Едностайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 3
Два еднакви по план едностайни в кв. Люлин 3 нерядко се разминават с петнайсетина хиляди евро: етажът, ремонтът и изложението правят практически цялата разлика. Първи собствен дом, квартира за дете, по-малък дом след пенсия: едностаен апартамент тук се търси по най-малко три различни причини, и всяка гледа различни неща в офертата.
Едностаен в квартала се обявява най-често между €111 хил. и €119 хил.; медианата на 19 оферти от септември 2026 е €118 000 при 43 кв.м. Нито евтино, нито надценено: тук квадратът е близо до медианата за града, и решава конкретната сграда. Надолу са цените по бюджет, площите и разликата между кухня отделно и кухненски бокс, сметката за заема и какво да попитате собственика.
Добрият едностаен в кв. Люлин 3 се разпознава по това, което не се вижда на снимка: шумът от стълбището, миризмата в банята и колко светло е късно следобед. Едностайният прощава по-малко грешки: лош етаж, тъмна стая или тънка стена се усещат по-силно, когато няма къде да отидете.
Цени на едностайни в кв. Люлин 3 през 2026
В кв. Люлин 3 медианната обявена цена за едностаен апартамент е €118 000; сметнахме я от 19 обяви през септември 2026. Между евтиния и скъпия край на пазара в кв. Люлин 3 разликата е €2 592 срещу €3 030 на квадрат, с други думи 17% отгоре, и тя идва предимно от сградата и етажа.
Разбивка на обявите по поискана цена:
- до €80 хил.1 обява · 5%
- €80–100 хил.1 обява · 5%
- €100–120 хил.14 обяви · 74%
- €120–150 хил.3 оферти · 16%
- €150–180 хил.0 обяви · 0%
- над €180 хил.0 обяви · 0%
Най-гъсто е нивото €100–120 хил., с 74% от обявите тук; в целия град почти половината едностайни са между €90 и €130 хил. Обявите до €80 хил. са 1, и при тях първият въпрос е защо цената е толкова ниска: площ, етаж, документи или всичко заедно.
Долният край на пазара в квартала през септември изглеждаше така: 31 кв.м за €73 000 (етаж 8 от 11, с парно); 41 кв.м за €99 900 (етаж 3 от 15).
Сумите на това място са обявени, не договорени; при подписа отстъпката по правило стига 3–7%. В собствената ни подредба по €/кв.м Люлин 3 е 39-о от 60 квартала, броено от най-евтиния.
Всяка лента е група от 19 обяви за едностайни тук, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.
Люлин 3: пари в брой и месечна вноска
Да приемем цена €118 000, типичната за едностаен апартамент в кв. Люлин 3. Към нея идват местен данък 3%, нотариус по тарифа, вписване 0,1% и адвокат, общо около €4 700.
| Сценарий | 25% самоучастие | 10% самоучастие |
|---|---|---|
| Първоначална вноска | €30 000 | €12 000 |
| Разходи по сделката | €4 700 | €4 700 |
| Всичко без кредита | €34 700 | €16 700 |
| Сума от банката | €88 000 | €106 000 |
| Месечна вноска | €362 | €436 |
Вноската от €362 е под наема на едностаен тук (€400), и това е най-честият аргумент на младите хора, които спират да плащат квартира.
С €100 хил. в квартала избирате между 2 обяви; с €120 хил. изборът става 16 обяви, а с €150 хил. 19 обяви.
Точната вноска вижте в калкулатора; банките смятат и дохода, не само самоучастието.
Ипотеката за едностаен нерядко е първият кредит в живота на купувача; вижте поне три банки, понеже разликата в ГПР личи на 30 години. Ако купувате с партньор, уговорете отрано на чие име ще е имотът и в какви дялове; после е по-сложно.
Сградният фонд в кв. Люлин 3
Вертикалите за вода в старите блокове са общ проблем; разберете кога са сменени, иначе следващият теч е въпрос на време. Панелните блокове и ЕПК от 70-те и 80-те държат повечето едностайни в района: самостоятелна кухня, 2,6-метрови тавани и стени, през които се чува съседският телевизор.
| Сграда | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Соц блок, до 1989 г. | 3 | €112 000 | €3 149/кв.м | 45 кв.м |
| Построени 1990–2020 г. | 7 | €118 000 | €2 744/кв.м | 43 кв.м |
Между „построени 1990–2020 г.“ и „соц блок, до 1989 г.“ разликата е 15% на квадратен метър, затова медианата сама казва малко.
В строеж са 0 оферти от 19 (0%), при 33% в София; в сгради отпреди 1990 г. са 3. От обявите с посочено отопление 90% са на парно. На партер са 1, на последен етаж 0; за отдаване и двата са по-трудни, а купувачите го знаят.
Акт 16 е границата между рискова покупка и готово жилище; в столицата разликата при завършеното е около 26,2% на квадрат спрямо строящото се.
Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата
Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.
- Вноска по кредита и очакван наем
- Безплатно и без договор
- Отговор до един работен ден
Наблюдения за купувача на малко жилище в кв. Люлин 3
Числата в кв. Люлин 3, преведени на езика на огледа.
Долната граница
Под €74 000 едностаен тук не намерихме. При най-евтината обява квадратите са малко.
От кога са сградите
Разделени по години, обявите тук изглеждат така: отпреди 1990 г. около €112 000 (45 кв.м) и от 1990–2020 г. около €118 000 (43 кв.м). Питайте за годината на блока, преди да уговорите час, и ще спестите някой излишен оглед.
Стая, кухня или бокс
На огледи в квартала обикновено виждаме около 43 кв.м. При тази площ кухнята нерядко е бокс в самата стая. При €2 744/кв.м всеки пет квадрата отгоре струват около €13 700.
Агенция, строител или собственик
Агенциите държат 68,4% от обявите тук, строителите 0%. В цяла София собствениците са около 9%. Собствениците в София не са по-евтини от агенциите, често искат дори повече на квадрат.
Наемът тук
С €400 наем и €118 000 цена апартаментът се изплаща за около 25 години брутно, без разходите.
Редакционна оценка: кв. Люлин 3
2,8 от 5 за Люлин 3. По-долу е разбито откъде идва числото.
- Наем и доходност3,5
6 обяви за наем с медиана €400: брутната доходност излиза 4,1% при 4,8% за София. Малкото жилище намира наемател по-бързо от голямото, защото кръгът е по-широк.
- Тишина и зеленина2,5
Магистрала, летище или складове в профила на квартала няма. Шумоизолацията на прозорците струва по-малко от смяната на квартал.
- Лесна препродажба3,5
Пазарът тук е жив: 19 обяви за продажба и 6 обяви за наем. Цена близо до долната петина продава бързо почти навсякъде.
- Метро и градски транспорт3
Спирките в кв. Люлин 3: 4 автобусни. Наемателят без кола гледа първо колко далеч е спирката, чак после кухнята.
- Магазини и ежедневие2,5
Картата показва 3 аптеки и 9 малки магазина и фурни. Основното го има, за по-голямо пазаруване се ходи по-далеч.
- Цена на квадрат спрямо града2,5
От 60 квартала, в които преброихме поне пет едностайни, Люлин 3 е 39. по цена на квадрат, ако броим от най-евтиния. 2 обяви от 19 са до €100 хил.
- Сградите в предлагането1,5
0 обяви са в строеж, 0 в сгради, въведени след 2020 г., и 3 в блокове отпреди 1990 г. Парно от ТЕЦ се споменава в 90% от обявите, които посочват отопление.
- Избор на едностайни3,5
Преброихме 19 едностайни за продажба тук при 24 двустайни. Една и съща квартира понякога стои в две агенции с различна цена.
8 от 8 признака имат данни, и от тях се получава 2,8. Ако трябва да изберем едно: избор на едностайни е силното място, сградите в предлагането е слабото.
Какво работи
Най-добрият признак тук е избор на едностайни, но и той не стига 3,5.
Какво тежи
- Почти само стари сгради
Скалата е 1 до 5; Люлин 3 не е гледан поотделно, а през същата формула като останалите.
От Люлин 3 до работа и до лекции
Метрото (М1/М4) е в обсега, но не в кв. Люлин 3. Преди да решите извървете пътя до станцията в часа, в който наистина ще тръгвате. Автобусите носят целия обществен транспорт тук: 4 спирки в OpenStreetMap. Една директна линия струва повече от няколко бавни.
Метрото затваря малко след полунощ, а нощните автобусни линии в столицата са малко и минават рядко. След купон прибирането най-често е с такси. Велосипедът в антрето на едностаен апартамент пречи на всички; сухо мазе или заключено помещение за велосипеди е скрито предимство на сградата.
19 обяви за едностаен в квартала и нула гаражи в текстовете. Едностайните почти никога не идват с място за кола, и наемателят рядко пита за него.
Десет минути повече на път сутрин и вечер отнемат по час-два седмично, и те са за сметка на свободното време. Наемател на едностаен рядко пристига с автомобил, така че пътят до спирката тежи в наема повече от гаража. Собственикът е минал пътя години наред; питайте го колко минути всъщност му трае.
Къде се парят купувачите на едностайни в кв. Люлин 3
Цената около €2 744/кв.м звучи ясно, докато не уточнете за какви точно метри се отнася. Всички се виждат с мъничко търпение.
- Жилище, което не е празно. Празният апартамент показва всичко. Обзаведеният с чужди вещи скрива влага зад гардероби. Питайте за още едно посещение след изнасянето.
- Студио под друго име. Сайтовете слагат с един етикет и класическия 1-стаен с кухня зад врата, и стая с кухненски кът от 27–30 кв.м. Искайте схемата, не заглавието.
- Партер за отдаване. 1 обява от 19 в района е на партер или първи етаж. За живеене това е разумен компромис, за отдаване нерядко значи повече празни месеци.
- Общите части в цената. Изискайте чистата площ по стаи. Разлика от 8–11 кв.м между застроена и чиста при едностаен апартамент е почти цяла баня.
- Метрите от терасата. Доста 1-стайни добавят метри от терасата. В случай че преграждането не е узаконено, продавачът продава площ, която формално не съществува.
- Премия за малкия размер. Колкото по-малък, толкова по-скъп на метър: до 30 кв.м медианата в София е €3 453/кв.м, при 51–60 кв.м €2 482/кв.м. Кухнята, банята и антрето струват горе-долу еднакво при 28 и при 50 кв.м.
Добрата новина: всяко от изброеното се проверява преди капарото.
Ипотека на 1-стаен в кв. Люлин 3: сметката месец по месец
Повечето хората, които разглеждат едностайни в кв. Люлин 3, идват до посещението с банково одобрение или най-малко със сметка на вноската. За примера взимаме 2,4% и кредит за 80% от цената: €94 500.
| Срок | Месечна вноска |
|---|---|
| 25 години | €419 |
| 30 години | €368 |
| 35 години (не навсякъде) | €333 |
Кредит за 90% от цената се среща в отделни програми за млади хора; тогава трябват €16 700 свои средства заедно с таксите. Преди банката да преведе нещо, купуващият покрива €23 500 самоучастие и €4 700 такси.
€368 вноска срещу €400 наем в района: тук кредитът излиза по-евтино от квартирата с €32 на месец. Повечето ипотеки са с плаваща лихва. При 3,4% същият кредит излиза €419 на месец, с €51 повече.
Предсрочното погасяване при плаваща лихва след първата година като правило е без такса, така че бонус лесно може да скъси кредита. Сам кредитоискател с доход под €750 нерядко взима родител като съдлъжник; банките допускат това, но и той отговаря за целия дълг. Своите числа въведете в калкулатора.
Едностаен срещу двустаен в кв. Люлин 3: колко е разликата
В кв. Люлин 3 малкият апартамент излиза около €118 хил.; апартаментът с две стаи в кв. Люлин 3 е €138 хил., с други думи €20 хил. повече. Квадратът в едностайния е €2 744/кв.м, в двустайния €2 322/кв.м: малкото жилище по правило носи надценка на метър.
Люлин 3: квадратът по брой стаи
- Едностаен€2 744/кв.м
- Двустаен€2 322/кв.м
- Тристаен€2 167/кв.м
Едностаен се продава по-лесно от тристаен (€176 хил. тук): кръгът от купувачи с такъв бюджет е значително по-широк. Под наем двустайният в квартала носи към €550, а едностайният €400; наемът расте по-бавно от цената, затова доходността на малкото жилище е по-висока. Една стая с кухненски бокс е боксониера, дори заглавието да казва „едностаен“; такива в София вървят по €3 453/кв.м.
За Люлин 3 дилемата почти никога не е единствено между стаи: по-често е между едностаен тук и двустаен в по-далечно място в същата посока.
За сравнение наоколо: Люлин 4 с медиана €90 хил., Люлин 1 с медиана €108 хил., Люлин 5 с медиана €101 хил.
Люлин 3: какъв едностаен да гледате в блока
Последният етаж е най-евтин на квадрат (€2 579/кв.м), даже под партера (€2 636/кв.м): кандидат-купувачите помнят течовете. Типичният едностаен в кв. Люлин 3 е на 5-ти етаж в постройка от 11. Преведено към Люлин 3 (медианна стойност €118 хил.): разликата за последен етаж е към €4 200, за партер към €1 700.
| Етаж | Оферти | Процент |
|---|---|---|
| Нисък етаж (0–1) | 1 | 5% |
| Последен етаж | 0 | 0% |
| Висок блок (10+) | 10 | 53% |
| Всички оферти | 19 | 100% |
Източното изложение носи слънце сутрин и прохладна вечер, западното пече стаята тъкмо когато се прибирате. Засечете страната по компаса на телефона, не по офертата: „слънчев“ в описанието понякога е час-два слънце привечер.
Крайният апартамент, с външна стена отстрани, е по-хладен. Последният етаж под плосък покрив налага въпрос за хидроизолацията: от кога е и кой е платил. Вторият етаж е разумен компромис: няма влага отдолу, няма покрив над вас, а стълбището се изкачва, когато асансьорът спре. Съседният кв. Люлин 5 дава 24 оферти за едностайни с медиана €2 280/кв.м; заслужава си да го имате в списъка.
Изисквания като „не на север“ или „не до асансьора“ пишете директно в заявката.
Люлин 3: въпроси и отговори
Всеки едностаен в кв. Люлин 3 ли има самостоятелна кухня?
Под едно и също заглавие ще видите и класика с кухня, и студио с котлон до леглото. В кв. Люлин 3 10 от 19 обяви са в сгради отпреди 2021, а 0 са нови или в строеж. Ако готвите всеки ден, отделната кухня си струва няколкото хиляди евро разлика, ако не, боксът печели площ за стаята. За сравнение, двустайните тук вървят около €137 900. Кухнята с прозорец прави малкото жилище много по-приятно за живеене. Тристайните в кв. Люлин 3 са с медиана €176 300. Боксът е по-лесен за отдаване на един човек, отделната кухня е по-удобна за двойка.
Колко пари ми трябват, ако банката финансира 90% за едностаен в кв. Люлин 3?
Сметнете около €17 хил. в брой: €12 000 самоучастие плюс €4 700 за данък и нотариус. Вноската по €106 000 е около €430. Разпитайте поне три банки, условията се различават. От собственици са 6 от 19 обяви в кв. Люлин 3. Оценката на банката трябва да покрие цената, иначе процентът пада. По цена на кв.м Люлин 3 е 39. от 60 квартала с достатъчно обяви, броено от най-евтиния. При по-високо финансиране банката гледа по-строго дохода. Едностаен под наем тук се обявява около €400 на месец.
Продават ли се обзаведени едностайни в кв. Люлин 3?
В кв. Люлин 3 2 от 19 обяви са с обзавеждане. Обзавеждането рядко се плаща в цената, продавачът просто не иска да го вози. За отдаване е плюс, за живеене често е минус. Двустаен в кв. Люлин 3 е с медиана €137 900. Обзаведеният апартамент се отдава по-бързо, но по-бързо и се износва. Тристайните тук са с медиана €176 300. От центъра на София Люлин 3 е на около 6,7 км по права линия.
Какви са разходите за притежаване на едностаен в кв. Люлин 3?
В новите сгради таксата за поддръжка на входа обикновено е €10–40 на месец. В старите блокове е по-ниска, но ремонтите се плащат отделно. Данъкът сгради и таксата смет се плащат годишно, по данъчна оценка. По цена на кв.м Люлин 3 е 39. от 60 квартала с достатъчно обяви, броено от най-евтиния. Данъкът сгради за едностаен е скромен, защото данъчната оценка е ниска. Аптеките в кв. Люлин 3 по картата са 3. Разстоянието до центъра е приблизително 6,7 км, а по пътя е повече.
Плаща ли купувачът комисиона за едностаен в кв. Люлин 3?
Зависи от агенцията, някои взимат само от продавача. Обяви с „без комисиона“ в кв. Люлин 3 няма. Директно от собственик комисиона няма. Едностаен под наем тук се обявява около €400 на месец. Преди да подпишете с агенция, попитайте дали комисионата важи и ако сами намерите имота. 2 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Аптеките в квартала по картата са 3.
Евтин ли е Люлин 3 за едностаен?
В средната третина: 39. място от 60. Най-евтиният квартал в класацията е около €1 861/кв.м, най-скъпият над €4 300/кв.м. Мястото зависи и от дела на новото строителство. От собственици са 6 от 19 обяви в кв. Люлин 3. Аптеките тук по картата са 3. По OpenStreetMap в квартала има 4 автобусни спирки.
Защо някои едностайни в кв. Люлин 3 струват над €119 хил.?
Над €119 400. Над €180 хил. обяви тук няма. С гледка са отбелязани 1. Разстоянието до центъра е приблизително 6,7 км, а по пътя е повече. От собственици са 6 от 19 обяви в кв. Люлин 3. 2 от едностайните в извадката се продават обзаведени.
Близките райони и цените им
Ако купувате за отдаване, наемателят гледа метрото и спирките, не табелата с името на квартала. Сравнете цените и в съседство.
- кв. Люлин 2≈ €105 хил.
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- кв. Люлин 1€2 444/кв.м
- кв. Люлин център≈ €110 хил.
- в.з. Люлин≈ €118 хил.
- кв. Люлин 5€2 280/кв.м
- с. Иваняненаселено място
Вижте и тези
Прочетете преди огледа
Търсите едностаен в кв. Люлин 3?
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Подбор по квартал и сума
- Може и само по имейл
- Първо обявите от собственици
Източник: 19 обяви за продажба на едностайни в района, свалени от imot.bg през септември 2026, и наемите на едностайни от същия месец. Спирките, магазините и парковете са от OpenStreetMap. Това са искани, не платени цени. Обновено 30 септември 2026 г.