Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Купуване на едностаен, върху който има ипотека: пътят до чист нотариален акт

Голяма част от едностайните, които сега се продават, са купени с кредит преди пет до десет години. Собственикът иска двустаен, банката още държи ипотека, а вие имате €120 хил. и не искате да ги давате срещу жилище с чужд дълг. Това е нормална сделка, която нотариусите правят всяка седмица. Опасна е само ако парите тръгнат преди документите.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Какво всъщност купувате, когато има ипотека

Ипотеката е вписана върху имота, не върху човека. Ако подпишете нотариален акт и банката на продавача не е получила парите си, тя запазва правото да продаде жилището, без значение че вече е ваше. Затова целият смисъл на тази сделка е един: в деня на подписа дългът да бъде платен, а след няколко дни ипотеката да бъде заличена в Службата по вписванията. Продавачът е пълноправен собственик. Може да продава, банката не му забранява, но и не му подарява нищо. Тя иска остатъка по кредита и евентуално такса за предсрочно погасяване, след което издава съгласие за заличаване.

Къде се срещат такива обяви? Навсякъде, но по-често сред жилищата от последните петнайсет години. В извадката ни има 120 едностайни, строени между 2010 и 2020 г., с медиана €126 500. Много от тях са купени точно с ипотека. Сред 105 обяви директно от собственици, за които пишем в статията за покупка от собственик, ипотеката е по-скоро правило, отколкото изключение. В обявите думата почти не се среща: никой не я слага в заглавието.

Две хартии, без които не се дава капаро

Първата е удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. В него се вижда всяка ипотека, възбрана, искова молба и договор за наем над една година, вписани по партидата на собственика или на имота. Поискайте го за всички собственици от акта, не само за този, който ви показва жилището. Ако продавачът е женен и жилището е в СИО, проверявате и двамата. Втората е писмо от банката, в което пише колко точно се дължи към конкретна дата, по коя сметка да се плати и при какви условия банката ще даде съгласие за заличаване.

Удостоверение за тежести. Свежо, до няколко дни преди капарото, и отново преди нотариуса. Трябва да има само една ипотека, тази на банката от писмото.
Писмо за остатъка. Сума, валидност, IBAN, такса за предсрочно погасяване, срок за издаване на съгласието за заличаване.
Договорът за кредит. Не е задължителен, но показва дали има други обезпечения или съдлъжници, които също трябва да подпишат.
Нотариалният акт и скицата. Като при всяка друга сделка, по списъка в документите за едностаен.

Ако в удостоверението видите две ипотеки или възбрана от частен съдебен изпълнител, спрете. Това вече не е сделка с ипотека, а сделка с длъжник, и сметката се прави наново.

Как се разделя цената между банката и продавача

Пример с медианния едностаен от извадката: цена €120 000, остатък по кредита €66 000. Свободната част на продавача е €54 000. От нея излиза капарото и от нея той плаща разходите си. Банката получава своето в деня на сделката, директно, без парите да минават през ръцете на продавача.

Къде отиват парите при цена €120 000

€120 хил.цена

Към банката на продавача 55%
Капаро (вече платено) 10%
Към продавача на нотариуса 35%

Примерно разпределение. Остатъкът по кредита е условен, 55% от цената.

Правилото, което прилагаме: капарото никога не бива да е по-голямо от свободната част. Ако продавачът дължи €114 000 от €120 000, капаро от €12 000 означава, че плащате пари, които той няма как да ви върне, ако сделката се провали. В такъв случай капарото отива по ескроу сметка или направо към банката срещу записано условие в предварителния договор.

Колко отива към банката и колко към продавача

Цена, €Остатък по кредита, €Капаро, €Разходи на продавача по заличаването, €

Таксата за предсрочно погасяване, ако има такава, добавете към остатъка. Тя трябва да е написана в писмото на банката.

Плащането в деня на сделката: три схеми, които работят

Директно към банката

Пред нотариуса купувачът превежда остатъка по сметката от писмото на банката, а разликата по сметка на продавача. Най-простото и най-честото решение при плащане със собствени пари.

Ескроу сметка

Цялата сума се блокира в банка и се освобождава, когато бъде представен вписаният нотариален акт. Струва такса, но никой не държи чужди пари в ръка.

С кредит на купувача

Вашата банка превежда сумата директно на банката на продавача. Старата ипотека се заличава, вашата се вписва. Двете банки го правят рутинно, но графикът се урежда от тях, не от вас.

Ако взимате кредит, кажете на банката си още при кандидатстването, че имотът е ипотекиран. Тя ще иска писмото на другата банка и ще планира превода сама. Повече за самия кредит има в статията за кредит за едностаен.

Трите схеми накратко
Схема	Кой държи парите	Риск за купувача	Допълнителен разход
Директно към банката	никой, превод на място	нисък при свежи тежести	няма
Ескроу сметка	банката по ескроу договора	най-нисък	такса за ескроу, по тарифа на банката
Кредит на купувача	двете банки	нисък, но графикът е по-дълъг	таксите по вашия кредит

Заличаване на ипотеката и кой плаща за него

След като получи парите, банката издава съгласие за заличаване с нотариално заверен подпис на представителя си. С него ипотеката се заличава в Службата по вписванията. Това отнема от няколко дни до две-три седмици, според банката. Докато не е станало, вие сте собственик на жилище, по което формално още стои чужда ипотека, макар дългът да е платен. Разходите са малки: държавна такса за заличаването и заверката на подписа. Точните суми се менят, затова ги проверете при нотариуса. Кой плаща? Обичайно продавачът, защото това е неговият дълг. Запишете го в предварителния договор, за да не се спори пред нотариуса. Вашите собствени разходи като купувач не се променят от ипотеката: данък, нотариус и вписване, по сметката в разходите при покупка.

Две седмици след сделката си извадете ново удостоверение за тежести. Ако ипотеката още е там, обадете се на банката с номера на договора. Не чакайте да се сетите за това, когато дойде време да продавате или да ипотекирате сами.

Къде се чупят такива сделки

Писмото на банката е изтекло и сумата е нараснала с лихвата за още месец. Поискайте ново писмо с дата за деня на сделката.
Продавачът е в забава и банката вече е предприела действия по събиране. Тогава в удостоверението ще видите възбрана и сделката минава само със съгласието на банката и съдебния изпълнител.
Дългът е по-голям от цената. Случва се при жилища, купени скъпо на зелено. Продавачът трябва да покрие разликата в брой преди сделката.
Съдлъжник по кредита, който не е собственик, не иска да съдейства. Банката може да изчака и неговия подпис.

В предварителния договор сложете срок, до който продавачът представя писмото и, след сделката, съгласието за заличаване. Ако капарото е обичайно по смисъла на Закона за задълженията и договорите (чл. 93), при неизпълнение от продавача той ви го връща в двоен размер. Това е силен аргумент, но само ако той има с какво да го плати. Затова и капарото е малко.

Редът, по който бихме го направили ние

Удостоверение за тежести още преди огледа на документите. Пет минути и няколко евро, а спестява седмица илюзии.
Писмо от банката за остатъка, преди да се договори размерът на капарото.
Капаро до размера на свободната част, по банков път, с условие в договора.
Нотариус, на който казвате от самото начало, че има ипотека. Той ще поиска писмото и ще разпише плащанията.
В деня на сделката: два превода, подпис, вписване.
Ново удостоверение след заличаването.

Родителите, които купуват от продавач с кредит за дете, имат още един въпрос: на чие име да бъде актът. Отговорът е в статията за едностаен за детето.

Ако търсите едностаен и искате някой да прегледа тежестите, преди да се обвържете, опишете какво търсите в формата „Заявка“. Изпращаме подбрани обяви и списък какво да проверите в документите. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона. За квартали с много обяви от собственици вижте Студентски град и Люлин 3. Ако продавачът е наследил жилището, а не го е купил с кредит, логиката е друга, описана в статията за наследен едностаен.

Едностаен с ипотека на продавача: оценка на редакцията

3,3от 5

Едностаен с ипотека на продавача: оценка на редакцията

Сделка, която изглежда страшно и минава спокойно, ако парите вървят след документите. Рискът е в капарото, не в ипотеката.

Правна сигурност★★★★★
При плащане директно към банката и свежи тежести купувачът е защитен.
Сложност на документите★★★★★
Добавя писмо от банката и съгласие за заличаване.
Риск при капарото★★★★★
Ако свободната част е малка, капаро в ръка е реален риск.
Време до сделката★★★★★
Банката диктува част от графика.
Допълнителни разходи★★★★★
Заличаването струва малко и обичайно е за продавача.
Шанс за пазарлък★★★★★
Продавачът с кредит често бърза за следващото си жилище.

Предимства

Нотариусите и банките правят това рутинно
Пари не минават през ръцете на продавача
Продавачите с кредит обикновено бързат

Слабости

Банката определя част от сроковете
Капарото трябва да е малко
Заличаването идва след сделката, не с нея

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Купувате за отдаване? Започнете с числата

Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.

Приемаме и продавачи
Първо обявите от собственици
Цената на кв.м спрямо района

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да купя едностаен, който още се изплаща на банка?

Да, стига дългът да бъде платен в деня на сделката. Купувачът превежда остатъка директно към банката на продавача, а след това банката дава съгласие ипотеката да бъде заличена.

Колко да е капарото, когато имотът е ипотекиран?

Не повече от разликата между цената и остатъка по кредита. Ако свободната част е малка, капарото се плаща по ескроу сметка или се уговаря да отиде към банката.

Кой плаща заличаването на ипотеката?

По правило продавачът, защото дългът е негов. Разходът е малък, но го запишете изрично в предварителния договор.

Колко време отнема заличаването?

Обикновено от няколко дни до две-три седмици след плащането, в зависимост от това колко бързо банката издаде нотариално завереното съгласие. Проверете с ново удостоверение за тежести.

Какво става, ако дългът е по-голям от цената?

Продавачът трябва да доплати разликата от свои пари преди сделката. Без пълно погасяване банката няма да даде съгласие за заличаване и купувачът не бива да плаща.

Мога ли да купя такова жилище с мой ипотечен кредит?

Да. Вашата банка превежда сумата директно на банката на продавача, старата ипотека се заличава и се вписва новата. Кажете на банката си за ипотеката още при подаване на документите.

Как да проверя дали има и други тежести?

Удостоверението за тежести показва всички вписани ипотеки, възбрани и искови молби. Изисква се за всеки собственик по акта, и съпруга, ако жилището е семейно.

Има ли такса за предсрочно погасяване на продавача?

Зависи от договора му и от вида на лихвата. При потребителските ипотечни кредити законът ограничава тази такса и често тя е нула. Сумата трябва да фигурира в писмото на банката.

Районите от тази статия

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.