Едностаен в Младост: петте части, цените им и какво значат за продавача

Един квартал на картата, пет пазара в обявите

Младост се продава като едно име, а се купува като пет отделни места. Купувачът, който казва „искам в Младост“, след третия оглед обикновено стеснява до една част и до два-три блока около спирката, която ползва. Най-висока цена на квадрат има Младост 1: €3 498/кв.м. Там обаче и апартаментите са най-малки, с типична площ 37 кв.м, а малкият жилищен имот винаги излиза по-скъп на метър, защото банята, кухнята и антрето се делят на по-малко квадрати. Най-ниско стои Младост 3 с €2 673/кв.м.

Младост 1А има под пет обяви в извадката. Такава медиана е по-скоро анекдот, затова за тази част гледайте съседната колона и общото число за квартала.

Продавате едностаен в Младост 2? Ето с какво се сравнява

Една от най-търсените фрази за квартала е „продавам едностаен в Младост 2“. Зад нея почти винаги стои собственик, който иска да знае на каква цена ще го купят, а не на каква му се иска. В извадката Младост 2 има 10 обяви за едностаен, с медиана €109 500 и €2 861/кв.м при типична площ 46 кв.м. Долната пета започва около €99 800, горната е над €129 400. От тях 4 са в сгради, които още се строят, с медиана €99 800. Готовите са 6, типично по €123 500. Строящото се излиза по-евтино на обща цена, и това е пряка конкуренция за собственика на панелен апартамент: купувачът вижда нов едностаен на по-ниска цена и с право пита защо да плаща повече за стар.

• Цената, при която се звъни. Ако искате сделка в рамките на два-три месеца, обявата трябва да е в долната половина на Младост, някъде между €99 800 и €128 000. Над горната пета (€150 000) обявите тук висят, докато не бъдат намалени.
• Сравнението на купувача. Той ще отвори и Младост 3, и Младост 1 и ще види €112 000 и €125 000. Разликата трябва да се обяснява с нещо видимо: етаж, ремонт, тераса, близост до метрото.
• Обявената срещу реалната цена. Числата тук са поискани. На практика сделките в панелните квартали се затварят с около 3–7% по-ниско, затова оставете място за пазарлък.
• Книжата преди снимките. Нотариален акт, скица от АГКК, данъчна оценка и удостоверение за тежести. Купувач с кредит без тях не може да стигне и до оценка на банката.

По-подробно за подготовката на обявата, срока и долния праг има в наръчника за продавача на едностаен.

Младост 4: половината избор на едно място

Младост 4 дава 32 обяви, тоест 49,2% от всичко, което преброихме в Младост. Медианата е €138 000 за около 44 кв.м, а на квадрат частта е на нивото на средното за Младост. Фондът тук е смесен: 12 обяви са в блокове отпреди 1990 г., 10 в сгради, завършени след 2020 г., и 4 в строеж. Новозавършеният едностаен струва типично €172 500 и е около 60 кв.м, докато в стария блок е €137 000 за 44 кв.м. С други думи, в новото „едностаен“ често означава дневна с кухненски бокс плюс спалня, а в панела е стая, отделна кухня и антре.

За отдаване Младост 4 е предсказуем: по 11 обяви за наем медианата е €550 на месец, което при медианната цена прави 4,8% брутно, колкото градската стойност. Сградите в обявите са високи, типично по 9 етажа. В такъв блок за едностаен на високо не питайте само за асансьора, а и дали е подменян, защото от него зависи и шумът зад стената.

Панел, блок от 2000-те или Акт 16

Средната цена крие три различни продукта. Ето обявите от петте части, разделени по годината на сградата:

Старият фонд излиза по-скъп на квадрат от строящото се: €3 107/кв.м срещу €2 268/кв.м. Това не е аномалия. Готовият апартамент се купува с чиста площ, веднага и с ясни съседи, а в строящата се сграда плащате и за стълбища и коридори, а ключа получавате след година или две.

Завършените след 2020 г. са 11 обяви с типична площ 60 кв.м и медиана €170 000. При такава квадратура преградата между дневна и спалня е по-вероятна от отделна кухня, затова гледайте схемата, а не заглавието на обявата.

Метрото и наемателите по части

Линията минава през целия квартал, но разстоянието до входа се различава. По OpenStreetMap картината е следната: Младост 1: 1 вход на метро; Младост 1А: линия М1/М4 в съседство; Младост 2: линия М1/М4 в съседство; Младост 3: 3 входа на метро; Младост 4: 1 вход на метро. За собственик, който мисли да отдава, това е по-важно от ремонта. Наемателят на едностаен в Младост обикновено е млад човек без кола, за когото десет минути пеша до метрото решават дали ще подпише.

Където пише „под 3 обяви“, наемният пазар за едностайни в извадката е прекалено тънък за медиана. Това не значи, че няма наематели, а че собствениците там по-често отдават двустайни.

Ако Младост излезе над бюджета

Съседите показват колко плащате за името. В последната колона е с колко процента квадратът там се различава от Младост като цяло (€2 946/кв.м).

Най-евтиният квадрат наоколо е в Горубляне (€1 925/кв.м), но там почти всичко е в строеж и плащате с чакане. Студентски град е логичната алтернатива за инвеститор, а за първо жилище с кредит сравнете и Дружба 1 и 2.

Преди да се обадите по обява в Младост

Ако търсите едностаен в конкретна част на Младост, опишете бюджета и какво не приемате (партер, последен етаж, бокс вместо кухня) във формата за заявка. Връщаме ви актуални обяви, първо тези от собственици, и мнение дали исканата цена е в пазара. Услугата е безплатна и не работим за комисиона.

Младост за купувач на едностаен: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Младост 1€3 498/кв.м
• кв. Младост 1А≈ €114 хил.
• кв. Младост 2€2 861/кв.м
• кв. Младост 3€2 673/кв.м
• кв. Младост 4€2 905/кв.м
• кв. Дървеница€2 060/кв.м
• кв. Горубляне€1 925/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →