Едностаен в ново строителство: какво се предлага на зелено
Една трета от пазара още е на чертеж
- В строеж 33,1%
- Завършени 2021+ 12%
- 1990–2020 17,9%
- Преди 1990 21,8%
- Година не е посочена 15,1%
От 1 123 обяви за едностайни 372 са за жилища в строеж. Много от тях са публикувани от агенции, които продават за строителя, а 101 обяви идват директно от строителни фирми с медиана €2 397/кв.м. Защо толкова много? Малкото жилище е най-лесното за продаване на зелено. Бюджетът е по-нисък, инвеститорите го купуват за отдаване, а строителят затваря с него неудобните ъгли на етажа, където двустаен не се побира.
Къде се строят едностайни
| Район | В строеж | Дял от едностайните в района | Медиана на района |
|---|---|---|---|
| кв. Малинова долина | 106 | 76,8% | €115 000 |
| кв. Бояна | 24 | 80% | €146 200 |
| кв. Център | 23 | 26,4% | €157 200 |
| кв. Дружба 2 | 21 | 77,8% | €115 800 |
| кв. Дружба 1 | 17 | 63% | €128 100 |
| кв. Студентски град | 14 | 14,7% | €125 000 |
| кв. Витоша | 14 | 46,7% | €112 700 |
| кв. Овча купел | 11 | 44% | €118 900 |
| кв. Люлин 10 | 10 | 76,9% | €93 600 |
| м-т Гърдова глава | 9 | 75% | €147 700 |
кв. Малинова долина е в своя собствена категория: 106 обяви в строеж, почти 28,5% от всички в града. Това е квартал, който буквално се строи в момента, с блокове, които се продават на етапи. Има отделна страница за него: едностаен в Малинова долина. В центъра се строят малко, но скъпи едностайни: 30 обяви с медиана €4 141/кв.м и площ около 35 кв.м. Там „на зелено“ не е синоним на „евтино“, а на „малко и в добра локация“.
Кога ще получите ключа
Срокът е този, който продавачът е посочил в обявата. Не е договорен срок и не е гаранция.
Повечето обяви обещават завършване в рамките на година-две. Опитът с малките проекти в София показва, че половин година закъснение е по-скоро правило, отколкото изключение, особено при сгради, в които продажбите финансират строежа. Ето защо сметката „колко ще спестя“ трябва да включва и наема, който ще продължите да плащате. При медиана €480 месечно всеки месец закъснение изяжда €480 от отстъпката. Година закъснение прави €5 760, около 18,7% от разликата между жилище в строеж и завършено със същата площ. Отстъпката оцелява, но изтънява с всеки месец.
Как се плаща едностаен на зелено
Схемата почти винаги е свързана с етапите на строежа. Първо капаро и предварителен договор, после нотариален акт за идеални части от земята и право на строеж, след това вноски при Акт 14 (груб строеж), Акт 15 и Акт 16. Процентите се договарят и варират много: някои строители искат половината предварително, други се задоволяват с 10–20% до Акт 14.
- Колкото по-малко платено преди Акт 14, толкова по-добре. Грубият строеж е моментът, в който сградата вече съществува физически и рискът от спиране пада рязко.
- Нотариален акт, не само предварителен договор. Реалното право на собственост върху бъдещия обект е по-добра защита от договор, който дава само вземане срещу фирмата.
- Проверете ипотеката върху терена. Ако строителят е финансиран с банков кредит, вашият обект трябва да бъде освободен от нея. Това се урежда писмено.
- Неустойка за закъснение. Пишете я в договора като сума на месец. Тя рядко компенсира наема изцяло, но дисциплинира.
Кредит на зелено е възможен, но по-сложен: банката одобрява проекта, отпуска на траншове, а понякога изисква по-голямо самоучастие. Повече в кредита за едностаен.
Колко големи са новите едностайни
| Застроена площ | Обяви | Медиана | На кв.м |
|---|---|---|---|
| До 40 кв.м | 88 | €95 700 | €2 619/кв.м |
| 41–50 кв.м | 130 | €108 000 | €2 375/кв.м |
| Над 50 кв.м | 154 | €129 300 | €2 297/кв.м |
Новият едностаен по обява е с медиана 49 кв.м, по-голям от панелния, но не защото стаите са по-широки. В застроената площ влизат общите части, дебелите стени и често голяма тераса. Чистата площ на жилище от 49 кв.м рядко минава 39 кв.м. В новото строителство разпределенията също са различни. Отделна кухня почти няма. Типично е дневна с кухненски бокс и спалня зад стена или плъзгаща врата, а при най-малките обекти просто студио. Разликите между видовете са обяснени в едностаен, боксониера или двустаен.
Когато строежът свърши: приемане на жилището
Денят, в който строителят ви покани да приемете апартамента, е последният момент, в който имате лост. След подписания приемо-предавателен протокол всяка забележка става молба. Затова отидете с човек, който разбира от строителство, или поне с добра лампа, нивелир и списък.
- Площта: премерете стаята, банята и антрето и сравнете със схемата към договора.
- Дограмата: отваря ли се и затваря ли се без усилие, има ли драскотини по стъклата.
- Мазилка и ъгли: пукнатини, петна от влага под прозорците и около тавана.
- Инсталации: изводите за кухнята и бойлера там ли са, където ги иска вашият проект.
- Терасата: наклон към отводнителя, хидроизолация, парапет.
- Всички забележки в протокола, с дата и срок за отстраняване.
При едностаен тези проверки отнемат по-малко от час, но спестяват спорове за години. Пропуснатото при приемането се доказва трудно, особено след като сте боядисали.
Кога отстъпката за строеж си струва
Има смисъл
Имате жилище или безплатен покрив до завършването. Строителят има завършени сгради, които можете да посетите. Плащате малко до Акт 14. Купувате за отдаване след две години и не бързате.
По-добре не
Плащате наем и нямате резерв за година закъснение. Проектът е първият на фирмата. Искат над половината от цената преди груб строеж. Нямате нотариален акт за идеални части.
Сметка за медианния случай
Разлика в квадрата €627 по 49 кв.м дава около €31 хил. отстъпка. Това са 64 месеца наем по медианата.
Ако искате да сравните конкретен проект с готовите жилища наоколо, пратете ни линк или описание през формата за заявка. Ще сравним цената с обявите в същия квартал и ще посочим какво да поискате от строителя. Не работим за строители и не получаваме нищо от тях.
Как оценяваме покупката на едностаен в строеж
Как оценяваме покупката на едностаен в строеж
Най-ниският квадрат в сегмента, платен с време и с риск. Подходящ за купувач с резерв, не за човек, който бяга от наема.
- Цена на квадрат★★★★★
€2 393/кв.м, под всички останали видове сгради.
- Избор★★★★★
372 обяви, най-голямата група в сегмента.
- Предвидимост на срока★★★★★
Обявеният срок не е договорен и често се мести.
- Правна сигурност★★★★★
Зависи изцяло от договора и от схемата на плащане.
- Реална площ★★★★★
Застроената площ е далеч от чистата.
Предимства
- Нисък квадрат
- Плащане на етапи
- Съвременни инсталации
Слабости
- Чакане и наем междувременно
- Риск от закъснение
- Кухнята е почти винаги бокс
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
По-малко звънене на брокери, повече реални огледи
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Отговор до един работен ден
- Само живи обяви
- Кои документи да поискате
Често задавани въпроси
Колко струва едностаен на зелено в София?
Медианата на 372 обяви за едностайни в строеж е €115 000, или €2 393/кв.м. Това е най-ниският квадрат в сегмента, с 26,2% под завършените нови сгради.
Къде се строят най-много едностайни?
С голяма разлика в Малинова долина (106 обяви), след това Бояна (24), Център (23), Дружба 2 (21) и Дружба 1 (17).
Кога ще са готови обявените в момента едностайни?
По срока в обявите 157 до края на 2026 г., 159 през 2027 г. и 56 след това. Реалните срокове често се разминават с обявените с месеци.
Колко от цената се плаща преди Акт 14?
Няма стандарт. Срещат се схеми от 10% до над 50%. Колкото по-малко платите преди грубия строеж, толкова по-малък е рискът ви.
Дава ли се ипотечен кредит за жилище в строеж?
Да, повечето банки финансират одобрени проекти, обикновено на траншове според етапа. Условията са по-строги, отколкото за завършено жилище.
Защо новият едностаен е с по-голяма площ от панелния?
Площта е застроена и включва общи части, стени и тераса. Реалната площ за живеене често е подобна на тази в панел.
Има ли отделна кухня в новите едностайни?
Рядко. Обикновено кухнята е бокс в дневната, а спалнята е отделена със стена или плъзгаща врата.
Можете ли да проверите конкретен проект?
Можем да сравним цената с другите обяви в района и да кажем какви документи да поискате. Правна проверка прави адвокат.
Районите от тази статия
Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Бояна€2 520/кв.м
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Дружба 2€2 145/кв.м
- кв. Дружба 1€2 513/кв.м
- кв. Студентски град€2 943/кв.м
- кв. Витоша€2 507/кв.м
- кв. Овча купел€2 532/кв.м
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.