Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Едностаен в София, купен от чужбина: какво става дистанционно и какво не

Голяма част от купувачите на едностайни в София не живеят в София. Някои са в Лондон, Мюнхен или Мадрид и искат жилище за връщане или за отдаване, други са в Пловдив или Варна и купуват за дете. Всичко може да се направи, без да сте тук всеки път. Едно нещо обаче не се прави от разстояние: подписът при нотариуса. Или идвате, или някой подписва вместо вас.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Оглед на видео и чрез човек, на когото вярвате

Видеото от агенцията е реклама, не оглед. Искайте разговор на живо, в който вие казвате къде да се насочи камерата: тавана в банята, ъглите под прозорците, дограмата, таблото, входа и стълбището. Помолете да отворят крана и да пуснат водата в банята. Звукът от улицата също е информация. Довереният човек на място е по-добрият вариант. Не трябва да е строител, достатъчно е да е внимателен и да не се притеснява да отваря шкафове. Дайте му списък, иначе ще се върне с „хубаво е“.

Какво да направи човекът на огледа

0 / 6

Да снима всяка стена, таван и ъгъл, особено около прозорците.
Да провери обхвата на мобилния телефон и скоростта на интернет.
Да измери стаята и кухнята с рулетка и да сравни с площта в обявата.
Да снима входа, асансьора, пощенските кутии и таблото с обявите на етажната собственост.
Да попита съседите колко е месечната такса за входа.
Да снима схемата или скицата, ако продавачът я има на място.

Пълният чеклист за самия оглед е в статията за оглед на едностаен, а как да разберете дали обявената площ е реална, обясняваме в квадратурата на едностаен.

Капаро от разстояние

Предварителният договор изисква писмена форма. Може да го подпишете на хартия и да си разменяте оригиналите по куриер, или с квалифициран електронен подпис, който се приравнява на саморъчен. Сканиран подпис по имейл е по-слабо доказателство, макар много сделки да минават и така. Капарото се превежда само по банкова сметка на собственика по акта, никога по лична сметка на брокер и никога в брой чрез трети човек. Преди това вашият представител или нотариусът вади удостоверение за тежести. По Закона за задълженията и договорите (чл. 93) при неизпълнение от продавача той връща капарото в двоен размер, а ако вие се откажете, го губите. Тази симетрия има смисъл само ако знаете с кого се договаряте.

Ако продавачът има кредит по жилището, капарото трябва да е по-малко от свободната му част. Подробности в статията за едностаен с ипотека.

Пълномощното: къде и как се прави

За покупка на недвижим имот пълномощното трябва да е с нотариална заверка едновременно на подписа и на съдържанието. Обикновено пълномощно със заверен само подпис няма да бъде прието от българския нотариус.

В българско консулство. Консулските длъжностни лица извършват нотариални действия. Документът е на български и не иска превод или апостил. Минусът: часове, записване, понякога далеч от града, в който живеете.
При местен нотариус. След това апостил, ако държавата е страна по Хагската конвенция, и превод на български от заклет преводач. Проверете предварително дали нотариусът ще завери документ на чужд език.
Съдържание. Имотът с идентификатора по кадастъра, максималната цена, правото да плаща, да подписва предварителен и окончателен договор, да подава декларации и да получава документите.
Преди подписа. Изпратете проекта на българския нотариус, който ще изповяда сделката. Пет минути от неговото време спестяват второ пълномощно.

Пълномощникът е човекът, който ще подпише вместо вас. Изберете някой, на когото бихте дали ключовете от собственото си жилище. Пълномощното може да бъде оттеглено, но докато не е, то работи. Затова в него пишете конкретен имот, а не „всякакви сделки с имоти“.

Плащане по банков път и произход на средствата

От началото на 2026 г. България е в еврозоната и преводът от сметка в евро в друга страна от ЕС минава като обикновено SEPA плащане, често в същия ден. Сумите над законовия праг за плащане в брой изобщо не могат да се платят в брой, а за жилище целият процес и без това е банков. Банката може да поиска документи за произхода на голям превод, а нотариусът ще поиска декларация за произхода на средствата. Пригответе договор за работа, данъчни документи или договор за продажба на друг имот. Ако идвате за сделката, най-чисто е да преведете сумата по сметката на продавача в деня на подписа, пред нотариуса. Ако не идвате, пълномощникът може да нареди превода от ваша сметка, ако има достъп, или да я получи от вас по ескроу сметка.

Пътувания или пълномощно: кое струва повече

Брой пътувания (оглед, капаро, нотариус)Самолетен билет отиване и връщане, €Дни на пътуванеПрестой на ден, €Пропуснат доход на ден, €Пълномощно: заверка, апостил, превод, €Възнаграждение за представител, €

Ориентир. Таксите за консулство, апостил и превод са различни в различните държави, проверете ги.

Примерни разходи при две пътувания

Билети
€500
Престой, 6 дни
€360
Пропуснат доход, 6 дни
€720
Пълномощно с апостил и превод
€200
Представител на място
€300

Стойностите са условни, колкото да покажат кое тежи най-много. Сменете ги в калкулатора.

Документи на купувача: българин в чужбина и чужденец

Българин в чужбина има ЕГН и купува като всеки друг. Най-честата спънка е банална: изтекла лична карта. Нотариусът няма да изповяда сделка с изтекъл документ за самоличност, а подновяването от чужбина отнема седмици. Проверете датата, преди да купите билета. Гражданите на ЕС купуват жилище при същите условия като българските граждани. За чужденци извън ЕС ограниченията засягат земята, а не апартамента. При покупка на апартамент частта от терена се урежда различно и как точно е записана, ще ви каже нотариусът. Чужденец без ЕГН и без личен номер на чужденец може да получи служебен номер от НАП, който служи за данъчната регистрация. Ако не говорите български, при подписа ще е нужен преводач.

Документите на самия имот са същите като при всяка сделка, по списъка в документите за едностаен. Ако продавачите са няколко наследници, част от тях може също да са в чужбина, вижте наследен едностаен.

Два работещи плана

Планът с едно пътуване: оглед на видео и чрез доверен човек, капаро по банков път след проверка на тежестите, и една седмица в София за втори оглед, нотариус и ключове. Това е, което бихме избрали ние: виждате жилището с очите си, преди да подпишете, и не губите повече от няколко дни. Планът без пътуване: всичко горе плюс пълномощно от консулство или с апостил. Подходящ е, когато купувате за отдаване и разчитате на човек на място и за управлението след това. Ориентир за доходността дава статията за едностаен като инвестиция.

Покупка на зелено от чужбина е отделна тема. В извадката ни 372 обяви са в строеж, с медиана €115 000, а в Малинова долина такива са 106 от 138. Там огледът е на апартамент, който още не съществува, и проверката е върху разрешението за строеж и договора със строителя. Вижте новото строителство. Квартали с метростанция като Младост 4 или Студентски град се отдават по-лесно, ако няма да живеете в жилището.

Ако искате подбрани обяви и проверка на документите, преди да пратите пари от чужбина, опишете бюджета и изискванията си във формата за заявка. Безплатно е и не сме агенция, затова не взимаме комисиона от никого.

Покупка на едностаен от чужбина: оценка на редакцията

3,2от 5

Покупка на едностаен от чужбина: оценка на редакцията

Напълно изпълнимо, ако пълномощното е конкретно, а парите вървят само по банков път към собственика. Най-голямата грешка е да се пести от личния оглед.

Правна изпълнимост★★★★★
Пълномощно и консулски заверки са стандартна практика.
Качество на огледа★★★★★
Видеото пропуска мирис, шум и влага.
Риск при плащането★★★★★
Нисък при банков превод към собственика, висок при посредници.
Време за подготовка★★★★★
Апостил, превод и записване в консулство отнемат седмици.
Разходи★★★★★
Пълномощното често струва по-малко от второ пътуване.
Зависимост от трети лица★★★★★
Всичко минава през човек, на когото трябва да вярвате.

Предимства

Без пътуване до сделката, ако пълномощното е готово
SEPA преводите в евро са бързи
Консулското пълномощно не иска апостил

Слабости

Видео огледът пропуска важни неща
Изтекъл документ за самоличност спира сделката
Пълномощникът носи голяма отговорност

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

Приемаме и продавачи
Може и само по имейл
Отделна кухня или бокс, етаж, тераса

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Мога ли да купя апартамент в България, без да идвам?

Да, чрез пълномощник с пълномощно, заверено едновременно по подпис и съдържание. То се прави в българско консулство или при местен нотариус с апостил и превод.

Какво трябва да пише в пълномощното?

Конкретният имот с кадастралния идентификатор, максималната цена и всички действия: плащане, подписване на предварителен и окончателен договор, подаване на декларации, получаване на документи. Изпратете проекта на нотариуса в България предварително.

Трябва ли апостил на пълномощно от консулството?

Не. Консулството извършва нотариалното действие като български орган, документът е на български и не иска нито апостил, нито превод.

Как да платя капаро от чужбина?

С банков превод по сметка на собственика по нотариалния акт, след проверка на тежестите. Не превеждайте по лични сметки на посредници и не давайте пари в брой чрез трети лица.

Може ли чужденец да купи апартамент в София?

Гражданите на ЕС купуват при същите условия като българите. За граждани извън ЕС ограниченията засягат земята, а начинът на записване на частта от терена ще обясни нотариусът.

Нужно ли е ЕГН, за да купя жилище?

Българските граждани имат ЕГН. Чужденец може да ползва личен номер на чужденец или служебен номер, издаден от НАП. Без идентификационен номер нотариусът не може да изповяда сделката.

Достатъчен ли е видео оглед?

За първи филтър да, за решение не съвсем. Най-добре е видео на живо, плюс доверен човек на място с конкретен списък какво да снима и измери, и ако е възможно, един личен оглед преди нотариуса.

Колко време отнема да се направи пълномощно в чужбина?

В консулство зависи от записването, понякога седмици. При местен нотариус подписът е бърз, но апостилът и преводът добавят от няколко дни до две седмици. Планирайте го преди капарото.

Откъде да започнете

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.