Едностаен „без комисиона“: кой плаща и какво спестявате

Кои са обявите „без комисиона“

Профилът е ясен. От 66 обяви „без комисиона“ 52 са в сгради в строеж, 4 в нови сгради с Акт 16 и нито една в блок отпреди 1990 г. При останалите обяви 23,2% са в панели, ЕПК и тухла отпреди 1990 г. Медианната площ е 51 кв.м, с 6 повече от останалите, защото новите едностайни се продават с общите части. 41 от цените са некръгли, точно като в ценоразписите на строителите.

По-евтини ли са наистина

Накуп обявите „без комисиона“ са с 13,3% по-евтини на квадрат: €2 322/кв.м срещу €2 678/кв.м. Звучи като реална отстъпка, но голямата част от нея идва от това, че са на зелено. Ако сравним само сградите в строеж, разликата пада до 3,1%. Колкото една комисиона, грубо казано.

Сдвоено по квартал данните са още по-скромни. Само в 6 района има поне по три обяви от двата вида, а медианата на разликата там е −0,2%. В 3 района обявите без комисиона са по-евтини, в 3 по-скъпи. С толкова малко данни не бихме твърдели, че има системна отстъпка. Кварталите с най-много такива обяви са Малинова долина, Бояна, Люлин 10 и Дружба 1.

Кой всъщност плаща комисионата

40 от 66 обяви уточняват „без комисиона от купувача“ или „за купувача“. Това е важната дума. Комисионата съществува, просто я плаща продавачът, най-често строителят, който е наел агенция да продава проекта. В 4 обяви агенцията дори пише, че предлага процент на колеги посредници, които доведат купувач. В 24 се споменава инвеститор или строител, а в 19 „директно“.

Кой плаща комисионата и колко се определя от договора между агенцията и клиента ѝ, не от закон. При вторичния пазар в София най-честата практика е купувачът да плаща 2–3% плюс ДДС, а продавачът често плаща своя комисиона отделно. При новото строителство строителят често поема цялата комисиона, защото така продава по-бързо. Тя пак е в цената на квадрат, просто не я виждате като отделен ред.

Затова „без комисиона“ не означава „без посредник“. Ще говорите с брокер, който работи за продавача, защитава неговия интерес и е мотивиран да приключи сделката. Това не е проблем само по себе си, но имайте го предвид, когато ви казва, че цената е последна или че има още двама желаещи. Ако искате да купите наистина директно, вижте обявите от собственици. Там цената на квадрат е изненадващо по-висока, а не по-ниска.

Колко реално спестявате

На медианната цена от €116 100 комисиона от 2,5% плюс 20% ДДС е €3 483. Това е сумата, която не плащате отделно. Дали я спестявате, зависи от това дали цената на самия апартамент е в пазара. Ако строителят е с ценоразпис с 3% над съседния проект, спестяването е изядено, преди да сте започнали.

Сравнимите цени търсете в същия квартал и при същия етап на строителството. Коридорът на цените по квартали, който показва колко се разминават обявите, е в отделна статия. Пълния списък с разходите при покупката, от местния данък до вписването, ще намерите в разходите при покупка.

Повечето са на зелено: какво следва от това

Щом 78,8% от обявите без комисиона са в строящи се сгради, истинските въпроси са за строителството, а не за процента. Кой е възложителят и има ли учредено право на строеж в негова полза. Има ли разрешение за строеж и на какъв етап е сградата. Какъв е графикът на плащанията и колко отива преди Акт 14. Каква е разликата между чистата и общата площ на точно този апартамент.

Купувачите на зелено най-често подписват предварителен договор и плащат на вноски. Затова най-важният документ тук е именно предварителният договор, със срокове, неустойки и описание на апартамента. Какво трябва да има в него, разказваме в статията за предварителния договор. Цялата картина на пазара в строеж, с цените по етапи, е в статията за новото строителство.

Ако купувате с кредит, банката обикновено финансира в строеж по-малко или по-късно, понякога чак след определен етап. Проверете това преди да подпишете, иначе първите вноски към строителя са изцяло ваши. Условията на банките са описани в статията за кредита. Новата сграда идва и с такса за поддръжка на общите части, която е добре да знаете отсега, а ориентир за размера ѝ има в текста за таксата вход. За готовите жилища без комисиона, които са малко, въпросите са обичайните: тежести, ипотека на продавача, документи за собственост. Ако продавачът още изплаща кредит, вижте как се купува жилище с ипотека.

Как ние гледаме на „без комисиона“

Ние приемаме израза като информация за това кой продава, а не като отстъпка. Почти винаги зад него стои строител или агенция, която работи за строител. Това е добре, ако проектът е стабилен, а цената е в пазара. Това е лошо, ако „без комисиона“ ви накара да не сравнявате.

• Попитайте прямо: „От кого е комисионата и кой я плаща?“
• Сравнете цената на кв.м с поне три проекта в същия квартал и етап.
• Изискайте разрешението за строеж и документа за правото на строеж.
• Вижте графика на плащанията и колко се плаща преди Акт 14.
• Поискайте схема с чистата и общата площ на конкретния апартамент.
• Не подписвайте резервационен лист с невъзвръщаема сума без да сте прочели договора.

Ако искате друг човек да направи сравнението вместо вас, пуснете заявка. Ще получите подбрани обяви за едностайни, с предимство от собственици, и проверка на документите. Безплатно е, а ние наистина не взимаме комисиона, защото не сме агенция. За тези, които плащат без кредит, отделно ще има текст за покупката в брой.

„Без комисиона“ при едностаен: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• к.к. Боровец€1 633/кв.м
• кв. Бояна€2 520/кв.м
• кв. Люлин 10€1 862/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Сухата река€2 500/кв.м
• кв. Красно село€2 824/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• От собственик
• Едностаен ново строителство
• Разходи при покупка
• Предварителен договор
• Имот с ипотека