Как собственикът да напише договор за наем на едностаен, който да издържи

Защо при едностайния договорът тежи повече

В голямото жилище понякога живеят трима съквартиранти и ако единият закъснее, другите покриват. В едностайния наемателят е един, рядко двама, и всяко забавяне е сто процента от дохода ви за месеца. При нетен годишен доход около €4 882 след данък и фиксирани разходи един неплатен месец изяжда 9,8% от годината. Договорът не може да спре закъснението, но решава колко бързо и колко евтино ще го овладеете.

Законът за задълженията и договорите не изисква писмена форма за наем на жилище. Устният договор е валиден, само че после никой не помни дали депозитът беше един или два наема и кой трябваше да смени бойлера. Ние бихме подписали писмен договор дори с роднина, защото той пази и отношенията, не само парите.

Депозитът: колко, за какво и кога се връща

Законът не определя размер на депозита, така че всичко е въпрос на уговорка. В София при едностайните най-често виждаме един или два месечни наема. За обзаведено жилище с нова техника ние бихме искали два: един покрива неплатения последен месец, вторият щетите, които излизат след изнасянето.

Двумесечен депозит в Изток прави €1 180, в Редута €800. В Студентски град, където обявите за наем са най-много, наемателите често са студенти и депозитът се плаща от родителите, затова там разговорът за два наема рядко среща съпротива. Какво още е типично за квартала, сме събрали в статията за едностайните в Студентски град; в центъра наемите са по-високи, а наемателите по-често чужденци с по-кратки договори, вижте едностаен в центъра.

В договора напишете три неща. Първо, за какво служи депозитът: неплатен наем, неплатени сметки, щети извън обикновеното изхабяване. Второ, че не се приспада като последен наем по решение на наемателя. Трето, в какъв срок след предаването на ключовете го връщате, например до 14 или 30 дни, след като пристигнат последните сметки. Без такъв срок спорът за €50 по сметката за вода може да се проточи с месеци.

Опис и приемо-предавателен протокол

Протоколът е единственото доказателство как изглеждаше жилището в деня на нанасянето. Без него всяка драскотина по ламината става ваша дума срещу неговата. Правете го в деня на предаването, заедно, с телефон в ръка, и го подпишете като приложение към договора.

На излизане минавате същия списък. Стандартът е обикновеното изхабяване: избеляла боя след три години и леко протрит под са нормални, дупки от дюбели в цялата стена и счупено стъкло на фурната не са. Ако купувате мебели специално за отдаване, вижте какво си струва да има в едностайния, а за застраховката на обзавеждането статията за застраховката.

Срок, предизвестие и предсрочно напускане

Договорът може да е срочен или безсрочен. При безсрочния всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД), ако не сте уговорили друго; ние бихме го изпращали винаги писмено. Максималният срок на наем по ЗЗД е десет години, но за едностаен това е теория: на практика се подписва за година с автоматично продължаване.

Срочният договор дава предвидимост и на двамата. Слабостта му е, че ако наемателят иска да излезе по-рано, а в договора няма клауза за това, започва преговор. Ние бихме сложили ясна формула: предсрочно прекратяване с двумесечно предизвестие или с неустойка, равна на един наем. Наемателят знае цената на напускането, вие знаете колко време имате за огледи.

Договор с достоверна дата запазва действието си и спрямо нов собственик, а при срок над една година вписването в имотния регистър има значение, ако решите да продавате. Как изглежда това от страната на купувача, сме описали в статията за едностаен с наемател. Тук само отбелязваме: ако знаете, че след две години ще продавате, не подписвайте за пет.

Ремонти и повреди: кой плаща по ЗЗД

Основното правило е, че наемодателят предава жилището в състояние, годно за ползване, и поддържа това състояние. Поправките, които идват от обикновеното ползване, са за сметка на наемателя, а за повреди, които е причинил, той отговаря. Разликата звучи ясно на хартия и мътно в живота. Бойлер на дванадесет години, който спира, е ваш проблем. Запушен сифон от утайка от кафе е негов.

• Вие: старите инсталации, бойлер и уреди, които са спрели от възраст, течове от щранга, дограма, мухъл от външна стена.
• Наемателят: крушки, батерии, запушени сифони, смяна на уплътнение на кран, счупено от него, почистване на филтрите на климатика.
• За уговаряне: праг, под който наемателят оправя сам и приспада срещу касова бележка, например до €50.

Сложете клауза, че наемателят уведомява в рамките на 24 или 48 часа за всяка авария, особено теч. Малкият теч, премълчан две седмици, е голям ремонт при съседа отдолу. Добавете и правото ви да огледате жилището с предварително уведомление, например веднъж на три месеца. Преотдаване и пускане на гости за нощувки забранете изрично, освен ако не сте решили друго: краткосрочният наем е отделна история, описана в статията за краткосрочния наем.

Сметки, такса вход и адресна регистрация

Партидите за ток, вода и парно обикновено остават на името на собственика. Наемателят плаща по фактура и ви изпраща доказателство, или превежда сумата заедно с наема. Ние предпочитаме второто при по-стари наематели, първото при нови: така виждате веднага, ако сметка закъснее, а не след три месеца с писмо от дружеството.

Таксата за входа има две части. Разходите за управление и поддържане по ЗУЕС се дължат и от обитателите, така че е нормално наемателят да ги плаща. Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е задължение на собственика. Напишете това в договора с цифра, защото таксите се променят. Повече за самите суми има в статията за таксата вход, а за решенията на събранието в материала за общото събрание.

Наемателят има право да се регистрира на настоящ адрес в жилището, а общината иска за това договора за наем или писмено съгласие на собственика. Регистрацията сама по себе си не му дава права върху имота, но е добре да знаете за нея и да уговорите, че при напускане той сменя адреса си. Иначе след години ще получавате чужди писма и призовки.

Нотариална заверка, достоверна дата и сметката при спор

Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но е евтина в сравнение с наема и има две ползи. Тя дава достоверна дата на договора, което е важно при продажба. Прави и по-трудно за наемателя да твърди, че не е подписвал или че е подписал нещо друго. Таксата е по тарифата за нотариусите и е от порядъка на няколко десетки евро; проверете точната сума предварително.

Данъкът върху наема е отделна тема и сме я разписали в статията за данъка. За договора е достатъчно да уговорите плащане по банков път: извлечението е най-доброто доказателство, ако някой ден се стигне до съд. Какво правите, ако плащанията спрат, е в материала за неплащащия наемател.

Ако тепърва избирате жилище за отдаване, опишете бюджета и квартала във формата „Заявка“: пращаме подбрани обяви и списък какво да проверите в документите. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона. За общата сметка на доходността вижте едностаен като инвестиция, а ако не искате сами да се занимавате с наемателите, кога има смисъл управител.

Договорът за наем като защита за собственика: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Младост 4€2 905/кв.м
• кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
• кв. Овча купел€2 532/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Изток€4 222/кв.м
• кв. Оборище€3 217/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Неплащащ наемател
• Данък върху наема
• Едностаен за инвестиция
• Обзавеждане на едностаен
• Управление на наем
• Домашни любимци