Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Обзаведен едностаен: плащате ли мебелите два пъти

В 105 обяви за едностайни в извадката ни продавачът е написал, че жилището е обзаведено. На пръв поглед те са с 20,5% по-скъпи на квадратен метър от останалите. Сравнението обаче е нечестно, защото в останалите влизат стотици апартаменти в строеж, които по дефиниция нямат мебели. Изчистихме го, сравнихме в един и същ квартал и смятаме, че реалната надценка е по-скромна, но пак по-голяма от стойността на мебелите в повечето жилища. Ето кога това има смисъл и кога не.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Три сравнения, три различни числа

Надценка на обзаведените едностайни на кв.м

Всички обяви накуп
+20,5%
Само готови жилища, без строящите се
+13,5%
В същия квартал, медиана
+9,6%

Медиана на цената на кв.м. Сдвоеното сравнение е в 8 района с поне 3 обзаведени и 3 необзаведени готови обяви.

Накуп обзаведените излизат на €3 154/кв.м, а всички останали на €2 617/кв.м. От 1 018 необзаведени обаче 371 са в строеж, а при обзаведените в строеж е 1. Жилищата на зелено са по-евтини на квадрат и дърпат надолу групата без мебели.

Ако махнем строящите се, разликата пада до +13,5%: €3 176/кв.м срещу €2 798/кв.м. Остава ефектът на местоположението. Обзаведените са струпани в Студентски град, Малинова долина и Център, където всичко е по-скъпо. Затова направихме сдвоено сравнение: в 8 района с достатъчно обяви от двата вида медианата на разликата е +9,6%, а обзаведените са по-скъпи във 8 от тях. Ако оставим само кварталите на София без курорта Боровец, медианата е +9,3%.

Къде се продават обзаведени едностайни

Обзаведен срещу необзаведен готов едностаен, в същия район

Младост 4 (3/25)
+2,8%
Манастирски ливади (8/14)
+5,4%
Център (7/57)
+7,3%
Витоша (5/11)
+9,3%
Студентски град (23/58)
+9,9%
Малинова долина (11/22)
+22,7%
Боровец (5/19)
+45%
Сухата река (3/18)
+47,1%

Разлика в медианата на кв.м. В скобите: обзаведени / необзаведени готови обяви. Малките групи дават груби числа, гледайте посоката.

Най-много обзаведени има в Студентски град, 23 от 95 обяви. Това не е изненада, ако сте чели статията за Студентски град: апартаментите там се купуват, за да се дадат на студенти, и много се продават така, както са били отдавани, с леглото и бюрото вътре. Сдвоената разлика в Студентски град е +9,9%, в Центъра +7,3%.

В Малинова долина надценката е +22,7% при 11 срещу 22 обяви, като и двете групи са главно в сгради от последните десет години. Част от необзаведените нови жилища се продават и без пълни довършителни работи, а в съкратения текст на обявите това рядко личи. Затова и сдвоеното сравнение не мери само мебелите. Общо 19 обзаведени обяви са в сгради, въведени след 2020 г., и 20 в сгради отпреди 1990 г., така че обзавеждането се среща и в нови, и в стари жилища. Най-високите проценти в графиката са при малки групи и бихме ги гледали с подозрение.

Колко струват мебелите в едностаен

Нека го сметнем грубо. При медиана €2 798/кв.м за готов необзаведен едностаен и надценка от 9,3% мебелите в 40-квадратно жилище струват на купувача около €10 400. Ново обзавеждане на едностаен по ориентира от статията за обзавеждането е от около €5 200 до €12 700, с кухня и уреди. Използвано, след няколко години под наем, струва значително по-малко.

Това е грешката, която виждаме най-често. Продавачът оценява мебелите по това колко е платил за тях, а пазарът по това колко струват днес. Кухня по поръчка се демонтира трудно и почти не се препродава. Хладилник и пералня на шест години имат остатъчна стойност колкото транспорта им. Матракът, на който са спали три поредни наематели, има отрицателна стойност: ще платите и да го изхвърлите.

Обратното също е вярно. Ако купувате за отдаване и искате наемател от следващия месец, готовото обзавеждане ви спестява четири-шест седмици пазаруване, монтаж и празен наем. При медианния наем от €480 на месец един празен месец е почти половин хиляда. Затова за инвеститора мебелите струват повече, отколкото за човек, който ще живее там.

Колко плащате за мебелите

Цена на обзаведения едностаен, €Площ, кв.мЦена на кв.м на сравним необзаведен в квартала, €Колко би струвало същото обзавеждане ново, €На колко години е обзавежданетоПолезен живот на мебелите и уредите, години

Линейна амортизация, без кухнята по поръчка да се смята отделно. Сравнимата цена вземете от необзаведени готови обяви в същия квартал.

Кога има смисъл за инвеститор

Сметката за инвеститора е проста: надценката срещу спестените разходи и празни месеци. Ако обзавеждането е в прилично състояние и стилът става за наемател, а надценката е под една годишна наемна сума, покупката на обзаведен често е по-изгодна от тази на празен апартамент плюс пазаруване. Ако надценката е две годишни наемни суми, не е.

Пазете се от едно: в обявите 3 обзаведени едностайни изрично споменават наемател или че жилището е отдадено. Тогава мебелите вървят с действащ договор и това е отделна тема, с депозит, срок и правата на наемателя. Как се купува жилище с наемател вътре, описахме в статията за едностаен с наемател. Ако мислите за отдаване на нощувки, обзавеждането трябва да е друго, по-издръжливо и по-еднакво, а изискванията са в текста за краткосрочния наем.

За доходността гледайте нетния резултат след данъка и празните месеци, не брутния. Квартали с висока брутна доходност и малко обзаведени обяви често дават по-добра възможност да купите празно и да обзаведете сами. Сравнение по райони има в статията за инвестицията в едностаен.

Ако купувате, за да живеете там

Тук мебелите са по-скоро пречка. Повечето хора, които купуват първо жилище, имат собствена представа как да изглежда и рано или късно ще сменят поне половината. Тогава платената надценка отива за неща, които ще изнесете. Предложете на продавача цена без обзавеждането и вижте какво ще каже. Често той няма какво да прави с мебелите и предпочита да ги остави, а не да ги вози.

Ако обзавеждането е ново и ви харесва, няма проблем да го платите. Просто го направете с ясна сметка. От 105 обзаведени обяви 36 пишат „напълно“ или „изцяло обзаведен“. Това е хубаво в описанието, но на огледа все пак проверете уредите един по един: пускайте пералнята, отворете фурната, погледнете под мивката. Чеклистът е в статията за огледа.

Мебелите в договора и пред банката

Нотариалният акт прехвърля имота. Мебелите не са недвижим имот и затова е добра практика да се опишат в отделен опис или приемо-предавателен протокол, подписан при предаването. Така знаете какво точно оставя продавачът и няма спор дали климатикът и бойлерът са „мебели“. Как да запишете това още на етап капаро, ще има в статията за предварителния договор.

Местният данък при придобиване се смята върху по-високата сума между договорената цена на имота и данъчната оценка. Изкуственото прехвърляне на голяма част от цената към мебелите, за да се плати по-малко данък, е риск, за който не бихме ви съветвали. Питайте нотариуса за вашия случай. При кредит имайте предвид, че оценителят на банката оценява жилището, а не дивана. Ако платите обзаведен едностаен с надценка, оценката може да излезе под цената и разликата е от вашите пари. Кога и защо това се случва, пише в статията за банковата оценка.

Ако търсите обзаведен едностаен за отдаване или празен, който да обзаведете сами, опишете бюджета си в заявка. Ще получите подбрани обяви и мнение колко от цената реално е за мебелите. Безплатно е и не сме агенция.

Обзаведен едностаен за продажба: оценка на редакцията

3,2от 5

Обзаведен едностаен за продажба: оценка на редакцията

Обзаведеният едностаен е разумен избор за инвеститор, който иска наемател веднага и плаща надценка под годишния наем. За собствено живеене почти винаги е по-добре да договорите цена без мебелите.

Цена спрямо стойността на мебелите★★★★★
Надценката в същия квартал е около 9,6%, обикновено над остатъчната стойност на обзавеждането.
Удобство за отдаване★★★★★
Наемател може да влезе веднага, без месеци пазаруване.
За собствено живеене★★★★★
Повечето купувачи сменят голяма част от мебелите.
Прозрачност на обявата★★★★★
„Напълно обзаведен“ рядко казва на колко години са уредите.
Банково финансиране★★★★★
Мебелите не влизат в оценката на имота.
Място за пазарлък★★★★★
Продавачът често предпочита да остави мебелите без пари.

Предимства

Бързо отдаване под наем
Без разходи за монтаж и транспорт
Добра позиция за пазарлък

Слабости

Надценката е над стойността на мебелите
Износени уреди и матраци
Мебелите не се финансират с кредит

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата

Напишете кои квартали ви интересуват, до колко сте готови да платите и дали ще теглите кредит. Получавате кратък списък с актуални едностайни, обявите от собственици са първи, и мнение дали цената е в нормата за района.

Първо обявите от собственици
Безплатно и без договор
Подбор по квартал и сума

Пусни заявка

Често задавани въпроси

С колко по-скъп е обзаведеният едностаен?

Накуп в обявите разликата е +20,5% на кв.м, но това смесва квартали и строящи се сгради. В същия район, само с готови жилища, медианата е около +9,6%.

Колко струват мебелите в обзаведен едностаен?

При 40 кв.м надценката в обявите е около €10 400. Новото обзавеждане на едностаен струва по наш ориентир от около €5 200 до €12 700, а използваното значително по-малко.

Струва ли си да купя обзаведен апартамент за отдаване?

Ако мебелите са в добро състояние и надценката е под една годишна наемна сума, често да, защото спестявате празни месеци и пазаруване. Ако е по-висока, по-изгодно е да купите празно и да обзаведете сами.

Мога ли да поискам цена без мебелите?

Да, и често работи. Продавачът обикновено няма какво да прави с мебелите и предпочита да ги остави, вместо да плаща транспорт и склад.

Влизат ли мебелите в банковата оценка?

Обикновено не. Оценителят оценява жилището, затова при голяма надценка за обзавеждане оценката може да излезе под цената и разликата се покрива със собствени средства.

Как се описват мебелите при сделката?

Добра практика е отделен опис или приемо-предавателен протокол, подписан при предаването на ключовете. Нотариалният акт касае самия имот.

Къде има най-много обзаведени едностайни?

В Студентски град, 23 обяви в извадката ни, следван от Малинова долина и Центъра. Там голяма част от жилищата са били отдавани под наем.

Обзаведените едностайни в строеж ли са?

Почти никога. В извадката ни само 1 обзаведена обява е в строеж, а сред необзаведените строящите се са 371. Затова общото сравнение подвежда.

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.