Цени към 30 септември 2026 г.

Едностайни апартаменти за продажба в кв. Кръстова вада

Едностаен в кв. Кръстова вада днес се обявява най-често между €138 хил. и €185 хил., по данни от 10 обяви. Разглеждаме площта, етажа, сградата и сметката с кредит, стъпка по стъпка.

Заявка без комисиона Вижте цените

€154 500медиана за едностаен

€3 136цена на кв.м

10обяви в извадката

44 кв.мобичайна площ

Малките жилища в кв. Кръстова вада вървят с по-висока цена на квадрат, защото в нея влиза и делът от градината, поддръжката и изгледът. В извадката ни влязоха 10 оферти за едностайни тук от септември 2026: медианата е €154 500, квадратът €3 136/кв.м, а типичната площ 44 кв.м.

Младият купувач, инвеститорът и родителите на студент оглеждат същия едностаен в квартала със съвсем различни очи: единият брои вноската, другият доходността, третият пътя до лекции. Премията тук е 18% на квадрат, към €21 хил. за обичаен едностаен; плащате ги за мястото, не за квадратите.

Следват цифрите за Кръстова вада, сметка за самоучастието и бележки за сградите; решението са ваши.

Едностайният апартамент около Кръстова вада се отдава и на самотен квартирант, а такъв квартирант по правило гледа жилището внимателно. Подреждането на малки апартаменти в кв. Кръстова вада е по-бързо, ако сте решили отрано какво не приемате: първи етаж, бокс или висок етаж без асансьор. Кандидатът за едностаен апартамент обикновено е с по-малко самоучастие, затова разходите по покупката се усещат по-силно в бюджета.

Кръстова вада: първо жилище, инвестиция или жилище за студент

На огледите на едностайни в кв. Кръстова вада срещаме горе-долу едни и същи четири профила хора, и всеки със собствена логика.

Купувач на възраст

На пенсионна възраст критериите се преподреждат: по-малко квадрати, по-малко сметки, повече спокойствие. Медицинските обекти тук по OpenStreetMap са 11.

Инвеститор

Наемът на едностаен апартамент в квартала е €550 по медиана, тоест 4,3% брутно годишно при €154 500 за покупката. Средното за София ниво е 4,8%, значи тук се плаща за адреса, не за доходността.

Първо жилище

При медиана €154 500 самоучастието от 20% е приблизително €31 000, а вноската за останалите €123 500 за 30 години при 2,7% излиза към €500 на месец. Медианният наем на едностаен тук е €550. Сравнението решава въпроса „да купя ли“ по-бързо от всеки съвет.

Родител на студент

Метрото превръща Кръстова вада в приличен адрес дори без университет в района. Родителите на студенти броят не километрите, а прекачванията.

Книги от пода до тавана и пиано рядко си намират място в едностаен апартамент.

Обявени цени за едностайни в кв. Кръстова вада

Долните 20% стигат до €138 хил., горните 20% започват от €185 хил.; крайните оферти са €137 900 и €195 000. За едностаен в кв. Кръстова вада сметнете към €155 хил.: такава е медианата в извадката, при €3 136/кв.м, при €2 659/кв.м за целия град, с други думи 18% отгоре.

Разбивка на обявите по поискана цена:

до €80 хил.0 оферти · 0%
€80–100 хил.0 обяви · 0%
€100–120 хил.0 обяви · 0%
€120–150 хил.5 обяви · 50%
€150–180 хил.2 обяви · 20%
над €180 хил.3 обяви · 30%

Най-гъсто е нивото €120–150 хил., с 50% от обявите тук; в цяла София почти половината едностайни са между €90 и €130 хил. Под €80 хил. в квартала не намерихме нито една обява.

Долният край на пазара тук през септември изглеждаше така: 44 кв.м за €137 900 (партер, сграда с 5 етажа, нова, 2026 г.); 44 кв.м за €138 000 (етаж 1 от 4, нова, 2025 г.); €138 000 при 44 кв.м, партер, сграда с 4 етажа, нова, 2025 г., с газ.

Наредени по цена на квадрат, 60-те квартала с данни поставят Кръстова вада на 52-ро място от 60, където 1-во е най-ниското. Офертата казва желание, а не пазар: разстоянието до реалната сделка по правило е 3–7% и се решава на втория оглед, не по телефона.

Колко мога да платя€155 000 · 303 154 лв

—обяви влизат в тази сума

Всяка лента е група от 10 обяви за едностайни в кв. Кръстова вада, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.

Едностаен в кв. Кръстова вада с ипотечен кредит

При €154 500 за жилището сделката струва още към €6 000: местен данък, нотариус, вписване и юрист. Процентът за брокер е отделно, ако купувате през агенция.

Примерна сметка за едностаен за €155 хил.
Вариант	20% самоучастие	15% самоучастие
Самоучастие	€31 000	€23 000
Данък, нотариус, вписване	€6 000	€6 000
Общо в брой	€37 000	€29 000
Кредит	€123 500	€131 500
Месечна вноска, 2,7%	€567	€603

Тук кредитът не е по-евтин от наема: €567 срещу наема на едностаен апартамент в кв. Кръстова вада (€550). Изгодата идва след години, когато вноската остава същата, а наемите растат. Срокът от 25 години в примера сваля вноската, но вдига сумата на лихвите; по-кратък срок излиза по-евтин накрая.

От 10 обяви тук, 0 са до €100 хил., 0 до €120 хил. и 5 до €150 хил.; над €180 хил. са 3.

Вноската обикновено не бива да надхвърля приблизително 40–50% от нетния доход на домакинството; при €567 това означава доход от минимум €1 250 на месец.

Първо жилище или инвестиция: пуснете една заявка

Напишете кои квартали ви интересуват, до колко сте готови да платите и дали ще теглите кредит. Получавате кратък списък с актуални едностайни, обявите от собственици са първи, и мнение дали цената е в нормата за района.

Вноска по кредита и очакван наем
Отговор до един работен ден
Цената на кв.м спрямо района

Безплатна заявка

Плюсовете и минусите на Кръстова вада

3,3от 5

Средно 3,3 точки. Скалата е от 1 до 5 и мери осем неща, важни при малко жилище.

Наем и доходност4
5 обяви за наем с медиана €550: брутната доходност излиза 4,3% при 4,8% за София. Нетно остава видимо по-малко: данък, такса вход, празни месеци, освежаване между наемателите.
Лесна препродажба3
Препродажбата зависи от това колко хора търсят същото. В кв. Кръстова вада кръгът е по-малък от средния за града. Цена близо до долната петина продава бързо почти навсякъде.
Цена на квадрат спрямо града1
Продавачите в кв. Кръстова вада искат €3 136 за квадрат, а средното за София е €2 659. Сравнявайте при сходна площ, защото малкият апартамент винаги излиза по-скъп на квадрат.
Магазини и ежедневие3
По OpenStreetMap тук има 2 супермаркета, 2 аптеки и 18 малки магазина и фурни. Малкият апартамент няма килер за запаси, така че близкият магазин тежи повече, отколкото изглежда.
Метро и градски транспорт3,5
Метрото (М2) минава в съседство, но спирка в границите на квартала няма.
Сградите в предлагането4,5
В строеж: 1; с Акт 16: 7; от 1990 до 2020 г.: 1.
Избор на едностайни3
В извадката ни в квартала попаднаха 10 обяви за едностаен. Една и съща квартира понякога стои в две агенции с различна цена.
Тишина и зеленина4
Кръстова вада попада в зона „полите на Витоша“. Две съседни улици могат да звучат напълно различно.

3,3 идва от 8 оценени признака. Между най-добрия признак (сградите в предлагането) и най-слабия (цена на квадрат спрямо града) има 3,5 точки разлика.

Какво работи

80% от обявите са ново строителство
Тишина и зеленина

Какво тежи

Квадратът е с 17,9% над градското ниво

Всичко тук се смята автоматично; мнения и отзиви не събираме.

Сметки за едностаен в кв. Кръстова вада

Първият случай е купувач на първо жилище, вторият отдава под наем, третият са родители. Цените са от обявите в кв. Кръстова вада. Навсякъде, където се говори за наем, стои местната медиана от €550.

Една стая тук, три различни купувача
	Купувач с ипотека	Инвеститор	Квартира за следването
Цена	€154 500	€138 000	€146 300
Плащане към банката	€503 за 30 г.	няма	€595 за 15 г.
Площ (ориентир)	≈ 49 кв.м	≈ 44 кв.м	≈ 47 кв.м
Банка и адвокат	€1 070	€300	€890
Комисиона (3% вкл. ДДС)	€4 635	€4 140	няма
Нотариус и Имотен регистър	€1 055	€958	€1 006
Заем	€124 000	без кредит	€88 000
Страна по сделката	агенция	агенция	собственик
Общински данък	€4 635	€4 140	€4 389
Собствено участие	€30 500 (20%)	€138 000 (100%)	€58 300 (40%)
Мебели и боя	няма	€5 000	няма
Кеш до ключа	€41 895	€152 538	€64 585

Първото жилище за €154 500 с 20% лично участие струва €503 месечно в продължение на 30 години. За сравнение наемът е €550.

€152 538 общо вложени, наем €550, брутно 4,3%, нетно 3,4%. Разликата от близо 0,9 пункта изяждат данъкът, таксите и празният месец.

Третият случай сравнява вноска и наем за едно следване. €595 на месец за 15 години срещу €550 квартира; след пет години лихвата е около €10 228, а жилището остава в семейството. Без агенция първият купувач би спестил €4 635, колкото 9 вноски.

Какво има на пет минути от вратата в кв. Кръстова вада

За един-двама души пазаруването е дребно, но всекидневно: 2 супермаркета и 18 малки и денонощни магазина в кв. Кръстова вада по OpenStreetMap.

Кафенета, ресторанти и барове на картата: 13, плюс 4 закусвални. При кухня от няколко квадрата това не е подробност: доста вечери минават навън.
Залите и клубовете тук са 13. В едностаен апартамент за пътека за бягане място няма, ето защо залата в близост се оказва разширение на жилището.
2 аптеки, 9 медицински центъра и 10 зъболекаря: толкова медицина показва OpenStreetMap в квартала. Ако купувате за възрастен родител, започнете огледа оттук.

Прочетете няколко месеца от местната група в социалните мрежи: оплакванията там казват за Кръстова вада повече, отколкото продавачът споменава.

Пералня в едностаен апартамент често е в банята, така че химическото чистене в близост не е лукс. Слънцето през единствения прозорец е всичко, което стаята има; елате следобед, не вечер. Малка кухня означава повече разходки до магазина и по-често храна отвън; така че улицата около блока се оказва продължение на жилището.

Тежести, наследници, Акт 16: проверката на едностаен в кв. Кръстова вада

Светлият апартамент на място и чистият апартамент на хартия са две различни неща. Второто нещо се проверява в кантората, не в хола. 80% от едностайните в кв. Кръстова вада в базата ни са в строеж или с Акт 16 от 2021 г. насам, затова строителните книжа в района са на преден план.

Нотариален акт. Искайте копие преди огледа. В случай че собственикът има само старо копие, Имотният регистър ще покаже историята с имота.
Разрешение за строеж и терен. При покупка на зелено подписвате с инвеститора, а не придобивате готов имот. Уточнете разрешението за строеж, кой е собственик на парцела и дали има ипотека към банка.
Тежести: удостоверението. Изкарва се по електронен път или на гише за броени евро. Изкарайте го два пъти: преди капарото и сутринта преди нотариалната кантора.
Акт 16 и удостоверение за въвеждане. Докато сградата няма Акт 16, тя формално е строеж, а не жилище: адресна регистрация и нормални договори за ток и вода стават възможни след това.
Кой още е собственик. Жилище, придобито докато продавачът е бил женен, е семейно имущество и изисква съгласие и от двамата съпрузи, дори ако в акта стои едно име.
Дългове към входа. Задълженията към етажната собственост (ремонт на покрива, фонд ремонт) реално минават с жилището. Вземете потвърждение, че няма неплатени суми.
Схема от кадастъра. Сравнете схемата с акта и с това, което виждате. Разминаване в квадратурата спира банката.

Капарото се дава срещу подписан предварителен договор, в който изрично е казано, че сумата се възстановява при отказ от банката.

С какво да сравните едностаен в кв. Кръстова вада

Двустаен в кв. Кръстова вада се обявява по медиана за €208 800 (€2 859/кв.м), а едностаен тук за около €154 500. Втората стая излиза към €54 хил. Квадратът в едностайния е €3 136/кв.м, в двустайния €2 859/кв.м: малкото жилище винаги носи надценка на метър.

Квадратът при едно-, дву- и тристаен:

Едностаен€3 136/кв.м
Двустаен€2 859/кв.м
Тристаен€2 859/кв.м

За €316 хил., колкото струва типичен тристаен в квартала, могат да се купят почти два едностайни тук, и два наема обикновено носят повече от един. Под наем двустайният в кв. Кръстова вада носи към €790, а едностайният €550; наемът расте по-бавно от цената, затова доходността на малкото жилище е по-висока. Когато парите не стигат за едностаен апартамент в този квартал, студиото звучи за решение, но на квадрат е по-скъпа: €3 453/кв.м за града.

Малкият апартамент тук печели в това, че се изисква бързина: при нужда се продава за седмици, по-големият за месеци.

За сравнение наоколо: Манастирски ливади с медиана €170 хил., Витоша с медиана €113 хил., Малинова долина с медиана €115 хил.

Клопки за купувача на малък апартамент в кв. Кръстова вада

Едностайният нерядко е първото жилище, а първото жилище се купува с много емоция и без много опит. В Кръстова вада средната половина от обявите е от €138 хил. до €185 хил., затова всяка грешка за няколко хиляди е видим дял.

Таксата вход. В новите постройки таксата за поддръжка е приблизително €10–40 на месец; при наем €550 това не е подробност.
Плащане за мебели. Договаряйте цената без мебелите и чак след това преговаряйте за тях; старият гардероб рядко струва това, което искат.
Офертата като истина. Офертите са поискани суми, не сделки; на практика договорената цена по правило е с 3–7% под обявената. При €154 500 това е по-скоро €146 800.
Таксите при покупка. Самоучастието от 20% (€31 хил.) не е цялата сума: сложете €5 800 за данък, нотариус и вписване.
Партер за отдаване. Приземният етаж е по-евтин (€110 хил. по градска медианна стойност при €123 хил. за средните етажи), но квартирант за него се търси по-бавно.
Доверие на заглавието. imot.bg слага всичко в „1-СТАЕН“, включително студиата. Числото на стаите значи малко; схемата казва всичко.

Пълен чеклист за документите има на страницата за документите при покупка.

Въпроси за едностаен в кв. Кръстова вада

Кухненски бокс или отделна кухня: какво се предлага в кв. Кръстова вада?

Отделната кухня се познава по схемата: врата между нея и стаята и прозорец на кухнята. В блоковете от 70-те и 80-те това е правилото. В кв. Кръстова вада 1 от 10 обяви са в сгради отпреди 2021, а 8 са нови или в строеж. От центъра на София Кръстова вада е на около 5,3 км по права линия.

Търсят ли се едностайни под наем в кв. Кръстова вада?

Търсят се, едностайният е най-бързо отдаваемият тип жилище. В кв. Кръстова вада медианата на поискания наем е €550. Годишно това са €6 600 бруто. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Празен месец между наематели сваля годишния доход с около 8%. Разстоянието до центъра е приблизително 5,3 км, а по пътя е повече. Обзавеждането вдига наема, но и износването.

Кои са най-евтините едностайни в кв. Кръстова вада в момента?

Евтина петина в кв. Кръстова вада е под €138 000. Най-ниската цена, която видяхме, е €137 900 за 44 кв.м на партер в сграда от 2026. Такива обяви изчезват бързо или крият проблем, огледайте на място. Двустаен тук е с медиана €208 800. Нашите данни са от септември 2026, конкретните обяви може вече да не са активни. Тристайните в квартала са с медиана €316 000.

Струва ли си да доплатя за двустаен в кв. Кръстова вада?

Зависи от кого ще живее вътре. В кв. Кръстова вада медианите са €154 500 за едностаен и €208 800 за двустаен. Ако след две години ще ви трябва детска стая, доплащането сега е по-евтино от две сделки. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Голям едностаен от 55 кв.м понякога струва колкото малък двустаен. Разстоянието до центъра е приблизително 5,3 км, а по пътя е повече. Едностайният се отдава по-бързо, двустайният остава по-дълго при един наемател.

По-добра инвестиция ли са малките апартаменти в кв. Кръстова вада от големите?

Тристаен в кв. Кръстова вада е с медиана €316 000, което покрива около 2 едностайни по €155 хил. Два малки апартамента носят два наема и позволяват да продадете единия, без да пипате другия. Съседство: в.з. Симеоново – Драгалевци е само на 1,2 км. Разходите по две сделки са по-високи от тези по една. Медианният наем за едностаен тук е €550.

В какви сгради са едностайните в кв. Кръстова вада?

Типичната сграда в обявите в кв. Кръстова вада е 5-етажна, а едностайният е на първи етаж. 1 от 10 обяви са в сгради от 10 етажа нагоре. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. В панелите едностайните често са по 4–6 на етаж, до асансьорната шахта. Автобусните спирки на картата тук са 13. 1 от 10 едностайни в квартала в извадката са в строеж.

Много ли обяви за едностайни има в кв. Кръстова вада?

10 обяви, 0,9% от градската извадка. Една обява понякога е публикувана от няколко агенции, реалните имоти са по-малко. Съседство: в.з. Симеоново – Драгалевци е само на 1,2 км. Обявите се менят всяка седмица, данните ни са моментна снимка. Супермаркетите в кв. Кръстова вада по картата са 2. 1 от 10 едностайни тук в извадката са в строеж.

Далеч ли е едностаен в кв. Кръстова вада от центъра?

Кварталът е на 5,3 км от центъра. Метрото (М2) е наблизо, но до станцията ще трябва автобус или разходка. Реалното време зависи от линията, не от километрите. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Колкото по-далеч от центъра, толкова по-евтин е обикновено квадратът. Аптеките в кв. Кръстова вада по картата са 2. Наемателите на едностайни обикновено са хора без кола, за тях минутите до спирката решават.

Колко реално ще взема, ако продам едностаен в кв. Кръстова вада?

Ориентирът в кв. Кръстова вада е медиана €154 500, според 10-те оферти за едностайни, които преброихме тук. Под €138 000 сте в най-евтината петина и купувачи идват бързо, над €185 200 ще чакате. Сравнете с обявите със сходен етаж и година. Супермаркетите в квартала по картата са 2. Продажбата на единствено жилище обикновено не се облага с данък върху дохода, проверете условията.

На няколко спирки от Кръстова вада

Агенциите слагат квартала по свой избор, затова част от едностайните около Кръстова вада стоят под съседно име. Прегледайте и тях.

От другата страна на София

Прочетете преди огледа

Търсите едностаен в кв. Кръстова вада?

Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.

Две минути за попълване
Подбор по квартал и сума
Само живи обяви

Пусни заявка

Източник: 10 обяви за продажба на едностайни в района, свалени от imot.bg през септември 2026, и наемите на едностайни от същия месец. Спирките, магазините и парковете са от OpenStreetMap. Това са искани, не платени цени. Обновено 30 септември 2026 г.