Какво да пише в предварителния договор, когато купувате едностаен
Защо този договор тежи повече от акта
Окончателният договор за имот е нотариален акт и там свобода почти няма: нотариусът проверява собствеността, вписва цената и начина на плащане. Предварителният договор е обикновен писмен договор. Законът иска да съдържа съществените условия на окончателния, иначе се оставя на страните. Това значи, че всичко, което не е записано, после се тълкува, а тълкуването в спор струва време и адвокатски хонорари.
Виждаме два типа предварителни договори. Единият е за готово жилище и живее шест-осем седмици, докато купувачът получи кредит. Другият е за жилище на зелено и живее до Акт 16, понякога и след него. Преброихме 372 едностайни в строеж с медиана €115 000, а в 14 обяви изрично се говори за разсрочено плащане или схема по етапи. Най-много са в Малинова долина, където 106 от обявите са за сгради, които още не са въведени в експлоатация.
Извадка от 1 123 обяви за едностайни в София, септември 2026. Отстъпката за строеж е цената на риска, който предварителният договор трябва да поеме.
Срокът за окончателен договор
„До 60 дни“ звучи ясно, докато не стане ден 59 и банката поиска още една бележка от работодателя. Записвайте конкретна дата или срок, който тече от събитие, което зависи от продавача: например десет работни дни след като предостави удостоверение за тежести и данъчна оценка. Ако купувате с кредит, срокът трябва да покрива реалното време на банката, а то рядко е под четири седмици от подаването на пълния комплект.
Добре е договорът да казва и какво става при изтичане на срока. Има ли автоматично удължаване, ако забавянето е по вина на банката или на институция, а не на купувача? Кой определя нотариуса и кой го уведомява за датата? Изглежда дребно. На практика това е въпросът, около който се развалят сделките: едната страна твърди, че е била готова, другата, че не е била поканена.
При покупка на зелено срокът е друг: окончателният договор често се подписва още в началото, на етап груб строеж, а предварителният урежда само плащанията. Тогава важат сроковете за Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Записвайте ги като дати, не като „очаквано“, и добавете какво получавате при забавяне. Повече за тези етапи има в статията за Акт 16.
Условието за кредит
Една фраза пази повече пари от всички останали: „Ако до [дата] банката откаже кредита на купувача, договорът се прекратява и капарото се връща в срок от … дни.“ Без нея отказът на банката е ваш проблем, а капарото може да остане при продавача. Продавачите понякога се дърпат, защото не искат да чакат купувач, който може и да не получи пари. Компромисът, който работи, е кратък срок за отговор от банката и задължение да подадете документите до определена дата.
Ние бихме добавили и изречение за случая, в който банката одобри по-малко от планираното, защото оценката е излязла ниска. Това е отделен риск и е разгледан в статията за ниската банкова оценка. Какво става, ако клауза изобщо няма, е описано в текста за отказ след капарото. Как изглежда самият процес с банката, четете в кредита за едностаен.
Ако плащате изцяло със свои пари, условието за кредит отпада, но остава въпросът как и кога се превежда цената. Тогава договорът трябва да казва дали парите минават през депозит при нотариуса или директно по сметка на продавача, и в кой момент. Вариантите сме разгледали в покупката без кредит. Ако купувате двама, частите се записват още тук, а не се импровизират при нотариуса, вижте покупката на две имена.
Капаро и неустойка не са едно и също
Капарото е уредено в чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. Ако не изпълни страната, която го е дала, другата може да развали договора и да го задържи. Ако не изпълни тази, която го е получила, първата може да развали договора и да иска двойния размер. В София за едностаен капарото обикновено е между 5 и 10% от цената, а при ново строителство първата вноска често е по-голяма и се нарича по друг начин.
Неустойката е по чл. 92 от същия закон. Тя е сума, уговорена предварително за случай на неизпълнение или забава, например по определен процент на ден, ако продавачът не предаде жилището навреме. Съдът може да намали неустойка, която е прекомерно голяма спрямо вредите. При покупка на зелено неустойката за забава е по-важна от капарото: строителите закъсняват по-често, отколкото се отказват.
Колко е капарото и колко струва забавата
Сметката е ориентир. Конкретните размери и дали неустойката е разумна преценява юрист за вашия договор.
Данъците, разходите и състоянието при предаване
В София по навик купувачът плаща местния данък, нотариуса и вписването. Навикът не е закон, затова го запишете, дори да е стандартно. Запишете и кой плаща удостоверенията, скицата и данъчната оценка. При пари от порядъка на €4 450 за типичен едностаен няма смисъл да оставяте място за недоразумение. Подробно перата са в разходите при покупка.
Състоянието е мястото, където купувачите на малки жилища губят най-много. Обявата казва „обзаведен“, огледът е бил с хладилник и пералня, а при ключовете има празна кухня. Опишете в приложение кои уреди и мебели остават, в какво състояние са банята и дограмата, и че жилището се предава без наематели, без регистрирани по адреса лица и без задължения за ток, вода, отопление и вход. Ако продавачът има кредит върху имота, механизмът за заличаване на ипотеката трябва да е в договора. Как се прави това, сме описали в покупката с ипотека на продавача.
| Клауза | Какво да пише | Какво става без нея |
|---|---|---|
| Срок | Конкретна дата или срок от събитие | Спор кой е бил готов и кой не |
| Условие за кредит | Прекратяване и връщане на капарото при отказ | Капарото може да остане при продавача |
| Капаро | Сума и изрично, че е капаро | Спор дали е аванс или капаро |
| Неустойка | Размер за забава и за отказ | Трябва да доказвате вреди |
| Разходи | Кой плаща данък, нотариус, вписване | Разправия в деня при нотариуса |
| Състояние | Опис на уредите, мебелите, без наематели | Получавате друго, нямате основание |
| Тежести | Как се заличава ипотека или възбрана | Купувате с чужд дълг |
Покупка на зелено: схемата на плащане
При жилище в строеж договорът трябва да свързва всяко плащане с етап, който може да се провери с документ. Акт 14 означава груб строеж, Акт 15 завършена сграда, Акт 16 разрешено ползване. Схема „30% при подписване, 70% при Акт 16“ е по-безопасна от „90% до Акт 14“, дори цената да е с няколко хиляди по-висока. В първия случай рискувате по-малка част от парите, докато сградата още е бетон.
Питайте дали собствеността се прехвърля с нотариален акт още сега, или само се обещава. Ако се прехвърля, вече сте собственик на идеални части от терена и на обект в строеж. Ако не, разчитате единствено на предварителния договор и на добрата воля на строителя. В обявите от извадката ни 136 споменават някой от актовете. Купувачите на зелено в Бояна и Дружба 2 нека сравнят как различните строители описват етапите, защото разликата се вижда още в обявата. За общия контекст вижте ново строителство.
Ако продавачът не дойде при нотариуса
Чл. 19, ал. 3 от ЗЗД дава право на всяка страна по предварителния договор да иска от съда да го обяви за окончателен. Съдебното решение тогава замества нотариалния акт. Условието е договорът да съдържа съществените елементи: точно описание на имота и цена. Затова описанието трябва да е като в нотариалния акт, с идентификатор от кадастъра, а не „едностаен апартамент на третия етаж“.
Самият предварителен договор обикновено не се вписва в имотния регистър. Вписва се исковата молба за обявяването му за окончателен, и от този момент продавачът не може да продаде на друг така, че това да ви засегне. Затова при спор бързината има значение. Ако имате съмнения, че продавачът може да продаде повторно, говорете с адвокат веднага, не след срока. Подписите е добре да са нотариално заверени: това не е задължително, но спестява спорове кой какво е подписал. За тежестите, които може да се появят междувременно, вижте тежести, възбрана и запор.
Ако търсите едностаен и искате някой да прочете договора, преди да преведете капарото, опишете какво търсите в заявката. Изпращаме подбрани обяви, с предимство от собственици, и списък какво да проверите в документите. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона.
Текстът е общ ориентир, не правна консултация. За конкретен договор питайте адвокат или нотариус.
Предварителният договор при едностаен: оценка на редакцията
Предварителният договор при едностаен: оценка на редакцията
Добре написаният предварителен договор струва час-два на адвокат и пази сума от порядъка на капарото. Шаблонът на агенцията рядко е написан в полза на купувача.
- Защита на капарото★★★★★
Чл. 93 ЗЗД е ясен, ако договорът казва, че сумата е капаро.
- Риск при кредит★★★★★
Без условие за кредит отказът на банката остава за сметка на купувача.
- Ясно описание на имота★★★★★
Лесно се постига с идентификатор и препис от акта.
- Състояние при предаване★★★★★
Изисква опис, иначе „обзаведен“ се тълкува широко.
- Покупка на зелено★★★★★
Купувачът дълго разчита само на договора и схемата.
- Съдебна защита★★★★★
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД работи, ако договорът е пълен.
Предимства
- Изпълнима защита чрез иск по чл. 19, ал. 3
- Всичко може да се договори
- Евтин е за преглед от юрист
Слабости
- Шаблоните са в полза на продавача
- Липсващите клаузи се тълкуват в спор
- На зелено рискът е дълъг
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата
Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.
- Цената на кв.м спрямо района
- Първо обявите от собственици
- Панел, тухла или ново
Често задавани въпроси
Задължително ли е предварителният договор да е при нотариус?
Не. Законът иска писмена форма и съществените условия на окончателния договор. Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но помага при спор кой какво е подписал.
Колко капаро е нормално за едностаен в София?
Обичайно между 5 и 10% от цената. При €120 000 това са €6 000 до €12 000. По-голямо капаро не прави сделката по-сигурна, само увеличава сумата, която може да изгубите.
Какво става, ако продавачът се откаже след капарото?
По чл. 93 ЗЗД можете да развалите договора и да искате двойния размер на капарото. Другият път е да поискате от съда да обяви договора за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако искате самия имот.
Капарото и авансът едно и също ли са?
Не. Авансът е част от цената и при разваляне се връща в единичен размер. Капарото има функцията на обезпечение и при неизпълнение се губи или се връща двойно. Затова в договора трябва да е ясно коя от двете суми давате.
Трябва ли да пиша кадастрален идентификатор?
Да. Без точно описание съдът може да откаже да обяви договора за окончателен. Препишете описанието от нотариалния акт на продавача и от схемата.
Може ли срокът да тече от одобрението на кредита?
Може, но тогава продавачът зависи от банката ви и често ще иска таван. Работещ вариант е срок, който тече от датата на подписване, с изрично удължаване при забава по вина на банката.
Кой плаща нотариуса, ако не е записано?
Без уговорка разходите по продажбата по правило са за купувача. Не разчитайте на това: запишете разпределението, особено ако сте се разбрали нещо различно от обичайното.
Какво да има в договора при покупка на зелено?
Схема на плащане, свързана с Акт 14, 15 и 16, дати за всеки етап, неустойка за забава и описание на довършителните работи. Добре е да е ясно дали собствеността се прехвърля сега, или само се обещава.
Намерете своя квартал
Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Бояна€2 520/кв.м
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Дружба 2€2 145/кв.м
- кв. Дружба 1€2 513/кв.м
- кв. Студентски град€2 943/кв.м
- кв. Витоша€2 507/кв.м
- кв. Овча купел€2 532/кв.м
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.