Едностаен апартамент в София от собственик: колко са и какво струват
Едно на десет: колко обяви са от собственици
Всяка обява в извадката е отнесена към профила, от който е публикувана: частно лице, агенция или строител. Методът не е безгрешен. Има брокери, които пускат обяви като частни лица, и собственици, които ползват акаунта на познат. Съотношението обаче е ясно.
| Публикувал | Обяви | Дял | Медиана | На кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|---|
| Собственик | 105 | 9,3% | €118 000 | €2 828/кв.м | 45 кв.м |
| Агенция | 917 | 81,7% | €120 000 | €2 670/кв.м | 45 кв.м |
| Строител | 101 | 9% | €115 000 | €2 397/кв.м | 48 кв.м |
Собственикът на едностаен често не е семейство, което се мести. Малкият апартамент е бил инвестиция, квартира на пораснало дете или наследство. Такъв продавач обикновено не купува паралелно друго жилище и има време сам да показва имота.
Защо квадратът при собственика не е по-евтин
- Собственик€2 828/кв.м
- Агенция€2 670/кв.м
- Строител€2 397/кв.м
Разликата от €158 на квадрат спрямо агенциите изненадва повечето купувачи. Тя идва от състава на обявите, а не от алчност:
- Собственикът продава готово жилище. Строителите и агенциите, които препродават техни проекти, носят много обяви в строеж. Те дърпат средния квадрат надолу, а собственикът почти никога не продава жилище без Акт 16.
- Площта е по-малка. Медианата при собствениците е 45 кв.м, срещу 48 кв.м при строителите. По-малкото жилище е по-скъпо на метър, това правило важи и тук.
- Кварталите са по-централни. В кв. Център собствениците искат €4 320/кв.м. Няколко такива обяви вдигат медианата за целия град.
- Цената идва от спомена. Собственикът знае колко е дал за ремонта и рядко го е виждал в сравнение с обявите наоколо.
Сравнявайте обява от собственик с обяви за същия тип сграда в същия квартал. Числата по квартали са в цените на едностайните.
Кварталите, в които собствениците продават сами
| Квартал | От собственик | Всички обяви | Собственик, €/кв.м | Всички, €/кв.м |
|---|---|---|---|---|
| кв. Студентски град | 7 | 95 | €2 868/кв.м | €2 943/кв.м |
| кв. Център | 7 | 87 | €4 320/кв.м | €3 902/кв.м |
| кв. Люлин 3 | 6 | 19 | €2 914/кв.м | €2 744/кв.м |
| кв. Люлин 5 | 5 | 24 | €2 250/кв.м | €2 280/кв.м |
| кв. Младост 4 | 4 | 32 | €2 854/кв.м | €2 905/кв.м |
| кв. Овча купел | 4 | 25 | €2 446/кв.м | €2 532/кв.м |
| кв. Редута | 4 | 8 | €2 729/кв.м | €2 515/кв.м |
| кв. Малинова долина | 3 | 138 | €2 828/кв.м | €2 558/кв.м |
| кв. Витоша | 3 | 30 | €2 568/кв.м | €2 507/кв.м |
| кв. Сухата река | 3 | 25 | €2 825/кв.м | €2 500/кв.м |
| кв. Младост 2 | 3 | 10 | €3 400/кв.м | €2 861/кв.м |
Най-много обяви от частни лица има в Студентски град, Център и Люлин 3. Това са места със стар и средно стар жилищен фонд, където хората наследяват и отдават малки апартаменти. В кварталите с много строителство собственикът е рядкост, защото там продава строителят. Числата в таблицата са малки и една обява може да обърне съотношението. Използвайте ги като посока, не като правило.
Колко струва посредникът на купувача
Комисионата от купувача в София обикновено е 2–3% плюс ДДС. При едностаен това са суми, които човек, купуващ първо жилище, усеща ясно. Сложихме ги до медианния наем, за да се вижда колко месеца живот под наем отиват за тях.
| Цена на едностайния | При 2% + ДДС | При 3% + ДДС | Месеци наем при 3% |
|---|---|---|---|
| €95 000 | €2 280 | €3 420 | 7,1 |
| €120 000 | €2 880 | €4 320 | 9 |
| €149 900 | €3 598 | €5 396 | 11,2 |
Срещу спестеното поемате работата на брокера. Адвокат за проверка на документите и за предварителния договор струва обикновено €200–400, по-малко от една десета от комисионата. Да го пропуснете, за да спестите и тази сума, е лоша сметка.
Собственик ли е наистина
- Телефонът. Пуснете номера в търсачката на сайта за обяви. Ако излязат шест апартамента в четири квартала, разговаряте с посредник.
- Нотариалният акт. Поискайте да го видите преди или по време на огледа. Човекът срещу вас трябва да е в акта или да има нотариално пълномощно.
- Договор с агенция. Някои собственици са подписали ексклузивен договор и пак качват обява. Попитайте директно, иначе комисионата може да изникне при нотариуса.
- Снимките. Воден знак, широкоъгълен обектив и еднакъв стил с други обяви издават професионален фотограф.
- „Без комисиона“. Така са маркирани 66 обяви, а зад голяма част от тях стоят агенции и строители. Липсата на комисиона не прави продавача собственик.
Какво поемате, когато няма брокер
- Проверка на собствеността: акт, скица, семейно положение на продавача, наследници.
- Удостоверение за тежести: ипотеки, възбрани, искови молби.
- Предварителен договор с ясни срокове, размер на капарото и какво става, ако банката откаже кредита.
- Уговаряне на нотариус и подготовка на декларациите.
- Плащане само по банков път, никога в брой.
- Предаване на жилището: показания на уредите, ключове, прехвърляне на партидите.
Всичко това е обяснено стъпка по стъпка в документите за едностаен. Разходите, които остават за вас и без комисиона, са в разходите при покупка.
Разговорът за цената
Директният разговор има едно силно предимство: собственикът чува аргументите ви без преразказ. Има и слабост: никой не омекотява думите. Работи, когато носите числа. Медианата и бързият праг на квартала, две-три подобни обяви наоколо и списък с нещата, които ще трябва да оправите. Собственикът на едностаен често е инвеститор, който е отдавал жилището. За него срокът е важен, защото празният месец е загубен наем. Ако можете да платите бързо или да приемете жилището с наемател, кажете го. Понякога това струва повече от два процента отстъпка. Ако искате да виждате само обяви от собственици, отбележете го в заявката. Даваме им предимство при подбора.
Оценка на редакцията: покупка на едностаен директно от собственик
Оценка на редакцията: покупка на едностаен директно от собственик
Спестява ясна сума от комисионата и обикновено дава по-гъвкав продавач. Изисква повече собствена работа по документите и не означава по-ниска цена на квадрат.
- Спестени пари★★★★★
Между €2 880 и €4 320 при медианна цена.
- Цена на квадрат★★★★★
Собствениците искат €2 828/кв.м, над агенциите.
- Налични обяви★★★★★
Само 105 обяви в целия град.
- Гъвкавост при договаряне★★★★★
Решава човекът, който получава парите, без посредник по средата.
- Риск при документите★★★★★
Поемате проверката сами. С адвокат рискът пада до обичайния.
Предимства
- Без комисиона за купувача
- Пряк разговор за срок и цена
- Често жилище с история на отдаване
Слабости
- Малко обяви
- Квадратът не е по-евтин
- Повече работа по проверката
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Кажете какво ви трябва, ние ще пресеем обявите
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Цената на кв.м спрямо района
- Кои документи да поискате
- Отговор до един работен ден
Често задавани въпроси
Колко едностайни в София се продават от собственик?
В извадката ни 105 обяви от 1 123, около 9,3%. Останалите са на агенции (917) и строители (101).
По-евтино ли е да купя от собственик?
На квадрат обикновено не: €2 828/кв.м срещу €2 670/кв.м при агенциите. Спестявате обаче комисионата, която при медианна цена е между €2 880 и €4 320.
В кой квартал има най-много едностайни от собственик?
В Студентски град и Център, по 7. Числата са малки и се менят всяка седмица.
Трябва ли ми адвокат, ако купувам от собственик?
Силно препоръчително. Проверката на документите и предварителният договор струват €200–400 и пазят от най-скъпите грешки.
Как да позная, че обявата не е от агенция?
Проверете телефона в търсачката на сайта, поискайте нотариалния акт и попитайте за договор с агенция. Професионалните снимки също са знак.
Колко капаро е нормално при сделка със собственик?
Обичайно 5–10% от цената, платени по банков път срещу предварителен договор. При кредит уговорете какво става с капарото, ако банката откаже.
Кой плаща нотариуса при сделка със собственик?
По навик купувачът плаща данъка при придобиване, нотариалната такса и вписването. Всичко може да се договори иначе, но трябва да е написано.
Може ли собственикът да продава чрез пълномощник?
Да, с нотариално заверено пълномощно, в което изрично е описан имотът. Проверете датата и дали пълномощното не е оттеглено.
Районите от тази статия
Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.
- кв. Студентски град€2 943/кв.м
- кв. Център€3 902/кв.м
- кв. Люлин 3€2 744/кв.м
- кв. Люлин 5€2 280/кв.м
- кв. Младост 4€2 905/кв.м
- кв. Овча купел€2 532/кв.м
- кв. Редута€2 515/кв.м
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Витоша€2 507/кв.м
- кв. Сухата река€2 500/кв.м
- кв. Младост 2€2 861/кв.м
- кв. Бояна€2 520/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.