Продава едностаен апартамент в кв. Люлин 2
Заглавието „ЕПК, 1-стаен“ в кв. Люлин 2 казва твърде малко: саниран ли е блокът, какви са щранговете и накъде гледа единственият прозорец се вижда единствено на оглед. Надеждни обяви за наем на едностайни тук не събрахме; за ориентир вземете градската медиана от €480 на месец и 4,8% брутна доходност.
Собствените обяви в квартала са 4, прекалено малко; оценката от близките места е €105 000 при €2 298/кв.м и към 46 кв.м. 14% отстъпка на квадратен метър от столицата изглежда малко, но при 46 кв.м прави €17 хил., практически колкото разходите по сделката. Ако купувате за отдаване, вижте първо сметката за наема по-долу; ако е за живеене, тръгнете от разпределението и сметката за кредита.
В офертите „едностаен“ означава всичко: от тясно студио от 25 кв.м до апартамент от петдесетина кв.м с кухня отделно, затова четете схемата, а не заглавието. Кандидатът за едностаен като правило е с по-скромно самоучастие, затова разходите по покупката се усещат повече в сметката. Едностайният апартамент около Люлин 2 се отдава и на самотен квартирант, а такъв квартирант по правило пази жилището по-добре.
Какво има на пет минути от вратата в кв. Люлин 2
В кв. Люлин 2 малките и денонощните магазини са 8, супермаркетите 3. Който живее сам, пазарува малко и често, затова пътят до касата тежи повече от промоциите. 2 кафенета и 4 ресторанта в кв. Люлин 2: толкова дава картата. Кафето навън е осигурено, нощният живот е в друг квартал.
3 спортни обекта тук. Тичането в парка е единственият фитнес без месечна такса. 1 аптека, без медицински център: това медицина отбелязва OpenStreetMap в квартала. Ако купувате за възрастен родител, започнете проверката от този ред.
Зимните гуми и кашоните в една стая нямат дом. Питайте има ли мазе и в какво състояние е. Кварталната група в социалните мрежи се оказва честен справочник за Люлин 2: кои улици са шумни, какво отваря и кое затваря.
Балконът на едностаен от април до октомври работи като трапезария или всекидневна. Югозапад означава жега, север значи прохлада. Неделната разходка из Люлин 2 показва повече от делничната: кое кафене се пълни и коя улица е тиха.
Какво да очаквате като цена в кв. Люлин 2
В кв. Люлин 2 хванахме 4 оферти за едностаен (51 кв.м по €1 763/кв.м, общо €89 890; 45 кв.м за €95 000 (етаж 3 от 9, нова, 2026 г.); 43 кв.м за €98 800 (етаж 2 от 8, построена 1980 г., с парно)), и това е целият местен пазар за месеца. Сами по себе си те не дават стабилно число, и ги обединяваме с кв. Люлин 1.
За Люлин 2 сметката значи €105 000 като средна цена, като обичайният коридор е €92 хил. – €112 хил.
Сравнение на квадратни метра за Люлин 2:
- Люлин 2 (по съседи)€2 298/кв.м
- Люлин 1€2 444/кв.м
- Градска медиана€2 659/кв.м
Запишете квадратите, етажа и цената на всеки гледан апартамент в кв. Люлин 2; след третия-четвърти оглед прекалено високата цена се разпознава с един поглед.
Офертата показва очакване, а не пазар: разликата до подписаната цена обикновено е 3–7% и се решава на втория оглед, не по телефона.
„Подходящ за инвестиция“ в заглавието практически винаги значи, че апартаментът има наемател или е обзаведен за наем; вижте договора и сумата, който реално се плаща.
Всяка лента е група от 17 обяви за едностайни в съседство, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.
Едностаен в кв. Люлин 2 без много избор
4 обяви в кв. Люлин 2 не правят статистика. Затова цифрите на страницата се смятат по съседните райони.
Ориентирът €105 000 е сметнат от 17 обяви на до 0,5 км, главно в кв. Люлин 1. При толкова малко километри рамката върши работа. Абонирайте се за нови обяви с филтър Люлин 2 и пишете в рамките на часове: в тесен пазар свестният едностаен апартамент не чака седмици. Разгледайте и боксониера или малък двустаен: при оскъдни обяви площта е по-гъвкав критерий, отколкото изглежда.
Кажете на приятелите в района, че търсите: в малките места продажбата често тръгва от разговор. Ако държите точно на Люлин 2, оставете заявка. Пращаме само обяви, които пасват на описанието ви, и кратка бележка дали цената изглежда нормална. Посредник не сме и комисиона не взимаме.
Обява, която стои повече от три месеца, е сигнал за разговор. Продавачът и той няма много избор. Рядкото предлагане само по себе си не вдига цената: цената на всеки апартамент идва от сградата и състоянието, а не от това колко други се продават.
Люлин 2: първо жилище, инвестиция или жилище за студент
Малкото жилище събира купувачи със съвсем различни цели. В кв. Люлин 2 те се подреждат така.
- Купувач на възраст. Възрастни родители продават семейното жилище в друг град и търсят едностаен близо до децата в София. В кв. Люлин 2 това има смисъл, когато внуците са на няколко спирки.
- За дете-студент. Висши училища в кв. Люлин 2 няма отбелязани, но метрото е в близост и до аудиториите се пътува без кола. Родители, които купуват за студент, често търсят именно такива адреси: по-достъпни от студентските квартали, но свързани.
- Доход от наем. Отдаването тук е неизмерено поле: наемите не стигнаха за медиана. Сметнете с €480 наем и три празни месеца годишно.
- Първият апартамент. За човек на първа работа Люлин 2 може да е разумен вход: медианата €105 000 не надхвърля градската. Вноската по кредит при 20% самоучастие излиза към €340.
Библиотека от пода до тавана и пиано трудно намират място в една стая.
Едностайният се отдава и продава по-бързо от по-големите апартаменти, защото кръгът кандидати с бюджет до €150 хил. е най-голям.
По-малко звънене на брокери, повече реални огледи
Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.
- Първо обявите от собственици
- Цената на кв.м спрямо района
- Панел, тухла или ново
Плюсовете и минусите на Люлин 2
Цена, избор, транспорт, магазини, наем, препродажба, тишина и сгради: Люлин 2 има 2,9 от 5. Средното е от 6, не от 8 признака, защото за 2 данни липсват.
- Наем и доходностняма данни
Колко месечно носи едностаен в кв. Люлин 2, числата не показват, защото наемните обяви липсват. Ориентир: за цяла София брутно се получават 4,8%.
- Тишина и зеленина3
Люлин 2 попада в зона „външен пояс“.
- Метро и градски транспорт3,5
11 автобусни спирки на картата, метро (М1/М4) наблизо.
- Избор на едностайни2
Люлин 2 почти не присъства в обявите за едностаен (4). На 6,6 км от центъра търсенето на апартаменти е слабо и предлагането също.
- Сградите в предлаганетоняма данни
Възрастта и типа на сградите тук ще прецените сами на място; обявите са 4.
- Магазини и ежедневие2,5
За ежедневните нужди картата дава 3 супермаркета, 1 аптека и 8 малки магазина и фурни.
- Цена на квадрат спрямо града4,5
По най-близките пазари едностаен струва около €105 000, което прави €2 298/кв.м. Приемайте числото с едно наум.
- Лесна препродажба2
Пазарът тук е тесен: 4 обяви за продажба и 1 обява за наем. Едностайният е форматът, който се вписва в бюджета на най-много купувачи с кредит.
Оценката 2,9 е сбор от 6 отделни сметки, не впечатление. Цена на квадрат спрямо града вдига оценката, избор на едностайни я сваля.
В полза на мястото
- По-евтин квадрат от средния (по съседите)
Какво да имате предвид
- Тесен пазар: 4 обяви
- Бавна препродажба, малко купувачи
- Липсват данни за наем и доходност
- Без данни: сградите в предлагането
Редакционна сметка по еднаква за всички места формула плюс OpenStreetMap. Живущи не сме анкетирали.
Разходите по сделката за 1-стаен в кв. Люлин 2
За Люлин 2 слагаме за основа €105 000, като оценка по съседство, най-близката опора е кв. Люлин 1 на 0,5 км, понеже собствените обяви не стигат. Хубавото при цена към €105 хил. е, че никое перо не е страшно. Неприятното е, че са пет-шест и се събират.
Общината прибира 3% данък при придобиване: при €105 хил. това прави €3 150. Внася се преди подписа, иначе нотариусът не пуска покупката. Таксата на нотариалната кантора върви по държавна тарифа и при €105 хил. е към €700 с ДДС. 0,1% за вписване прави €105, сума, която рядко някой помни.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Вписване (0,1%) | €105 |
| Нотариус с ДДС | €700 |
| Проверка на книжата | €200 |
| Местен данък (3%) | €3 150 |
| Общо без посредник | €4 200 |
| Посредник (ако има) | €2 520–€3 780 |
Свестният адвокат чете предварителния договор преди капарото, не след него. Хонорарът му е €200–400. Посредникът струва между €2 520 и €3 780, и процентът понякога се сваля, най-вече ако агенцията взима и от продаващия. Сделка направо със собственика изтрива това перо изцяло. Така обявените €105 000 стават €109 200 при нотариалната кантора, преди първия ремонт, мебелите и хладилника.
Гараж или паркомясто обикновено върви с отделна цена, и върху него отново се плащат 3% и нотариус.
Собственик, брокер или строител в кв. Люлин 2
В тесен пазар като Люлин 2 продавачът нерядко се оказва някой от съседите, и обявата се пуска в една платформа или изобщо не излиза.
Най-ниско на квадрат в София пускат строителните фирми (€2 397/кв.м): техните едностайни са основно в строеж, и цената включва чакането; частните продавачи стоят най-високо с €2 828/кв.м. При апартамент за €105 хил. комисионата стига между €2 500 и €3 800 с ДДС; част от купувачите я свалят наполовина.
Няколко книжа, без които не дава капаро в кв. Люлин 2:
- Протоколите от общото събрание. Там се разбира дали предстои скъп ремонт на фасадата или асансьора.
- Предварителният договор. Капаро по сметка, срок за нотариуса и какво става, ако банката откаже ипотечен кредит.
- Справка за местни данъци. Данък сгради и такса смет трябва да са платени до деня на покупката; нотариусът ги иска.
Офертите от собственици за Люлин 2 събираме по заявка; работим без агенция и процент не взимаме.
Инвеститор с няколко едностайни познава пазара по-добре от вас; тогава съпоставката с други обяви е основният ви аргумент.
Чеклист за оглед на малък апартамент в Люлин 2
В малкото жилище няма къде да се скрие недостатък. Всеки метър се ползва всеки ден, затова огледът трябва да е по-внимателен, а не по-кратък. Списъкът долу е подреден за малки апартаменти.
- Влага. Черни точки зад шкафа при фасадната стена показва липса на изолация или слаба вентилация. Отместете мебел, ако ви разрешат.
- Светлината. Угасете осветлението по време на огледа. Щом по обед ви трябва лампа, през зимата ще светите непрекъснато.
- Къде ще влезе всичко. Прахосмукачката, дъската за гладене и куфарите трябва да имат място. Ако мазе няма, сложете гардероб до тавана в бюджета.
- Терасата. Питайте кога е остъклена и с какво одобрение. Дограмата по нея като правило е най-студената точка на апартамент.
- Звукът. Кажете на продавача да изключи всичко за две минути. Каквото чуете тогава, ще чувате и всяка нощ.
- Вентилация на банята. Шахтата в баните без прозорец често е запушена при ремонти. Дръжте салфетка пред решетката: щом не мърда, вентилация няма.
- Общите части. Изкачете се пеша един път. Липсващи лампи и отворен вход казват повече от управителя.
Щом след огледа все още се колебаете, разкажете ни обявата в заявката и ще отговорим какво още да питате. Запишете какво ви притеснява на момента. На третия апартамент жилищата изглеждат еднакви.
Пазарлък за едностаен в кв. Люлин 2: колко се сваля
При 1-стаен отстъпката е по-малка, отколкото хората очакват: малките жилища се разграбват за седмици и продавачът усеща това. Все пак 3–7% под обявеното остава нормална разлика.
- Долни 20%до €92 000
- Медиана€105 000
- Медиана минус 5%€100 000
- Скъпата петаот €111 800
Без местни обяви няма рамка, така че пазарлъкът се опира на рамката €92 хил.–€112 хил., по 17 обяви от съседните пазари, тъй като самостоятелна статистика за района липсва. Брокерът иска сделка, собственикът иска цена. Така първата оферта нерядко минава по-лесно през агенция.
Не започвайте с последната си цена. Пазете запас за още две крачки и кажете какво ви харесва; критикуван продавач не сваля. Едностайните жилища с разумна цена рядко стоят повече от месец. Ако офертата стои свежа и в рамката, пазарлъкът ще е скромен. Под €100 000 борбата за обяви е най-гъста: там добрите обяви изчезват за дни и отстъпката е символична.
Ако брокерът твърди, че „има и други купувачи“, попитайте учтиво има ли подписана оферта. Нерядко такава няма. Цени по квартали за съпоставка ще видите в таблицата с цени.
Едностаен в кв. Люлин 2 и бъдеща продажба
Едностайният е най-лесно продаваемият дял на софийския пазар: купувачите са най-много, а сума от порядъка на €100–130 хил. е достъпна за широк кръг хора с ипотека. За малкия апартамент изборът за покупка става по-лесен: по-ниска сума, по-кратки разговори и по-лесен процес до одобрение.
Без достатъчно оферти бързината на продажба в кв. Люлин 2 е трудна за мерене; ориентир дават 17 обяви от съседни места с медианна стойност €105 хил. Истинският показател е колко офертите в съседство висят дълго. Бъдещият купувач ще сложи до вас също кв. Люлин 4 (1 км) и кв. Люлин 3 (0,6 км); ако цените там са близки с вашата, тежат етажът и състоянието.
- Отопление. Парно срещу газ е въпрос на всеки оглед; в града ТЕЦ се води при 68% от посочилите.
- Пътят до работа. Пътят пеша до метрото е главният въпрос, който задават кандидатите за едностаен.
- Етажът. Ниският етаж вземате по-евтино и продавате по-евтино; разликата €13 хил. остава.
В Люлин 2 двустаен струва €139 хил., едностаен €105 хил.: скокът от €34 хил. е сумата, която препродажбата ще следва да покрие при следващата стъпка. Ако мислите за следваща продажба още сега, отбележете го в заявката; преценяваме и бързината на продажба, не само цената.
Питат ни за Люлин 2
Каква е вноската по кредит за едностаен в кв. Люлин 2?
Около €341 на месец за стандартен кредит на 30 години. Сметката е за €84 000, тоест 80% от медианата €105 000, при 2,7% лихва. Това е под градския наем на едностаен, €480. За всекидневните покупки картата отбелязва 3 супермаркета в кв. Люлин 2. Лихвите през 2026 са около 2,4–3%, срокът до 30 години, при някои банки 35. Съседство: кв. Люлин 1 е само на 0,5 км. Към вноската добавете застраховка на имота и живота, изисквани от банката. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е тук.
Продават ли се изобщо едностайни в кв. Люлин 2?
Продават се, но рядко. В извадката ни в кв. Люлин 2 има 4 обяви. Затова нашите числа за Люлин 2 са оценка от съседите, не собствена статистика. Кв. Люлин 1 е на 0,5 км оттук. Питайте местните агенции, те понякога имат обяви, които не са публикувани. Разстоянието до центъра е приблизително 6,6 км, а по пътя е повече.
По-добра инвестиция ли са малките апартаменти в кв. Люлин 2 от големите?
Обикновено едностайните печелят по доходност: градската е 4,8% за тях, около 3,9% за тристайни. Цената за това е повече управление: два наемателя, две такси вход, два пъти данък сгради. Тристаен в кв. Люлин 2 е около €194 400. Разстоянието до центъра е приблизително 6,6 км, а по пътя е повече. Разходите по две сделки са по-високи от тези по една. Съседство: кв. Люлин 1 е само на 0,5 км. За всекидневните покупки картата отбелязва 3 супермаркета тук.
Да купя ли едностаен на последен етаж в кв. Люлин 2?
Зависи от сградата и покрива. В града последните етажи са 140 от обявите. Медианата на последен етаж в София е €117 500, на средните €123 000. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е в кв. Люлин 2. Последен етаж с тераса и гледка се продава по-лесно. Съседство: кв. Люлин 1 е само на 0,5 км. Питайте кога е ремонтиран покривът и кой е плащал. От центъра на София Люлин 2 е на около 6,6 км по права линия.
Кога мога да се нанеса в нов едностаен в кв. Люлин 2?
Нанасянето е след Акт 16 и въвеждане в експлоатация. Обикновено от старт на продажбите до ключ минават година-две, но проверете графика по договора. Двустаен в кв. Люлин 2 е с медиана €139 000. Договорът трябва да предвижда неустойка за забавяне. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е тук. Проверете дали имотът е ипотекиран в полза на банката на строителя. Супермаркетите в квартала по картата са 3.
Законно ли е да преустроя едностаен в кв. Люлин 2?
Лека преграда, която не пипа носещи стени, отделя място за спане и прави „1,5-стаен“. При 46 кв.м в кв. Люлин 2 това обикновено е възможно. Кухня, преместена в стаята, или обединена тераса вече искат проект и книжа. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е тук. Преградата от гипсокартон е най-евтиното решение. От центъра на София Люлин 2 е на около 6,6 км по права линия.
Голям ли е изборът от едностайни в кв. Люлин 2?
Изборът е малък. В цяла София едностайните в продажба са 1 123, а само 61 района имат поне пет обяви. За сравнение, двустайните тук вървят около €139 000. Обявите се менят всяка седмица, данните ни са моментна снимка. Тристайните в кв. Люлин 2 са с медиана €194 400. Супермаркетите тук по картата са 3.
Какво има наоколо, ако живея в едностаен в кв. Люлин 2?
За един човек Люлин 2 е удобен. Картата показва 3 супермаркета в кв. Люлин 2. Разходката е по-скоро до съседните места. За сравнение, двустайните тук вървят около €139 000. Близкият магазин тежи повече за наемателя, отколкото голям мол на две спирки. Кв. Люлин 1 е на 0,5 км оттук. Разходете се по улицата в събота сутрин, тогава се вижда какво реално работи. Тристайните тук са с медиана €194 400. Детски площадки и училища интересуват по-малко купувача на едностаен, освен ако не мисли за препродажба.
Къде наблизо има по-евтин едностаен от Люлин 2?
Погледнете кв. Люлин 1 и кв. Люлин 3. Там метърът е €2 444/кв.м и €2 744/кв.м, а в кв. Люлин 2 €2 298/кв.м. Тристайните тук са с медиана €194 400. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е в квартала. За сравнение, двустайните тук вървят около €139 000.
Едностайни в съседните райони
За един човек пътят до работа тежи повече от квартала. Ето районите около Люлин 2 с медианата на квадрат за едностаен.
- кв. Люлин 1€2 444/кв.м
- кв. Люлин 3€2 744/кв.м
- кв. Люлин център≈ €110 хил.
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- в.з. Люлин≈ €118 хил.
- кв. Люлин 8€2 715/кв.м
- с. Волуякнаселено място
От другата страна на София
Наръчници за купувача
Подбор на едностайни за кв. Люлин 2
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Вноска по кредита и очакван наем
- Цената на кв.м спрямо района
- Може и само по имейл
Откъде са числата: публичните обяви за продажба на едностайни, плюс обектите в OpenStreetMap. Дали обявата е от собственик, агенция или строител познаваме по телефона и текста, така че отделни грешки са възможни. 30 септември 2026 г.