Едностаен в Люлин: сметката на инвеститора, част по част
Люлин в четири числа
Квадратът тук е €2 443/кв.м, 8,1% под градската медиана. В извадката ни 22,5% от всички едностайни в София до €100 000 са в Люлин. Ако бюджетът е твърд и под градската медиана, това е първият квартал, който се отваря. Наемът обаче не пада със същото темпо. Наемателят на едностаен в Люлин плаща 8,3% под средното за града, а собственикът е купил 14,2% под средната цена. От тази разлика идва доходността.
Брутна доходност по части
- Люлин 96,7% · наем €500
- Люлин 105,8% · наем €450
- Люлин 45,3% · наем €400
- Люлин 75% · наем €440
- Люлин 64,9% · наем €450
- Люлин 84,4% · наем €420
- Люлин 54,2% · наем €350
- Люлин 34,1% · наем €400
Градската стойност е 4,8%. Включени са частите с поне 5 обяви за продажба и 3 за наем.
| Част | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Наем/мес. | Бруто доходност |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Люлин 1 | 13 | €108 000 | €2 444/кв.м | 46 кв.м | малко данни | – |
| Люлин 2 | 4 | €96 900 | €2 204/кв.м | 44 кв.м | малко данни | – |
| Люлин 3 | 19 | €118 000 | €2 744/кв.м | 43 кв.м | €400 | 4,1% |
| Люлин 4 | 15 | €90 000 | €2 653/кв.м | 32 кв.м | €400 | 5,3% |
| Люлин 5 | 24 | €101 000 | €2 280/кв.м | 44 кв.м | €350 | 4,2% |
| Люлин 6 | 16 | €110 000 | €2 251/кв.м | 46 кв.м | €450 | 4,9% |
| Люлин 7 | 6 | €105 000 | €2 783/кв.м | 36 кв.м | €440 | 5% |
| Люлин 8 | 7 | €115 000 | €2 715/кв.м | 45 кв.м | €420 | 4,4% |
| Люлин 9 | 16 | €90 000 | €2 177/кв.м | 44 кв.м | €500 | 6,7% |
| Люлин 10 | 13 | €93 600 | €1 862/кв.м | 50 кв.м | €450 | 5,8% |
| Люлин център | 1 | единични | – | 39 кв.м | малко данни | – |
Внимание към малките извадки. Люлин 9 и Люлин 6 имат под пет обяви за наем, така че процентът е чувствителен към една скъпа или евтина оферта. По-сигурни са числата за частите с по-голям наемен пазар, като Люлин 10, Люлин 4, Люлин 7, Люлин 8, Люлин 5 и Люлин 3.
От брутна към нетна: сметка с числата на Люлин
Брутната доходност е красива цифра за обява. В джоба остава по-малко. Ето реалистична година за медианния едностаен в Люлин, купен за €103 000 и отдаден за €440:
| Позиция | Евро за година |
|---|---|
| Наем 12 месеца | €5 280 |
| Един празен месец между наематели | −€440 |
| Данък върху наема (10% след 10% разходи) | −€436 |
| Такса вход и застраховка | −€300 |
| Резерв за ремонти (около 6% от наема) | −€317 |
| Остава | €3 787 |
Вложените пари са повече от цената: плюс €4 453 данъци и такси при покупката и около €6 000 за освежаване и обзавеждане, общо €113 453. Нетната доходност излиза 3,3%. Скромно, но стабилно. Сметката поврежда само едно нещо: лош наемател. Два месеца неплатен наем и ремонт след него изяждат годината. Проверявайте хората, а не само апартамента.
Най-евтините едностайни в Люлин сега
Шестте най-ниски цени в извадката, без филтър по състояние:
| Цена | Площ | Етаж | Сграда | Част |
|---|---|---|---|---|
| €40 000 | 23 кв.м | 4 от 8 | 1980 г. | Люлин 5 |
| €57 000 | 24 кв.м | 3 от 8 | не е посочена | Люлин 5 |
| €59 500 | 33 кв.м | 1 от 5 | 2010 г. | Люлин 9 |
| €61 990 | 29 кв.м | партер | 2014 г. | Люлин 9 |
| €65 000 | 24 кв.м | 4 от 8 | 1970 г. | Люлин 5 |
| €70 000 | 32 кв.м | партер | 2022 г. | Люлин 6 |
Под €80 000 почти винаги има причина: партер, последен етаж без ремонт на покрива, апартамент под 35 кв.м или сграда в строеж без ясен срок. Нито една от тези причини не е непременно лоша за инвеститор, но всяка трябва да се види на място и да се сметне в цената. Повече за долния ценови слой има в темата за евтин едностаен.
Панелът от 80-те: какво реално купувате
Основата на пазара тук са блоковете отпреди 1990 г.: 62 обяви с медиана €105 000 за 45 кв.м. Типичният люлински едностаен е стая, отделна кухня, баня с тоалетна и антре, често с малка тераса. Наемателите го предпочитат пред студиото в новото строителство, защото кухнята е отделно и миризмите не остават в спалнята. Има и по-малкият вариант: 25 обяви до 35 кв.м, типично по €81 900. Особено много са в Люлин 4, където медианната площ е едва 32 кв.м. За отдаване на един човек са отлични, за живеене на двама са тесни.
| Етап на сградата | Бр. | Медиана | На кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Блокове до 1989 г. | 62 | €105 000 | €2 482/кв.м | 45 кв.м |
| Строени 1990–2020 г. | 18 | €111 400 | €2 480/кв.м | 42 кв.м |
| Завършени от 2021 г. | 7 | €93 600 | €2 111/кв.м | 45 кв.м |
| Още в строеж | 20 | €93 600 | €1 940/кв.м | 50 кв.м |
| Без година в обявата | 27 | €115 000 | €2 660/кв.м | 44 кв.м |
Проверете общите части: санирана ли е сградата, подменени ли са щрангове и асансьор, има ли течове от покрива. Всички те идват със сметка към собствениците, а при едностаен тази сметка е голяма част от годишния наем. Почти всички блокове тук са на ТЕЦ, така че искайте и последните сметки за парно.
Метрото прави наемателя
Наемателят без кола избира по една проста мярка: колко минути до метрото. По OpenStreetMap входове на метро в самите граници има в Люлин 7, Люлин 8 и Люлин център. В Люлин 1, Люлин 2, Люлин 3 и Люлин 5 линията минава в съседство. За Люлин 4, Люлин 6, Люлин 9 и Люлин 10 данните ни не показват нито вход, нито линия в границите, затова премерете пътя до станцията сами, преди да смятате наема. Ориентирът ни от огледи: апартамент до десет минути пеша от станция се отдава за дни, по-далеч от петнадесет минути може да чака месец. Разликата в цената при покупка обикновено е по-малка от разликата в празните месеци.
Рисковете, които таблиците не показват
- Парното. Наемател, който получи първата зимна сметка за ТЕЦ в неизолиран панел, често търси друго жилище за следващата зима.
- Съседите. Входове с много отдадени апартаменти трудно събират пари за ремонт. Питайте домоуправителя.
- Партерът. Евтин при покупка, но с по-ниска наемна цена и по-трудно отдаване.
- Строящите се в края на квартала. Изглеждат евтино на квадрат, но наемът започва с ключа, не с капарото.
Ако търсите едностаен в Люлин за отдаване, пишете ни бюджета и частите, които приемате, във формата за заявка. Ще пратим подбрани обяви, с предимство от собственици, и сметка за доходността на всяка. Безплатно е, не сме агенция. Сравнение с другите квартали има в темата за инвестиция.
Люлин за инвеститор: оценка на редакцията
Люлин за инвеститор: оценка на редакцията
Най-добрата брутна доходност в София при нисък вход. Изисква внимание към сградата, парното и наемателя.
- Доходност★★★★★
До 6,7% брутно в най-добрата част.
- Цена на входа★★★★★
Медиана €103 000, под градската.
- Избор на обяви★★★★★
134 обяви в 11 части.
- Състояние на сградите★★★★★
Предимно панели от 80-те, част от тях несанирани.
- Ръст на цената★★★★★
По-бавен от южните квартали.
Предимства
- Нисък вход
- Висок наем спрямо цената
- Метро в част от квартала
Слабости
- Стари панели и сметки за ТЕЦ
- Малки наемни извадки в някои части
- По-бавна препродажба
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Първо жилище или инвестиция: пуснете една заявка
Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.
- Телефонът ви не отива при брокери
- Кои документи да поискате
- Вноска по кредита и очакван наем
Често задавани въпроси
Колко струва едностаен в Люлин?
Медианата за единадесетте части е €103 000. Типичният ценови коридор, от долната до горната пета, е €90 000 до €118 000.
Коя част на Люлин има най-висока доходност?
Люлин 9 с 6,7% брутно, но наемните обяви там са 3 и числото е чувствително.
Коя част на Люлин е най-евтина на квадрат?
Люлин 10 с €1 862/кв.м.
Какъв наем взима едностаен в Люлин?
Типично €440 на месец, в зависимост от частта, етажа и близостта до метрото.
Колко е нетната доходност от едностаен в Люлин?
По нашата примерна сметка за медианния апартамент около 3,3% след празен месец, данък, такси и резерв за ремонт. В частите с по-висок наем е повече.
Има ли едностайни в Люлин под €80 000?
В извадката има 12 обяви до €80 000. Обикновено са на партер, под 35 кв.м или в строеж.
Какво е отоплението в Люлин?
Почти изцяло ТЕЦ в панелните блокове. Искайте последните сметки за парно, особено в несанирани сгради.
Люлин ли е най-доброто място за инвестиция в едностаен?
По брутна доходност е сред първите в София. По ликвидност и ръст на цената центърът и южните квартали са по-силни.
Откъде да започнете
Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.
- кв. Люлин 1€2 444/кв.м
- кв. Люлин 2≈ €105 хил.
- кв. Люлин 3€2 744/кв.м
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- кв. Люлин 5€2 280/кв.м
- кв. Люлин 6€2 251/кв.м
- кв. Люлин 7€2 783/кв.м
- кв. Люлин 8€2 715/кв.м
- кв. Люлин 9€2 177/кв.м
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- кв. Люлин център≈ €110 хил.
- кв. Обеля 2€2 269/кв.м
- кв. Модерно предградие≈ €90 хил.
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.