Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Разходи при покупка на едностаен: всички данъци и такси по пера

Цената в обявата не е сумата, която ще платите. Към едностаен за €120 000 в София добавете поне €4 750 за данък, нотариус, вписване и адвокат. С агенция и кредит сумата минава €9 хил. По-долу е разбивката за цени от €90 до €160 хиляди и какво може да се спести законно.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Колко отгоре на цената

Разходи по сделката при едностаен за €120 000

€4 750

Само задължителните

€8 350

С агенция

€9 030

С агенция и кредит

Ориентир: 3% данък, нотариус по тарифа, 0,1% вписване, адвокат €300, комисиона 2,5% + ДДС, оценка €200 и 0,5% такса по кредита.

Задължителната част е около 4% от цената. С агенция стига 7%, а с кредит 7,5%. Всички тези суми се плащат в брой, в деня на сделката или около него, и не влизат в кредита. Затова, когато смятате бюджет за първо жилище, прибавяйте ги към самоучастието, не ги оставяйте за после.

Редът на плащанията също има значение. Данъкът при придобиване се плаща преди подписването, защото нотариусът иска документ за него. Нотариалната такса и вписването се плащат в деня на сделката. Комисионата на агенцията обикновено се дължи при подписа на предварителния договор или при нотариуса, според договора с агенцията. Банковите такси идват по-рано, при оценката и одобрението. С други думи, за около две-три седмици трябва да имате под ръка и самоучастието, и цялата сума за разходите.

Разходите по пера при €90–160 хиляди

Разходи при покупка на едностаен (ориентир, Столична община)
Перо	€90 000	€120 000	€160 000
Местен данък 3%	€2 700	€3 600	€4 800
Нотариална такса с ДДС	€610	€730	€890
Вписване в Имотния регистър 0,1%	€90	€120	€160
Адвокат за проверка	€200–€400	€200–€400	€200–€400
Задължителни, общо	€3 700	€4 750	€6 150
Агенция 2,5% + ДДС	€2 700	€3 600	€4 800
Оценка и обработка на кредит	€560	€680	€840
Всичко	€6 960	€9 030	€11 790

Данъкът е най-голямото перо и расте право пропорционално на цената. Нотариалната такса расте бавно: между €610 и €890 за целия диапазон. Затова при евтиния едностаен разходите като процент са малко по-високи, отколкото при скъпия. Сумите за нотариуса са ориентир по тарифата, нотариусът дава точна сметка предварително, ако го помолите.

Местният данък: 3% от по-високата сума

Данъкът при придобиване на имот се плаща на общината, в която е имотът. В Столична община ставката е 3% и се смята върху по-високата от двете стойности: договорената цена или данъчната оценка. За едностаен на пазарна цена данъчната оценка почти винаги е по-ниска, така че на практика плащате 3% от цената. В съседните общини ставката обикновено е между 2% и 3%, и при €120 000 всеки процентен пункт е €1 200.

Изкушението да се впише по-ниска цена в акта съществува, откакто има нотариуси. Не си струва. Спестявате няколкостотин или хиляда евро данък, а рискувате проблем с банката (тя оценява по пазарна стойност), с бъдещия данък при продажба и с доказването на реално платената сума, ако нещо се обърка. Ако плащате с кредит, това на практика и не е възможно.

Проверете актуалната ставка в общината преди сделката. Текстът не е данъчна консултация.

Къде отиват парите

Структура на разходите при €120 000 с агенция и кредит

€9 030общо отгоре на цената

Местен данък 39,9%
Агенция 39,9%
Нотариус 8,1%
Адвокат 3,3%
Вписване 1,3%
Кредит: оценка и обработка 7,5%

Две пера правят над 79,7% от сметката: данъкът и комисионата. Данъкът не се договаря. Комисионата се договаря, а понякога изобщо я няма.

Агенция, собственик и „без комисиона“

В извадката ни 105 обяви са от собственици, 917 от агенции и 101 от строители. Интересното е, че собствениците искат средно €2 828/кв.м, с 5,9% повече на квадрат от агенциите. Спестената комисиона от около €3 600 лесно се изяжда, ако цената е по-висока. Собственикът обикновено няма пазарен ориентир и започва от желаното, а не от реалното.

Още 66 обяви изрично пишат „без комисиона за купувача“. При строителите комисиона от купувача обикновено няма, но цената е в строеж и носи свой риск. За предимствата и капаните при директна покупка вижте статията за едностайни от собственик.

Колко са процентите в евро

Цена на едностайния, €Комисиона, отстъпка или надценка, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сметките, които идват след нотариуса

Данък сгради и такса смет. Плащат се всяка година и се изчисляват от данъчната оценка. За едностаен сумата обикновено е скромна, но проверете дали предишният собственик няма неплатени години.
Партидите. Ток, вода, ТЕЦ или газ, интернет. Прехвърлянето е безплатно или с малка такса, но изисква нотариалния акт и понякога присъствие на продавача.
Етажната собственост. Месечната вноска във входа, в новите сгради обикновено €10–40 за поддръжка и асансьор. Питайте кой е управителят и дали има фонд за ремонти.
Ремонт и обзавеждане. Дори добре поддържаният едностаен иска боя, осветление и мебели. Сметката по етапи има в статията за обзавеждане на едностаен.
Застраховка. При кредит е задължителна. Без кредит е добра идея, особено ако над вас има баня.

Кой какво плаща и какво се договаря

По традиция в София купувачът плаща данъка, нотариуса и вписването. Законът обаче не го изисква. Разпределението се урежда в договора и може да се договори, например продавачът да поеме нотариуса срещу по-бърза сделка. Агенцията взима комисиона от своя клиент, а понякога и от двете страни. Питайте още на първия разговор кой плаща и колко, и искайте това писмено.

Сделките се затварят обикновено с 3–7% под обявената цена. При €120 000 това е между €3 600 и €8 400, тоест достатъчно, за да покрие част или всички разходи по сделката. Добре подготвеният купувач с одобрен кредит и проверени документи има по-силна позиция в този разговор.

Ако искате обяви за едностайни с предимство от собственици и бележка дали цената е разумна спрямо квартала, опишете бюджета в заявката. Услугата е безплатна.

Разходите при покупка: оценка на редакцията

3,3от 5

Разходите при покупка: оценка на редакцията

Задължителните разходи са предвидими и около 4% от цената. Разликата между евтина и скъпа сделка е в комисионата и в таксите по кредита.

Предвидимост★★★★★
Данъкът, вписването и тарифата се смятат предварително.
Тежест спрямо цената★★★★★
При агенция и кредит се стига до 7–8%.
Място за договаряне★★★★★
Комисионата и разпределението на таксите се договарят.
Скрити разходи★★★★★
Партиди, стари задължения и ремонт идват после.

Предимства

Ставките са публични
Собственик и „без комисиона“ пестят пари

Слабости

Всичко се плаща в брой
Собствениците често искат повече на квадрат

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Купувате за отдаване? Започнете с числата

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

Две минути за попълване
Може и само по имейл
Само живи обяви

Търся едностаен

Често задавани въпроси

Колко са разходите при покупка на едностаен за €120 000?

Около €4 750 за данък, нотариус, вписване и адвокат. С агенция около €8 350, с агенция и кредит около €9 030.

Колко е местният данък при покупка на имот в София?

В Столична община 3% от по-високата сума между договорената цена и данъчната оценка. Проверете актуалната ставка.

Колко струва нотариусът за едностаен?

За имот за €100–150 хиляди таксата по тарифа е около €650–€850 с ДДС. Нотариусът може да даде точна сметка предварително.

Кой плаща нотариалните такси, купувачът или продавачът?

По традиция купувачът, но това се договаря и се записва в договора.

Колко взима агенцията от купувача?

Обикновено 2–3% плюс ДДС. При директна покупка от собственик комисиона няма.

Мога ли да платя по-малко данък с по-ниска цена в акта?

Не си струва. Рискувате проблеми с банката, с бъдеща продажба и с доказването на платената сума.

Разходите по сделката влизат ли в кредита?

Обикновено не. Плащат се в брой, затова ги прибавете към самоучастието.

Какво плащам всяка година, след като купя?

Данък сгради и такса смет по данъчната оценка, плюс месечната вноска към етажната собственост.

Районите от тази статия

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.