Продава едностаен апартамент в кв. Лозенец

Типичният едностаен в кв. Лозенец е в тухлен блок от 60-те до 80-те: стая от приблизително 18–20 кв.м, самостоятелна кухня с прозорец, баня и антре, в което двама едва се разминават. Наемите на едностайни тук са към €500 на месец, което при обичайна цена €144 хил. дава брутно 4,2% годишно (градската стойност е 4,8%).

Половината от 10 обяви за едностаен в квартала, които събрахме от imot.bg през септември 2026, искат под €143 800; на квадрат това е €4 336/кв.м, с 63% по-високо от нивото на града (€2 659/кв.м). Премията тук е 63% на квадрат, към €57 хил. за обичаен едностаен; давате ги за мястото, не за квадратите. Всички суми на страницата са поискани цени от септември 2026; при нотариуса по правило се плаща с няколко процента по-малко.

По сайтовете „едностаен“ означава всичко: от тясно студио от двайсетина кв.м до апартамент от 55 кв.м с кухня отделно, поради това четете схемата, а не заглавието. При купувач за отдаване адресът стои преди ремонта, докато при човек, който ще спи в него, важи обратното най-малко отчасти.

Лозенец: пари в брой и месечна вноска

Отправната точка е €143 800 за едностаен в кв. Лозенец. Разходите по покупката (данък 3%, нотариус, вписване, адвокат) добавят около €5 600, без комисиона.

Вноската от €432 е под наема на едностаен тук (€500), и това е основният аргумент на младите хора, които спират да плащат квартира. Лихвата 2,6% в примера е пример; предложението на вашата банка може да е с няколко десети по-ниска.

С €100 хил. в квартала избирате между 1 обява; с €120 хил. изборът става 1 обява, а с €150 хил. 5 оферти.

Ако купувате за отдаване, вижте и нетния доход: данъкът е 10% при 10% нормативни разходи, а един месец без наемател годишно е разумно допускане.

Разходът за банкова оценка (€150–250) и таксата за отпускане (0–1%) излизат преди първата вноска.

Цената на втората стая в кв. Лозенец

Ако бюджетът стига до €293 хил., е възможно да гледате и двустаен в кв. Лозенец; едностаен на това място е към €144 хил., с €149 хил. по-малко. Квадратът в едностайния е €4 336/кв.м, в двустайния €4 118/кв.м: малкото жилище винаги носи надценка на метър.

Квадратът при едно-, дву- и тристаен:

За €460 хил., колкото струва един тристаен тук, се купуват почти два едностайни в квартала, а два наема по правило носят повече от един. Под наем двустайният тук носи към €680, а малкият апартамент €500; наемът расте по-бавно от цената, затова доходността на малкото жилище е по-висока. Обявите до 30 кв.м в кв. Лозенец (5) по същество са боксониери; в града те вървят по €3 453/кв.м, най-високата цена на квадрат изобщо.

За Лозенец изборът рядко е само между брой стаи: обичайно е между едностаен тук и двустаен на друго квартал в същата посока.

Съседите с достатъчно обяви: Стрелбище (€2 881/кв.м).

Цената на едностаен в кв. Лозенец в обявите

За едностаен в кв. Лозенец сметнете около €144 хил.: такава е медианата в извадката, при €4 336/кв.м, при €2 659/кв.м за целия град, с други думи 63% отгоре. Между евтиния и скъпия край на пазара тук разликата е €3 493 срещу €4 961 на квадрат, тоест 42% отгоре, и тя идва основно от сградата и етажа.

Разбивка на офертите по поискана цена:

Тежестта на местния пазар е в нивото €120–150 хил. (4 обяви), докато за града гъстата зона е €90–130 хил. До €80 хил. намерихме 1 обява; при такава сума обикновено става дума за под 30 кв.м, партер или жилище за ремонт.

Най-ниско обявените едностайни в извадката: 20 кв.м за €79 999 (партер, сграда с 5 етажа, построена 2000 г.); €122 999 при 25 кв.м, най-горният етаж от 4, с парно; €123 000 при 24 кв.м, най-горният етаж от 4, стара сграда от 1930 г. Най-евтиният едностаен практически винаги крие обяснение: партер към улицата, последен етаж без изолация, баня без прозорец или наследници, които още не са се споразумели.

В собствената ни подредба по €/кв.м Лозенец е 60-о от 60 района с данни, броено от най-ниския. Числата на това място са обявени, не договорени; при нотариуса отстъпката обикновено стига 3–7%.

Плюсовете и минусите на Лозенец

Едностаен в кв. Лозенец според годината на сградата

Пъстротата в кв. Лозенец се забелязва на всяка пресечка: блок от 60-те, сграда от 90-те и съвсем нов проект рамо до рамо. Тухлени блокове от 60-те до 80-те са основата на това място: по-дебели стени от панела, самостоятелни кухни и нерядко без асансьор до четвъртия етаж.

Най-евтин на квадрат е сегментът „построени 1990–2020 г.“ (€3 727/кв.м), най-скъп „соц блок, до 1989 г.“ (€5 125/кв.м).

10% от обявите в квартала са на зелено, срещу 33% за столицата. От обявите с посочено отопление 83% са на парно и 17% на газ. Партерните оферти са 3, на най-горния етаж 4.

Акт 16 е границата между рискова покупка и готово жилище; в града разликата при готовото е около 26,2% на квадрат спрямо на зелено.

Блок с много едностайни апартаменти има повече наематели и повече сменящи се съседи; разликата личи в чистотата и в събранията.

Сметката за първи дом, за инвеститор и за родител

Колко пари трябват за едностаен в кв. Лозенец? Три случая: €144 хил. с кредит, €123 хил. в брой и €133 хил. за дете-студент. За наема ползваме местната медиана от €500.

€136 453 общо вложени, наем €500, брутно 4,4%, нетно 3,4%. Разликата от близо 1 пункта изяждат данъкът, таксите и празният месец.

Купувачът на първо жилище взима 90% кредит (€129 000) за 25 години: вноска €585. Това е с €85 над наема, така че покупката тук не е по-евтина от квартирата месец за месец. При 40% лично участие вноската за студентския едностаен е €537. Малко повече е от квартирата, а след завършване апартаментът може да се продаде или да се отдава.

Ако лихвата се вдигне с половин пункт, вноската на първия купувач става около €618.

Едностаен в кв. Лозенец под наем: сметката на студено

Тук отчетохме 35 обяви за наем на едностаен, а медианата им е €500. Годишно това прави €6 000, с други думи 4,2% от медианната цена €144 хил.; средното за София е 4,8%.

Така 4,2% брутно се свиват до 3,2% нето, щом сметнете и €5 000 за обзавеждане.

Кв. Лозенец е на 2,5 км от центъра на София; за квартиранта това се мери в минути на път, не в километри. Краткосрочното отдаване изкушава близо до центъра, но иска категоризация, време и търпеливи съседи; сметката рядко излиза такава, каквато изглежда. Квартирантите в квартала са най-вече млади хора, които работят в центъра, и чужденци на договор за година-две. Добре поддържаният едностаен в такава зона намира наемател за седмица-две, запуснатият виси месеци. Всеки следващ квадрат вдига цената повече от наема: двустаен тук излиза €293 хил. и носи €680, тоест 2,8% брутно.

Сметката за определен апартамент можем да направим заедно: заявка с бюджета и района е достатъчна.

Лозенец: шумът, който не се вижда на снимките

При едностаен няма втора стая, в която да се скриете: ако главният прозорец на стаята гледа към оживена улица, спите с колите. Трамвайните линии (15 спирки по данните от OpenStreetMap) са най-упоритият шум в кв. Лозенец: погледнете на кой ъгъл минават.

Етаж с 4–6 входни врати носи по-често затръшвани врати и стъпки на площадката. Стената към съседа в по-новите постройки може да е плътна тухла, но и гипсокартон; чукнете на нея на огледа, разликата личи от раз. Банята и тоалетната по правило опират до съседската; вертикалните тръби се чуват през нощта по-силно, отколкото предполагате. Детските градини и училищата (31 по данните от OpenStreetMap) значат звънци и детска врява сутрин и следобед, а вечер утихват; за работещ от вкъщи, това се брои. В кв. Лозенец баровете (13 по картата на OpenStreetMap) остават част от картината до полунощ; вътрешен двор си заслужава малко повече.

Ако вземате за отдаване, шумът тежи по-различно: наемателят напуска, а вие плащате празния месец. Идете на повторен оглед вечер в делник и затворете прозорците: така чувате сградата, не улицата. Питайте кой живее над апартамента и дали съседите правят ремонт; един въпрос към касиера на входа пести месеци нерви.

Едностаен в кв. Лозенец: етажът и изложението тежат

По градските данни приземните и първите етажи вървят по €2 636/кв.м (257 обяви), средните етажи €2 674/кв.м, последният €2 579/кв.м. В Лозенец 3 обяви са на партер или първи етаж, 4 обяви на последен, а медианният етаж е 3-ти от 5. €5 100 по-малко за последен етаж и €2 000 за партер: приблизително толкова струва позицията при медианния едностаен в кв. Лозенец.

С една-единствена стая изложението решава целия ден: северната стая е сумрачна дори през лятото, южната остава светла и гореща в жегите. Източното изложение дава слънце сутрин и хладна вечер, западното нагрява стаята тъкмо когато сте у дома.

Съседният кв. Стрелбище предлага 5 обяви за едностайни с медиана €2 881/кв.м; струва си да го сложите в списъка. Жилище над сутерена или над гаражна рампа бива по-хладен отдолу; погледнете дали има изолация на плочата. Последният етаж под плосък покрив изисква справка за хидроизолацията: кога е сменяна и с чии пари. Над входа, над заведение в приземието и в съседство с асансьорната шахта стоят апартаментите, за които ще пита и бъдещият купувач.

Напишете във формата етажа и изложението, които искате; останалото отсяваме ние.

Лозенец: въпроси и отговори

Едностайни в съседните райони

Ако купувате за отдаване, наемателят гледа метрото и спирките, не табелата с името на квартала. Сравнете цените и в съседство.

• кв. Иван Вазов≈ €162 хил.
• кв. Яворов≈ €145 хил.
• кв. Хладилника≈ €164 хил.
• кв. Стрелбище€2 881/кв.м
• кв. Докторски паметник≈ €157 хил.
• кв. Южен парк≈ €185 хил.
• с. Бусманцинаселено място

Още места за сравнение

• кв. Триъгълника≈ €110 хил.
• в.з. Бояна≈ €146 хил.
• с. Катина≈ €106 хил.
• с. Говедарци≈ €87 хил.

Прочетете преди огледа

• Едностаен в София
• Документи и проверка
• Квадратура на едностаен
• Обзавеждане на едностаен
• Едностаен като първо жилище
• Цени по квартали
• Продава едностаен
• Едностаен в Младост