Едностаен в Малинова долина: кварталът, който още се строи

Откъде идват толкова обяви

Броят не значи, че в квартала живеят повече хора с едностайни, отколкото в Люлин. Значи, че тук се строи много и почти всеки проект има по няколко малки апартамента, които строителят и агенциите пускат едновременно. Един блок дава пет-шест обяви, а понякога една и съща единица се появява от две агенции. Агенциите са публикували 112 обяви, строителите 23 обяви. Собствениците, които продават вече живян апартамент, са само 3. Това е пазар на първа ръка.

Кога ще бъдат готови

Обявите за строящи се сгради обикновено казват годината, в която се очаква въвеждане в експлоатация. Разпределението показва колко дълго ще чакате ключа, ако купите днес:

Най-много са проектите, обещани за 2027 г. Има и такива с хоризонт 2029 г., което е повече от три години наем, докато чакате. Годината в обявата е обещание на строителя, не срок в договора, освен ако не е записана там с неустойка. Когато сравнявате две оферти, питайте на какъв етап е разрешението за строеж и колко етажа вече са излети.

На зелено срещу готово: цената на чакането

Готовият едностаен тук струва типично €142 300 за 49 кв.м, а строящият се €109 500 за 43 кв.м. На квадрат разликата е 25,9%. Това е отстъпката, която получавате за това, че поемате риска от забавяне и плащате на части, преди да видите жилището. Дали си струва зависи от наема, който иначе плащате. При €520 на месец две години чакане струват около €12 480 наем, по-малко от разликата в цената, така че сметката е в полза на зеленото.

Подробна проверка на строящите се проекти има в темата за ново строителство, а за готовите с Акт 16 в темата за Акт 16.

Застроена площ: колко от 45 кв.м ще живеете

Обявите в новото строителство дават застроена площ, в която влиза делът от стълбища, асансьор и коридори. При малките апартаменти този дял тежи повече: 18–25% не са изключение. Типичният едностаен тук е 45 кв.м по обява, което означава около 36 кв.м вътре, ако общите части са 20%.

Затова „едностаен от 45 кв.м“ на зелено често е по-малък от панелния едностаен със същата цифра в нотариалния акт. При сравнение искайте от строителя таблицата с чистата площ по помещения. Сериозните я дават веднага, останалите се бавят.

Газ вместо парно

От обявите, които посочват отопление, 86% са на газ и едва 8% на ТЕЦ. За купувача това значи собствен котел в апартамента, сметка, която зависи изцяло от него, и никакви дялови разпределители.

• Включено ли е присъединяването. Някои строители продават с изградена инсталация и котел, други само с „възможност за газ“. Разликата е няколко хиляди евро.
• Къде е котелът. В едностаен без отделна кухня той често е в банята или в антрето. Проверете вентилацията.
• Климатик като алтернатива. При добре изолиран малък апартамент мнозина отопляват само с климатик и не пускат газ изобщо.
• Таксата за поддръжка. В новите сгради тя е обикновено €10–40 на месец. Питайте какво покрива.

Какво има около блоковете

Честно казано, OpenStreetMap показва малко обекти в самите граници на квартала: 6 автобусни спирки, 1 детска площадка, 2 градинки. Магазините, училищата и заведенията са основно в съседните Студентски град и Витоша. Това е обичайно за квартал, който се строи в последните години. Улиците се довършват след блоковете, тротоарите често след тях. На оглед минете пеша пътя до най-близкия супермаркет и до спирката, не само до вратата на сградата. Метро в квартала няма. Най-близкият вход, отбелязан в OpenStreetMap, е в Студентски град.

Отдаване: добра доходност и растяща конкуренция

По 30 обяви за наем медианата е €520 на месец, 8,3% над градската. При медианна цена €115 000 брутната доходност е 5,4%, сред най-високите в южната половина на града. Рискът е, че всеки нов блок носи нови конкуренти за същите наематели. Когато 106 едностайни бъдат завършени в следващите години, наемът няма как да расте с темпото на цените. Купувайте за отдаване в сграда, която ще е сред първите готови, не сред последните.

Схема на плащане и книжата преди капаро

• Разрешение за строеж. Номерът и датата трябва да съвпадат с проекта в обявата. Проверява се в районната администрация.
• Кой е собственик на земята. Ако строителят строи срещу обезщетение на собственика на парцела, ще има договор за учредяване на право на строеж. Искайте го.
• Предварителният договор. Разсрочването често е свързано с етапите (Акт 14, 15, 16). Колкото по-малко платите преди Акт 14, толкова по-малък е рискът.
• Неустойка за забавяне. Годината в обявата не значи нищо, ако договорът не казва какво става при закъснение.
• Нотариален акт. При покупка на зелено той обикновено се прави на етап груб строеж. Преди това имате само предварителен договор.
• Ипотека върху сградата. Удостоверение за тежести показва дали строителят е теглил кредит срещу проекта.

Ако искате да сравним два-три конкретни проекта или да получите подбор от готови едностайни в квартала, пишете във формата за заявка. Безплатно е, работим без комисиона.

Малинова долина: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Симеоново€2 803/кв.м
• кв. Кръстова вада€3 136/кв.м
• кв. Младост 4€2 905/кв.м
• кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →