстоянието между долната и горната пета е едва €40 хил., което за квартал с почти сто обяви е тясно: пазарът тук е изравнен и изненадващо евтини предложения почти няма. На квадрат излиза €2 943/кв.м, 10,7% над градската медиана. Типичната площ е 46 кв.м, колкото средния едностаен в София. 23 обяви изрично споменават обзавеждане. За купувач, който ще отдава от първия месец, това спестява няколко хиляди евро и седмици ходене по магазини.

Кварталът на тухлените блокове от 90-те и 2000-те

Тук липсва нещо, което в Люлин или Младост е основата на пазара: в извадката няма нито една обява в сграда отпреди 1990 г. Половината предложения са в блокове, строени между 1990 и 2020 г.

Разликата между блок от 2000-те и сграда с Акт 16 от последните години е €26 хил. в медианата и €179/кв.м на квадрат. Новото е по-скъпо, но наемателят рядко плаща за него толкова повече, колкото е платил купувачът. За инвеститор това е довод за по-стария блок. В строеж са 14 обяви с медиана €104 200. За инвеститор това е по-евтиният вход, но наемът започва чак с ключа. При 18 обяви годината не е посочена, което често значи, че продавачът не иска да я пише. Питайте.

Купувате за дете-студент: пет години наем срещу покупка

Родителите обикновено правят сметката така: пет години по €450 на месец са €27 000 „изхвърлени“ пари. Сметката е вярна, но непълна. Ето и другата страна при покупка на медианния едностаен тук и продажба след пет години на същата цена:

При тези предположения наемът излиза по-евтин, ако цената на жилището не се промени. Всичко зависи от това какво ще стане с цената за пет години и дали след дипломирането апартаментът ще се продаде, ще се отдаде, или детето ще остане да живее в него. Ако купувате с кредит, сметката се променя: вноската по €100 000 за 30 години при 2,7% е около €406, по-малко от наема. Повече за това има в темата за кредита.

За отдаване: студентският календар и празните месеци

Наемателите тук сменят квартирата по учебната година. Договорите се подписват през август и септември, а най-опасният момент за собственика е юни, когато випускът се изнася. Ако апартаментът остане празен до есента, изгубените месеци ядат доходността по-бързо от всеки ремонт.

Около 2,8% нетно не е лош резултат в сравнение с депозит, но изисква внимание. Сигурният начин да го пазите е наем за 12 месеца, а не за учебната година, и депозит от поне един наем. Сравнение с другите квартали има в темата за инвестиция в едностаен.

Заведенията под прозореца

Същото, което прави квартала удобен за наемателя, пречи на купувача, който ще живее тук. По OpenStreetMap в границите му има 52 ресторанта, 17 бара и 77 места за бързо хранене, плюс 23 фитнеса и спортни клуба. Едностаен на първи или втори етаж над заведение се отдава лесно, а се продава трудно. Ако купувате за себе си, отидете на оглед в петък вечер, не в неделя сутрин.

• Изложението на прозореца към вътрешен двор или към улица с нощен трафик.
• Входната врата на блока заключва ли се, има ли домофон, чисто ли е стълбището. Това казва много за съседите-наематели.
• Таксата вход и дали се събира редовно. В блоковете с много отдадени жилища общите решения се вземат трудно.
• Паркирането. Само една обява споменава паркомясто или гараж.

Съседите на университетите

Около Студентски град има квартали, от които до лекции се стига пеша или с една спирка. Цената и наемът там изглеждат така:

Малинова долина е по-евтина и там наемът е по-висок, но почти всичко се строи. Дървеница е по-близо до метрото. Ако искате подбор от собственици в Студентски град или в съседите, опишете бюджета си във формата за заявка. Безплатно е и не взимаме комисиона.

Студентски град: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Дървеница€2 060/кв.м
• кв. Мусагеница≈ €103 хил.
• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Младост 1€3 498/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Дианабад€2 785/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →