Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Тежести върху едностайния: как да ги откриете, преди да платите капаро

Апартаментът може да изглежда чист, а да носи чужд дълг. Ипотеката, възбраната и вписаната искова молба не се виждат на огледа, виждат се само в регистъра. От 1 123 обяви за едностайни в извадката ни 917 са от агенции, 105 от собственици и 101 от строители, и при всяка група рисковете са малко различни. Ето какво значи всяка тежест, как се проверява и какво става с вас, ако я пропуснете.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Ипотека, възбрана, запор: кое какво е

В разговор хората казват „има запор на апартамента“. Юридически запор се налага върху движими вещи, банкови сметки, заплати, коли. Върху недвижим имот се налага възбрана. Различието не е педантичност: ако продавачът ви каже, че „запорът е само на сметката“, това може да е вярно и да не засяга жилището, а може и да не е.

Трите тежести, които срещаме най-често при едностайни
	Какво е	Кой я вписва	Какво значи за купувача
Ипотека	Обезпечение на кредит, най-често към банка	Нотариус по договор или по силата на закона	Следва имота: ако не е заличена, кредиторът може да продаде жилището и при новия собственик
Възбрана	Забрана за разпореждане, обезпечава иск или дълг	Съд или съдебен изпълнител, частен или държавен, също НАП	Продажбата след нея не може да се противопостави на кредитора
Вписана искова молба	Дело за собственост, разваляне на сделка, делба и подобни	Вписва се по искане на ищеца	Ако ищецът спечели, решението важи и срещу вас

Има и законна ипотека. Тя възниква, когато продавачът е продал с разсрочено плащане и цената още не е изплатена. Срещаме я при по-стари покупки, когато някой е купил от роднина „на изплащане“. Вписването на ипотеката пази действието си десет години и трябва да се поднови, иначе губи сила. Затова в удостоверение за дълъг период понякога излизат стари ипотеки, които никой не е заличил, макар кредитът да е изплатен.

Удостоверението за тежести и справката по партида

Основният документ е удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията, издадено от Службата по вписванията по местонахождение на имота. Иска се за определен период, обичайно десет години назад, а при сложна история и повече. Таксата е малка, по тарифата на агенцията; срокът за издаване е от няколко часа до няколко работни дни според службата.

Тук идва уловката, която се изпуска най-често. Имотният регистър в България исторически е воден по лица, а не по имоти. Справката се прави по името на собственика, затова трябва да проверите всички собственици през периода: предишния продавач, наследниците, съпруга. Ако жилището е получено по наследство или с дарение, тежест може да стои върху името на човек, когото в обявата изобщо не виждате. Вижте и какво проверяваме при наследен едностаен.

Справка по партида на имота е възможна там, където партидата вече е създадена, и е полезна като допълнение. Онлайн справки има срещу такса и регистрация, но за сделката ви трябва удостоверение. Нотариусът прави своя справка в деня на сделката, но тя е за него. Вие решавате кога да платите капарото, затова справката е ваша работа и трябва да е преди него.

Кой продава и къде да гледате по-внимателно

Кой публикува обявите за едностайни

1 123обяви

Агенции 81,7%
Собственици 9,3%
Строители 9%

Офертни обяви от imot.bg, септември 2026, по типа на публикуващия.

При обява от строител най-честата тежест е ипотека в полза на банката, която финансира строежа. Тя е нормална практика: банката заличава ипотеката за конкретния апартамент, когато купувачът плати. Проблем става, ако платите вноски на инвеститора, а ипотеката върху вашия обект още стои. Медианната цена при строителите е €115 000, при собствениците €118 000, а при агенциите €120 000.

При собственик, който продава сам, спестявате комисиона, но и никой друг не е погледнал документите преди вас. При агенция някой обикновено е видял нотариалния акт, но удостоверението за тежести рядко е проверено точно в деня на капарото. Неочаквани тежести срещаме най-често при стари жилища в Люлин 5, Надежда 1 и Красна поляна 1, където една и съща собственост е минала през наследство и няколко продажби, но правилото е едно и също навсякъде.

Какво става с купувача, ако тежестта е пропусната

Ипотеката не изчезва със сделката. Ако продавачът е спрял да плаща кредита, банката може да насочи изпълнение срещу жилището, макар то вече да е ваше. Остава ви иск срещу продавача, който очевидно няма пари, иначе щеше да плаща.

При възбраната положението е подобно. Сделката е валидна между вас и продавача, но е без значение за кредитора, в чиято полза е възбраната. Съдебният изпълнител може да продаде апартамента, сякаш той още е на длъжника. При вписана искова молба рискът зависи от делото: ако ищецът докаже, че имотът е негов или че предишна сделка е нищожна, губите собствеността.

10 г.обичаен период назад за удостоверението за тежести

всичкисобственици през периода трябва да бъдат проверени по име

0тежести, които искате да видите в деня на сделката

Ние бихме платили капаро само след удостоверение без тежести или с тежест, за която има ясен план кога и с чии пари се заличава. Сумата, която рискувате, е капарото плюс цената, а не само таксата за справката. Ако купувате с ипотечен кредит, юристът на банката също ще погледне, но след капарото, не преди него. А на огледа попитайте продавача направо дали има кредит върху жилището: отговорът и тонът казват много.

Как се маха тежестта в деня на сделката

Най-честият случай е ипотека за кредит, който продавачът ще погаси с вашите пари. Банката издава писмо с остатъка по кредита и сметка. Част от цената отива директно там, банката дава съгласие за заличаване и заличаването се вписва. Механиката е описана подробно в статията за ипотеката на продавача. Ако купувате с кредит, двете банки обикновено се разбират помежду си.

При възбрана от съдебен изпълнител продавачът трябва да плати дълга, а изпълнителят изпраща писмо за вдигане на възбраната до Службата по вписванията. Внимавайте: към едно изпълнително дело може да има присъединени кредитори, затова искайте справка от изпълнителя за пълната сума. При вписана искова молба няма бърз път. Ако не знаете кога и как ще приключи делото, не купувайте.

Стигат ли парите от цената да покрият тежестите

Договорена цена, €Платено капаро, €Остатък по ипотечния кредит, €Дълг по изпълнително дело, €

Сметката не включва лихви и такси за предсрочно погасяване, които банката ще добави в писмото си.

Какво да запишете в предварителния договор

Капарото се плаща при предварителния договор, а сделката идва седмици по-късно. Между двете дати върху имота може да бъде вписано нещо ново. Затова в договора искаме три неща: декларация на продавача, че няма тежести, освен изрично изброените; срок, в който те трябва да са заличени; и последица, ако не са, най-често връщане на капарото в двоен размер.

Поискайте ново удостоверение или поне справка няколко дни преди нотариуса и проверете още веднъж сутринта на сделката, ако нотариусът го позволява. Ако купувате с кредит и банковата оценка излезе под цената, срокът се удължава и рискът от нови вписвания расте.

Удостоверението не е единствената справка. Скица от кадастъра показва дали площта и номерът съвпадат с акта. Регистърът на длъжниците към Камарата на частните съдебни изпълнители дава представа дали продавачът има изпълнителни дела. Ако продавачът е фирма, проверете Търговския регистър за ликвидация или несъстоятелност. Целият списък е в статията за документите, а ако искате подбор на обяви с проверени документи, пишете ни през формата „Заявка“. Безплатно е и не сме агенция.

Проверката за тежести при едностаен: оценка на редакцията

2,8от 5

Проверката за тежести при едностаен: оценка на редакцията

Проверката е евтина и бърза спрямо риска, но изисква да знаете кого да търсите. Пропусната тежест струва колкото жилището, а не колкото таксата.

Цена на проверката★★★★★
Таксите за удостоверение са малки спрямо цената на имота.
Сложност★★★★★
Регистърът е по лица, затова трябва да знаете всички собственици назад.
Рискът, ако я пропуснете★★★★★
Ипотеката и възбраната следват имота и могат да ви го отнемат.
Лесно заличаване на ипотека★★★★★
С писмо от банката и директен превод става в деня на сделката.
Лесно вдигане на възбрана★★★★★
Възможно е, но искайте пълната сума по делото.
Вписана искова молба★★★★★
Няма бърз начин да я махнете, изходът зависи от делото.

Предимства

Удостоверението се издава бързо и евтино
Ипотеката се урежда с директен превод
Клаузата в предварителния договор пази капарото

Слабости

Справката е по име, не по имот
Нови вписвания между капарото и сделката
Делата за собственост нямат кратък път

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

По-малко звънене на брокери, повече реални огледи

Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.

Цената на кв.м спрямо района
Не сме агенция, без комисиона
Две минути за попълване

Търся едностаен

Често задавани въпроси

Може ли да има запор върху апартамент?

Запорът се налага върху движими вещи, сметки и вземания. Върху апартамент се налага възбрана. Ако някой ви говори за запор върху жилище, поискайте удостоверение за тежести и вижте какво точно е вписано.

Откъде се вади удостоверение за тежести?

От Службата по вписванията към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота. Иска се за период, обичайно десет години назад, и по името на всеки собственик през този период.

Достатъчно ли е нотариусът да провери в деня на сделката?

Нотариусът проверява, но вие вече сте платили капаро седмици по-рано. Справката преди капарото е ваша защита, а тази на нотариуса е последната.

Мога ли да купя жилище с ипотека?

Можете, ако ипотеката се заличава с вашите пари в деня на сделката. Част от цената се превежда директно към банката, тя дава съгласие за заличаване и то се вписва. Без такъв план не купувайте.

Какво значи вписана искова молба?

Някой е завел дело, свързано със собствеността върху имота, и го е вписал. Ако спечели, решението важи и срещу купувачи, вписали правата си след молбата. Докато делото не е приключило, сделката е рискована.

Колко години назад да гледам в удостоверението?

Десет години е обичайният минимум. При жилище, минало през наследство или дарение, или при стари ипотеки, гледайте и по-назад, защото там излизат забравени вписвания.

Ипотеката изчезва ли сама, когато кредитът е изплатен?

Не. Трябва съгласие на банката и заличаване в Службата по вписванията. Вписването губи действие след десет години, ако не е подновено, но не разчитайте на това, а поискайте заличаване.

Какво става, ако след капарото се появи възбрана?

Ако в предварителния договор има клауза за тежестите, можете да откажете сделката и да поискате капарото, често в двоен размер. Без клауза спорът е по-труден, затова я пишете винаги.

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.