Ценовият коридор на едностайните по квартали в София

Как мерим ширината на коридора

Подреждаме обявите в квартала по цена на квадратен метър и отрязваме най-евтината четвърт и най-скъпата четвърт. Остава средната половина. Долната ѝ граница е първият квартил, горната е третият. Разликата между двете, разделена на медианата, е ширината на коридора в проценти. Мярката е груба, но има едно хубаво свойство: една луда обява за €9 000 на квадрат или една с грешно въведена площ не я мести.

За цялата извадка коридорът е от €2 306/кв.м до €3 106/кв.м при медиана €2 659/кв.м. Това обаче смесва Лозенец с Люлин и не казва нищо полезно. Вътре в един квартал средната ширина на коридора е 16,8% от медианата. С други думи, при едностаен от 45 кв.м в типичния квартал средната половина от обявите се разминава с около €20 100 помежду си, без да броим крайностите.

Кварталите с най-тесен и най-широк коридор

Най-тесен е коридорът в Света Троица, 4,1%, следван от Дружба 2 и Красна поляна 1. Причините са две и са противоположни. В Света Троица 9 от 14 обяви са в блокове от 70-те и 80-те, сходни като площ и строителство, и пазарът ги цени почти еднакво. В Дружба 2 21 от 27 обяви са в строящи се сгради, а там цената се определя от ценоразписа на строителя, не от пазарлъка между хора. Тесен коридор не значи непременно, че цената е честна. Може да значи и, че всички обяви са на един и същ продавач.

В другия край са Младост 2, Симеоново, Център и Овча купел. В Центъра средната половина е между €3 236/кв.м и €4 595/кв.м, широка 34,8%. Там до таванско студио в тухлена кооперация от 30-те стои нов апартамент с асансьор и паркомясто, и двете обявени като едностаен. Обявите в сгради отпреди 1970 г. в Центъра излизат на €4 400/кв.м, а тези от 2000 г. насам и строящите се на €3 875/кв.м.

Откъде идва широкият коридор

Широкият коридор почти винаги е смес от два или три различни продукта под едно име. В Студентски град строящите се едностайни са 14 с медиана €2 524/кв.м, а готовите 81 с €3 023/кв.м. Тук готовото жилище се дава под наем на студенти още утре и купувачите плащат за това. В Овча купел разликата е още по-ясна: €2 054/кв.м на зелено срещу €2 703/кв.м за готово.

Строителството обаче не обяснява всичко. Медианният дял на обявите в строеж в единайсетте най-тесни квартала е 14,3%, а в десетте най-широки 21,5%. Разлика има, но не е огромна. Другите източници на разсейване са старата тухла срещу панела, статутът (ателие на партер, обявено като едностаен), етажът и площта. Малкото жилище е по-скъпо на квадрат, затова студио от 26 кв.м и едностаен от 55 кв.м в един и същ блок ще изглеждат като различни пазари. По-подробно за ефекта на етажа писахме в статията за етажа и цената, а за площта в квадратурата на едностаен.

Има и трета причина, по-прозаична. В малък квартал с осем-десет обяви една-две необичайни обяви разширяват коридора сами. Младост 2 е пример: 10 обяви и коридор 49,2%. С толкова малко обяви бихме гледали всяка поотделно, а не процента. Метрото също може да раздели един квартал на две части с различни цени, колкото и да изглежда еднороден на картата. Колко струва близостта до станция, сметнахме в статията за метрото.

Колко далеч от медианата стоят обявите

От 874 обяви в тези квартали 439 са в рамките на десет процента от медианата на своя квартал. 106 са с над 20% над нея, 85 с над 20% под нея. Двете опашки са почти симетрични, но се държат различно. Скъпата опашка е пълна с нови сгради, „лукс“ в описанието и обяви, които никой не е поевтинявал. Евтината опашка е по-пъстра: партери с решетки, жилища без ремонт, нежилищен статут, понякога наследници, които искат да приключат бързо.

Ние гледаме евтината опашка с повече интерес, но и с повече въпроси. Обява с 25% под медианата на квартала рядко е подарък. Обикновено има причина, която не е в заглавието, и я намирате или на огледа, или в документите. Списъкът какво да проверите преди капаро е в статията за документите, а за имотите с вписани тежести ще има отделен текст за възбрани и запори.

Какво значи ширината за пазарлъка

В тесен коридор медианата е силен аргумент. Ако в Дружба 2 средната половина от обявите е в рамките на 4,9%, обява с 15% над медианата трудно може да се защити, освен ако не е в друг тип сграда. Можете спокойно да покажете на продавача пет сходни обяви и да кажете числото. Ако вие сте продавачът, същата логика работи срещу вас, и за това как да не надцените обявата си писахме в статията за продажбата на едностаен. Обратното също важи: ако обявата е точно на медианата в тесен квартал, не очаквайте голяма отстъпка, защото продавачът знае, че е в пазара.

В широк коридор медианата почти не помага. Продавачът на нов едностаен в Центъра ще ви отговори, с право, че не продава стара тухла. Тук трябва да намерите истинските сравними обяви: същия тип сграда, сходна площ, сходен етаж и, ако може, същата улица. Това отнема време, но е единственият честен начин. Нашият опит е, че хората губят най-много пари именно в широките квартали, защото медианата им дава фалшиво усещане, че знаят цената.

Цените в обявите са поискани, не постигнати. Сделката обикновено минава с няколко процента под обявата, а в тесен коридор отстъпката е по-малка, защото купувачът няма какво да размаха. Как продавачите избират самото число, с кръгли суми и цени като €119 900, разглеждаме в статията за кръглите цени.

Коридорът по квартали: таблица

Таблицата е подредена по медиана, от най-евтиния към най-скъпия квартал. Гледайте не само медианата, а и колко се застъпват съседните редове. Горната граница на Люлин 5 е над долната граница на доста по-скъпи квартали. Това значи, че добре поддържан едностаен в Люлин и слаб едностаен в по-престижен квартал може да струват еднакво на квадрат, и изборът между тях е въпрос на това какво ви трябва, не на статистиката. Пълната картина на цените по райони е в цените на едностайните по квартали.

Къде е вашата обява в коридора

Въведете цената и площта на обявата, която гледате, и трите числа за квартала от таблицата по-горе. По подразбиране са тези за цялата извадка. Калкулаторът показва в коя четвърт попада обявата и колко би струвала на медианата на квартала.

Ако искате някой да направи тази сметка вместо вас за конкретни обяви, с подбор на сравнимите и проверка на документите, пуснете заявка. Безплатно е и не сме агенция. Когато сте близо до сделка, прочетете и какво става, ако банковата оценка излезе под цената. Това е най-честият случай, в който скъпата опашка на коридора ви настига.

Медианата на квартала като ориентир: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Света Троица€2 826/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
• кв. Надежда 1€2 659/кв.м
• кв. Люлин 10€1 862/кв.м
• кв. Младост 2€2 861/кв.м
• кв. Симеоново€2 803/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Овча купел€2 532/кв.м
• кв. Сердика€2 579/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Цени по квартали
• Продавам едностаен
• Оглед на едностаен
• Кръгли цени
• Етаж и цена
• Ниска банкова оценка