Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Апартамент срещу грижа: договорът за издръжка и гледане отблизо

Възрастен човек дава едностайния си на съсед или роднина, а той се задължава да се грижи за него до края на живота му. Това е договорът за прехвърляне срещу издръжка и гледане, стара българска форма, която в София среща най-често в малки апартаменти в стари блокове. Той не е продажба и не е дарение. Цената е грижа, чиято продължителност никой не знае. В извадката ни няма обяви за такива сделки, и това е логично: те не се продават на пазара, договарят се между хора, които се познават. Затова тук правим сметка с медианната цена на едностаен, €120 000, и описваме как изглежда договорът, когато се стигне до съд.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Как работи договорът

Прехвърлителят дава собствеността върху апартамента, а приобретателят поема да го издържа и гледа. Издръжката е материалната страна: храна, лекарства, сметки, облекло. Гледането е личната: да се грижи, когато човекът е болен, да го придружава, да се интересува от него всеки ден. Обикновено двете се договарят заедно и именно заедно правят договора толкова тежък за изпълнение.

Договорът не е описан подробно в закона, но съдилищата отдавна го приемат като самостоятелен вид и има обширна практика по него. Понеже се прехвърля недвижим имот, формата е нотариален акт, а актът се вписва. Много често прехвърлителят запазва и право на ползване върху жилището, тоест остава да живее там. Тогава приобретателят става собственик на гола собственост и поема грижата едновременно, а положението му прилича много на покупката на гола собственост, но с пари, които се плащат всеки месец.

Договорът е алеаторен, което на човешки език значи хазартен. Ако прехвърлителят почине след година, приобретателят е получил апартамент за малко. Ако живее още двайсет, приобретателят може да е платил повече, отколкото жилището струва. Законът приема този риск като част от сделката.

С какво се различава от продажба и дарение

Четирите начина да прехвърлите едностаен приживе
	Какво получава прехвърлителят	Наследниците със запазена част	Може ли да се развали при неизпълнение
Продажба	Цена в пари	Не могат да атакуват, ако цената е реална	Само при неплатена цена
Дарение	Нищо	Могат да искат намаляване	Отмяна само в тесни случаи
Продажба на гола собственост	Цена в пари и право да живее в жилището	Не могат, ако цената е реална	Само при неплатена цена
Издръжка и гледане	Грижа до края на живота	По правило не, договорът е възмезден	Да, по съдебен ред

Разликата с дарението е важна за семейството. Дарението може да засегне запазената част на децата и те могат да искат намаляването му след смъртта на дарителя. Договорът за издръжка и гледане е възмезден, защото срещу имота има престация, затова по правило не се намалява като дарение. Точно това понякога кара хората да предпочитат тази форма. Подробности за дарението има в статията за дарението на дете, а за наследяването в статията за наследения едностаен.

Кога договорът се разваля

Тук е сърцевината. Ако приобретателят не изпълнява, прехвърлителят може да поиска разваляне, а при недвижим имот това става само по съдебен ред. Съдебната практика приема няколко неща за сигурни. Задължението е продължаващо: дължи се всеки ден, не веднъж. Неизпълнението дори за известен период може да е основание за разваляне, ако не е незначително. Издръжката и гледането трябва да отговарят на реалните нужди на прехвърлителя, а те растат с възрастта и болестите.

Тежестта на доказване в такова дело е неудобна за приобретателя. Той трябва да докаже, че е изпълнявал. Касови бележки за лекарства, банкови преводи, свидетели от входа, медицински документи, че е придружавал човека на преглед. Ако всичко е ставало в брой и на думи, след десет години е трудно да се докаже нещо. Ние бихме съветвали приобретателя да плаща месечната издръжка по банков път и да пази бележките, колкото и неловко да изглежда.

При разваляне имотът се връща на прехвърлителя. Получената грижа по правило не се връща в пари, защото по естеството си не може да се върне. Развалянето не засяга правата, които трети лица са придобили, преди да бъде вписана исковата молба за разваляне. Тази подробност е важна за всеки, който купува имот с такава история, и на нея се връщаме по-долу.

Тук описваме само общите правила, които практиката приема. Конкретното дело зависи от доказателствата. Ако сте пред подписване или пред спор, говорете с адвокат.

Колко години грижа струва един едностаен

Колко струва грижата на месец, зависи от човека. Самостоятелен възрастен с пенсия иска малко: помощ за пазаруване, лекарства, компания. Трудноподвижен човек изисква часове всеки ден, а ако се наложи платен помощник, сумата става сериозна. Графиката показва за колко години грижа стига медианната цена на едностаен при различни месечни разходи. Сметката е груба, без лихви и без ръст на цените, но показва порядъка.

За колко години грижа стига един едностаен

25 г.

€400/мес.

16,7 г.

€600/мес.

12,5 г.

€800/мес.

10 г.

€1 000/мес.

8,3 г.

€1 200/мес.

Медианна офертна цена на едностаен в София €120 000, септември 2026. Месечните суми са примерни.

При €800 на месец медианният едностаен „стига“ за около 12,5 години. Ако жилището е малко, до 30 кв.м, медианата е €85 000 и годините намаляват до 8,9. В сметката не е времето на приобретателя, което е най-скъпото. Затова такива договори почти винаги се сключват от хора, които и без това щяха да помагат.

Издръжка и гледане срещу стойността на жилището

Пазарна цена на апартамента, €Пари за издръжка на месец, €Часове лична грижа на седмицаСтойност на един час грижа, €Очакван срок, години

Сметката е ориентир за разговора между страните, не оценка на договора. Нуждите на прехвърлителя обикновено растат с годините.

Рисковете за двете страни

За прехвърлителя

Дава най-ценното си имущество срещу обещание. Ако отношенията се развалят, единственият път е делото, а то се води години. През това време грижата обикновено спира. Запазеното право на ползване поне запазва покрива, но не и храната.

За приобретателя

Плаща неизвестна сума за неизвестно време. Носи риска от дело за разваляне години наред и трябва да пази доказателства за всеки месец. Ако самият той се разболее или изпадне в нужда, задължението остава.

За наследниците на прехвърлителя

Децата, които не са страна по договора, често се чувстват ощетени. Въпросът кога и дали наследниците могат да искат разваляне е решаван в практиката според обстоятелствата. Не разчитайте на общи отговори, питайте адвокат.

За наследниците на приобретателя

Ако приобретателят почине първи, имотът минава към неговите наследници, а с него и задължението за грижа, доколкото може да се изпълни от тях. Това трябва да се обсъди, преди да се подпише.

Ако помагате на възрастен родител и мислите за някаква форма на прехвърляне, вижте и статията за едностаен за възрастен родител. Понякога най-простото решение е отделен малък апартамент близо до вас, а не прехвърляне на неговия. Ако го гледате и като дългосрочно спестяване, сравнете го с едностаен като пенсионен план, а преди да подпишете за чужд имот, минете през списъка за огледа.

Ако купувате едностаен, придобит така

Тази част е за обикновения купувач от обява. Ако в историята на имота има договор за издръжка и гледане, а прехвърлителят е жив, имотът може да бъде върнат при разваляне. Вашите права са защитени, ако сте ги придобили и вписали, преди да бъде вписана исковата молба за разваляне. Проверката в имотния регистър по партидата показва дали има вписана такава молба. Удостоверението за тежести е част от задължителния пакет, описан в статията за тежестите.

На практика купувачите и банките гледат на такъв имот с подозрение, докато прехвърлителят е жив. Нотариусите обикновено обръщат внимание. Ние бихме поискали от продавача да покаже, че прехвърлителят е починал, или ясна декларация от него, че няма претенции. Ако не може, търсим друг апартамент. Обявите не липсват: само в Малинова долина и Студентски град има повече от двеста, а купуването директно от собственик е по-лесно за проверка, когато историята на имота е кратка.

Ако искате втори поглед върху документите на конкретен апартамент или подбор на обяви с чиста история, пишете ни през формата „Заявка“. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона. Общата проверка на документи е в статията за документите, а разходите по сделката в статията за разходите.

Какво да има в самия акт

Какво точно включва издръжката: храна, лекарства, сметки, лечение, и дали има минимална месечна сума.
Какво включва гледането: посещения, придружаване, грижа при болест, наемане на помощник при нужда.
Запазено ли е право на ползване и върху цялото жилище или върху част.
Как се доказва изпълнението: банкови преводи, разписки, тетрадка с подписи. Звучи бюрократично, спасява дела.
Какво става при влошено здраве и нужда от специализирана грижа или дом за възрастни.

Подробният акт не е израз на недоверие. Той е единственият документ, по който след години съдът ще реши кой какво е обещал. Ние сме виждали прехвърлители, които искат всичко на една страница „да не обидят“ съседа, и приобретатели, които после не могат да докажат нищо. Ако темата ви засяга покрай кредит и поръчители в семейството, вижте и статията за родителите като съдлъжници.

Договорът за издръжка и гледане: оценка на редакцията

2,2от 5

Договорът за издръжка и гледане: оценка на редакцията

Работи добре между хора, които и без договора щяха да се грижат един за друг. Като сделка с непознат е тежък и рисков за двете страни, а за купувача на такъв имот носи проверки, които много хора не правят.

Сигурност за прехвърлителя★★★★★
Има право на разваляне, но само чрез дело, което се точи.
Сигурност за приобретателя★★★★★
Носи риск от разваляне, докато прехвърлителят е жив.
Предвидимост на цената★★★★★
Никой не знае колко години и колко грижа ще струва.
Защита от спорове в семейството★★★★★
По правило не се намалява като дарение, но спорове има.
Доказване★★★★★
Тежестта е върху приобретателя и изисква дисциплина години наред.
Пазарна ликвидност на имота★★★★★
Купувачите и банките гледат с подозрение, докато прехвърлителят е жив.

Предимства

Прехвърлителят остава у дома и получава грижа
По правило не засяга запазената част като дарението
Гъвкав договор, който може да се напише според нуждите

Слабости

Тежко и продължително доказване на изпълнението
Риск от разваляне за приобретателя и за следващите купувачи
Неизвестна обща цена на грижата

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

По-малко звънене на брокери, повече реални огледи

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

Първо обявите от собственици
Само живи обяви
Достатъчни са име и телефон

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Задължително ли е договорът да е при нотариус?

Да, понеже се прехвърля собственост върху недвижим имот, формата е нотариален акт. Актът се вписва в имотния регистър.

Може ли прехвърлителят да развали договора просто защото е размислил?

Не. Разваляне се иска при неизпълнение на приобретателя, и то по съдебен ред. Промяната в желанието без неизпълнение не е основание.

Какво трябва да докаже приобретателят в дело за разваляне?

Че е изпълнявал задължението си според нуждите на прехвърлителя през целия период. Затова банковите преводи, бележките и свидетелите имат огромно значение.

Децата на прехвърлителя могат ли да атакуват договора като дарение?

По правило не, защото договорът е възмезден. Друго е, ако се докаже, че зад него всъщност стои дарение. Конкретният случай е за адвокат.

Връщат ли се парите за грижата при разваляне?

По правило не, защото грижата по естеството си не може да се върне. Имотът се връща на прехвърлителя.

Какво става, ако приобретателят почине пръв?

Имотът се наследява от неговите наследници. Въпросът кой поема грижата след това е деликатен и трябва да се обсъди при подписването.

Безопасно ли е да купя апартамент с такава история?

Ако прехвърлителят е жив, има риск от дело за разваляне. Проверете партидата в имотния регистър за вписана искова молба и обсъдете с нотариуса или адвокат.

Плаща ли се данък при такъв договор?

Дължи се местният данък при придобиване, както при прехвърляне на имот, плюс нотариална такса и вписване. Проверете ставката и основата в общината или при нотариуса.

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.