Едностаен апартамент с Акт 16: колко струва готовото ново жилище
Какво всъщност купувате с „Акт 16“
В разговорите „Акт 16“ е синоним на „сградата е готова и може да се живее в нея“. Формално Акт 16 е протоколът, с който приемателна комисия установява, че строежът е завършен. Правото да се ползва сградата обаче идва с отделен документ, разрешение или удостоверение за въвеждане в експлоатация. За купувача разликата е практическа: без него не се открива постоянна партида за ток и вода, а банките гледат накриво. Затова при „едностаен с Акт 16“ питайте за удостоверението, не за протокола. Обикновено двете вървят заедно в рамките на няколко седмици, но се случва сграда да седи с Акт 16 и без удостоверение и месеци.
Премията за готово: с колко е по-скъпо от „на зелено“
- Стара тухла, до 1970€4 320/кв.м
- Завършен 2021–2026€3 020/кв.м
- Сгради 1990–2020€2 919/кв.м
- Панел и ЕПК, 1970–1989€2 744/кв.м
- В строеж€2 393/кв.м
Медиани от офертните цени. Старата тухла е почти изцяло в центъра, оттам и високият квадрат.
Разликата между завършен и незавършен едностаен е €627 на квадрат. При 47 кв.м това прави около €29 500 за целия апартамент. Много ли е? Зависи какво бихте плащали, докато чакате ключа. Ако в момента давате €480 наем, година и половина чакане струват €8 640, тоест около 29,3% от премията. Останалото е цената на сигурността: сградата е факт, документите се виждат, срокът не може да се измести. Дали тя си струва, зависи от това колко ви тежи рискът. Обратната сметка е в страницата за едностайни в строеж.
Къде се продават завършени едностайни
| Район | Завършени | Всички едностайни | Медиана на района | На кв.м |
|---|---|---|---|---|
| кв. Център | 19 | 87 | €157 200 | €3 902/кв.м |
| кв. Малинова долина | 16 | 138 | €115 000 | €2 558/кв.м |
| кв. Студентски град | 15 | 95 | €125 000 | €2 943/кв.м |
| кв. Манастирски ливади | 10 | 28 | €169 500 | €3 317/кв.м |
| кв. Младост 4 | 10 | 32 | €138 000 | €2 905/кв.м |
| кв. Кръстова вада | 7 | 10 | €154 500 | €3 136/кв.м |
| к.к. Боровец | 6 | 24 | €87 400 | €1 633/кв.м |
| кв. Витоша | 5 | 30 | €112 700 | €2 507/кв.м |
| кв. Симеоново | 5 | 12 | €159 900 | €2 803/кв.м |
| кв. Красна поляна 3 | 4 | 6 | €143 000 | €3 020/кв.м |
Изненадата е Центърът: там има повече завършени нови едностайни, отколкото в който и да е от новите квартали под Витоша. На огледи там обикновено виждаме малки сгради, вмъкнати в плътната градска тъкан, с малко жилища на етаж и рядко с паркомясто към апартамента. кв. Малинова долина и кв. Студентски град следват по брой. И в двата готовите жилища са малцинство, защото повечето обяви са за блокове, които тепърва ще получат Акт 16. Ако искате да избирате между много завършени варианти в един квартал, трябва да сте готови да гледате в два-три съседни района едновременно.
Колко „нов“ е новият едностаен
66,7% от завършените едностайни в извадката са приети през 2025 и 2026 г. Част от тях все още се продават от строителя. Това има две страни. Добрата: може да договаряте с юридическо лице, което иска да приключи проекта и да освободи капитала си. По-лошата: първите зими и първите течове предстоят, а гаранционните срокове зависят от вида работа и се пазят само ако дефектите се заявят писмено. По-старите завършени сгради, от 2021 до 2023 г., имат едно предимство, което не се вижда в обявата: етажната собственост вече е сформирана, таксата е известна, а съседите са се нанесли. Знаете какво купувате, не само как изглежда.
Застроена площ и реалните квадрати
В новите сгради цената в обявата почти винаги е за застроена площ, в която влизат стени и дял от общите части. При малко жилище този дял тежи повече: коридорът на етажа и стълбището се делят между апартаменти, а не се мащабират с тяхната големина. На практика при едностаен общите части са около 18–25% от застроената площ. За типичните 47 кв.м застроена площ това значи между 35 и 39 кв.м, по които реално ходите. Цената на чистия квадрат тогава е €3 683/кв.м до €4 027/кв.м. Поискайте таблицата с площите от строителя, тя е приложение към разрешението за строеж и няма причина да ви бъде отказана.
| Площ по обява | Обяви | Медиана | На кв.м |
|---|---|---|---|
| До 40 кв.м | 24 | €105 500 | €2 927/кв.м |
| Над 50 кв.м | 51 | €179 000 | €2 894/кв.м |
| Всички | 135 | €149 200 | €3 020/кв.м |
По-подробно за площите: каква квадратура е нормална за едностаен.
Седем проверки преди капаро
Преди да дадете капаро за завършен едностаен
0 / 7Документите по-общо, включително за стари сгради, са в страницата за документите. Какво да гледате с очите си на място има в чеклиста за оглед.
Кредит за завършен едностаен
Тук Акт 16 наистина помага. Банките финансират завършено жилище по стандартната схема: оценка, одобрение, сделка, превод. При незавършеното се стига до поетапно усвояване и допълнителни условия. За едностаен по медианата от €149 200 и финансиране 80% самоучастието е €30 000, а към него идват около €5 800 данък, нотариус, вписване и адвокат. Вноската по €119 500 за 30 години при 2,7% е около €484 на месец. Сметнете своя вариант с ипотечния калкулатор, а ако търсите конкретно завършено жилище, опишете бюджета и кварталите в заявката. Връщаме ви подбрани обяви с готови документи и мнение за цената, без такса и без посредническа комисиона.
Как оценяваме покупката на едностаен с Акт 16
Как оценяваме покупката на едностаен с Акт 16
Плащате премия за сигурност и за време. За човек, който плаща наем или купува с кредит, тя обикновено си заслужава. За инвеститор с търпение не винаги.
- Сигурност на сделката★★★★★
Сградата е готова, документите се виждат, банката финансира по стандартния ред.
- Цена на квадрат★★★★★
С 26,2% над жилищата в строеж и над панелите.
- Избор★★★★★
135 обяви в цялата извадка, разпръснати из много квартали.
- Предвидимост на разходите★★★★★
Таксите и сметките вече са известни, особено в сградите от 2021–2023 г.
- Скрити рискове★★★★★
Застроената площ и незаличените ипотеки изискват внимание.
Предимства
- Нанасяте се веднага
- Лесен кредит
- Известна етажна собственост
Слабости
- Най-скъпият квадрат извън старата тухла
- Малко избор в един квартал
- Първите години на сградата предстоят
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата
Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.
- Телефонът ви не отива при брокери
- Безплатно и без договор
- Подбор по квартал и сума
Често задавани въпроси
Колко струва едностаен с Акт 16 в София?
Медианата на 135 обяви за едностайни, завършени от 2021 г., е €149 200, или €3 020/кв.м. Средните 60% са между €106 000 и €179 000. Това са обявени цени, сделките обикновено минават малко по-ниско.
Акт 16 и удостоверение за въвеждане в експлоатация едно и също ли са?
Не. Акт 16 е протоколът на приемателната комисия, а удостоверението (или разрешението) за ползване е документът, който позволява сградата да се обитава законно. Питайте и за двете.
Колко по-скъп е завършеният едностаен от този в строеж?
На квадрат с 26,2%: €3 020/кв.м срещу €2 393/кв.м. За жилище от 47 кв.м разликата е около €29 хил..
В кои квартали има най-много завършени нови едностайни?
В извадката водят Център (19), Малинова долина (16), Студентски град (15) и Манастирски ливади (10).
Каква е реалната площ на едностаен с обявени 47 кв.м?
Ако площта е застроена, реалните квадрати в апартамента са обикновено с 18–25% по-малко, тоест около 35–39 кв.м. Поискайте таблицата с площите.
Може ли да се купи от строителя с ипотека върху сградата?
Да, това е често. Ипотеката на строителя трябва да бъде заличена за вашия обект в деня на сделката, обикновено с част от вашето плащане. Нотариусът и банката проверяват това.
Кой плаща таксата за управление в нова сграда?
Собствениците, по решение на общото събрание. Докато строителят управлява сградата, таксата често е по-висока. Питайте колко е и какво покрива.
Какво правите вие, ако подам заявка?
Подбираме актуални обяви за завършени едностайни според бюджета ви, отбелязваме тези от собственици и казваме дали цената изглежда разумна за района. Услугата е безплатна.
Квартали и цени
Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Студентски град€2 943/кв.м
- кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
- кв. Младост 4€2 905/кв.м
- кв. Кръстова вада€3 136/кв.м
- к.к. Боровец€1 633/кв.м
- кв. Витоша€2 507/кв.м
- кв. Симеоново€2 803/кв.м
- кв. Красна поляна 3€3 020/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.