Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Двама купуват един едностаен: как да запишете дяловете, за да няма спор после

Едностайният е първото общо жилище на много двойки: €120 хил. е сума, която двама с кредит събират, а един рядко. Нотариусът ще ви попита как да запише собствеността и ще чака отговор, който малко хора са обмислили. Ето какво значи всеки отговор, преди да сте го дали.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Съпрузи: семейната общност решава вместо вас

Ако сте женени и нямате брачен договор, режимът е семейна имуществена общност. Жилище, купено по време на брака със съвместен принос, става общо по Семейния кодекс (чл. 21), без значение на чие име е актът и кой е превел парите. Общността е бездялова: докато трае бракът, няма „твоя половина“ и „моя половина“, има общо жилище. За продажба или ипотека подписват двамата. При развод общността се прекратява и по правило дяловете са равни. Съдът може да ги промени, ако единият докаже значително по-голям принос, но това е дело, не формалност.

Брачен договор с режим на разделност решава въпроса предварително. Сключва се пред нотариус, като на някои двойки им се струва неромантично. На нас ни се струва по-неромантично да се делите пред съда за €120 хил..

Лични пари в общото жилище

Най-честата несправедливост, която виждаме: единият съпруг внася €18 000 от продажбата на свое жилище отпреди брака, а актът казва, че имотът е семеен. Семейният кодекс (чл. 23) позволява жилище, придобито с лични средства, да бъде лично в съответната част. Имуществото, получено по дарение или наследство, също е лично. Проблемът е доказването. Най-сигурно е при самата покупка в нотариалния акт да се запише, че толкова евро идват от лични средства на единия съпруг, с документ за произхода им, например договор за продажба на предишния имот и банкови преводи. Ако родителите дават пари само на единия, превод от тях директно по негова сметка с основание „дарение“ пази следа.

Ако това се пропусне, години по-късно споменът „ние продадохме моя гарсониер“ е трудно доказателство. Две изречения при нотариуса са по-евтини от вещо лице по-късно. Разходите по сделката, данъкът и нотариусът, обикновено се делят по същите дялове, сметката им е в разходите при покупка.

Несемейна двойка: обикновена съсобственост

Ако не сте женени, купувате като двама обикновени съсобственици. Всеки има определен дял, записан в акта като дроб от имота, например „1/2 ид. ч.“. Ако дяловете не са посочени, Законът за собствеността ги предполага равни. Всеки може да продаде своя дял, но преди това трябва да го предложи на другия, иначе той може да го изкупи от купувача. Дяловете не е задължително да са равни. Ако единият дава €18 000 самоучастие, а другият €6 000, разумно е това да личи в акта. Кредитът е по-трудната част: обикновено се приема, че вноските по него се плащат поравно, затова той се дели наполовина.

Пример: покупка за €120 000 от двама

Самоучастие
Половин кредит

Пари на А
27%73%
Пари на Б
11%89%

Делът на А излиза около 55%, на Б около 45%. В акта това се закръгля към дроб, например 11/20 и 9/20.

Дялове по вноски

Цена, €Самоучастие на първия, €Самоучастие на втория, €Кредит, €Част от вноските, която плаща първият, %

Разходите по сделката не са включени. Ако единият ги поема сам, добавете ги към неговото самоучастие и към цената.

Съдлъжници по кредита

Банката не се интересува от дяловете ви. Тя иска двамата като кредитополучател и съдлъжник, ипотека върху целия имот, и може да търси цялата вноска от всеки от вас. Ако партньорът ви спре да плаща, „моята половина“ не съществува за банката: просрочена е цялата вноска. Вноската за кредит от €96 000 за 30 години при 2,7% е около €389 на месец, тоест по €195 на човек. Това е по-малко от медианния наем на едностаен от €480. Сметката за самия кредит е в статията за кредит, а за първото жилище изобщо в едностаен като първо жилище.

€96 000кредит в примера, 80% от медианната цена

€389месечна вноска за 30 г. при 2,7%

€195на човек, ако делите поравно

Договор между двамата: една страница, която спестява дело

За несемейни двойки препоръчваме писмен договор между съсобствениците, подписан още при покупката. Не е задължителен и не замества акта, но урежда това, което актът не казва.

Кой каква част от вноската плаща и какво става, ако единият плаща повече за известно време.
Как се определя цената, ако единият иска да изкупи другия: например пазарна оценка от независим оценител минус остатъка по кредита.
Срок, в който другият трябва да отговори на предложение за изкупуване.
Кой живее в жилището след раздяла и плаща ли наем на другия до продажбата.
Кой поема ремонт и обзавеждане и как се отчитат при раздяла.

Подписите е добре да са с нотариална заверка, за да няма спор за датата. Съпрузите могат да постигнат подобен ефект с брачен договор.

Раздяла: трите изхода

Първият изход е единият да изкупи другия. Звучи просто, но банката трябва да се съгласи да освободи съдлъжника, а това обикновено значи ново кандидатстване с доходите само на оставащия. С едностаен за €120 хил. и един доход това е постижимо по-често, отколкото при двустаен. Вторият е съвместна продажба: кредитът се погасява от цената, остатъкът се дели по дяловете или по договора. Едностайните се продават бързо, затова този изход обикновено е най-евтиният. Как се минава сделката с ипотека, обяснихме в статията за едностаен с ипотека.

Третият е съдебна делба. Едностаен не може да се раздели физически, така че съдът го поставя в дял на единия срещу пари или го продава на публична продан. Това е изходът, когато двамата вече не говорят, и той струва на двамата повече от всеки компромис.

Какво бихме направили на ваше място

Женени: запишете личните пари в акта, ако има такива, и толкова. Несемейни: дялове по реалните вноски, кредит поравно, едностраничен договор. И в двата случая: преди капарото и двамата да видят документите на жилището, а не само единият. По-достъпните квартали, в които двама с кредит влизат без голямо самоучастие, са Дружба 2, Люлин 6 и Младост 3. Повече за този ценови слой има в едностайните до €130 000. Ако жилището е подарък от родители само за единия, логиката е в статията за едностаен за детето.

Ако искате подбрани обяви по общия ви бюджет и бележка какво да проверите в документите, пуснете заявка. Отговаряме безплатно и не работим на комисиона.

Едностаен на две имена: оценка на редакцията

3,3от 5

Едностаен на две имена: оценка на редакцията

Покупка от двама е най-бързият път до собствено жилище и най-честият източник на имотни спорове. Разликата я прави едно изречение в акта и една страница договор.

Достъпност★★★★★
Два дохода правят кредита за едностаен лесен.
Яснота на собствеността★★★★★
СИО е ясна, личните пари не са, ако не са записани.
Риск по кредита★★★★★
Всеки отговаря за целия дълг пред банката.
Изход при раздяла★★★★★
Едностаен се продава бързо, но не се дели.
Разходи за защита★★★★★
Договорът и записът в акта струват малко.
Гъвкавост★★★★★
Продажба или ипотека изискват двата подписа.

Предимства

Вноската на човек е под наема
Едностайният е лесен за продажба при раздяла
Дяловете могат да отразят реалните вноски

Слабости

Солидарна отговорност по кредита
Личните пари се губят, ако не са записани
Изкупуването изисква съгласие на банката

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Купувате за отдаване? Започнете с числата

Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.

Телефонът ви не отива при брокери
Първо обявите от собственици
Две минути за попълване

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Ако апартаментът е на името на съпруга ми, мой ли е?

Ако е купен по време на брака със съвместен принос и нямате брачен договор, той е в семейна имуществена общност, независимо на чие име е актът. За продажба или ипотека трябват и двата подписа.

Как да докажа, че съм дал лични пари за общото жилище?

Най-сигурно е това да се запише в нотариалния акт при покупката, с документ за произхода на парите. Банковите преводи и договорът за продажба на предишния имот са добри доказателства.

Каква е разликата между СИО и обикновена съсобственост?

СИО е бездялова и важи само за съпрузи. Обикновената съсобственост има дялове, записани в акта, и всеки може да продаде своя дял след предложение към другия.

Ако сме съдлъжници, отговарям ли само за половината кредит?

Не. Банката може да търси цялата вноска и целия дълг от всеки от двамата. Разпределението между вас е само ваш вътрешен въпрос.

Можем ли да запишем неравни дялове?

Да. При несемейни двойки дяловете се записват като дроби в акта, например 3/5 и 2/5. Ако не са посочени, се приемат за равни.

Какво става с жилището при развод?

Общността се прекратява и по правило всеки получава половината. Единият може да изкупи другия, жилището може да се продаде или, ако не се разберат, съдът решава по делба.

Може ли единият да изкупи другия, ако има кредит?

Може, но банката трябва да освободи съдлъжника. Обикновено това изисква оставащият да покаже, че може да обслужва кредита сам, или рефинансиране.

Нужен ли е договор между несемейни партньори?

Не е задължителен, но е най-евтината защита. Една страница с вноските, цената при изкупуване и сроковете спестява спорове, които иначе стигат до съд.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.