Квадратура на едностаен апартамент: какво значат числата в обявата

Каква площ има типичният едностаен

Три от всеки пет обяви са между 38 и 52 кв.м, а в двата стълба от 41 до 50 кв.м са събрани 543 предложения, почти половината пазар. Под 30 кв.м са само 70. Над 60 кв.м пък се срещат 67 и там често става дума за „едностаен“ с голяма дневна, който на практика е двустаен без стена.

В София думата „едностаен“ по навик значи стая, отделна кухня, баня и антре. Така е в повечето панелни и ЕПК блокове от 70-те и 80-те. В новото строителство под същото име се продава и дневна с кухненски бокс плюс малка спалня, и чисто студио. Затова 46 кв.м в две обяви могат да изглеждат като две различни жилища. Разликите между типовете сме описали в сравнението едностаен, боксониера и двустаен.

Защо малкият квадрат е по-скъп

Разликата между най-малките и най-големите едностайни е 46,3% на квадрат. Обяснението е в нещата, които всяко жилище има независимо от размера: баня с плочки и санитария, кухня с плот и уреди, входна врата, ел. табло, щрангове. Тези разходи се разпределят върху по-малко квадрати. Освен това малкото жилище има най-много купувачи, а търсенето също вдига цената.

Практическият извод: не сравнявайте 32-квадратен апартамент с 55-квадратен само по €/кв.м. Сравнявайте цялата сума и какво получавате за нея. Малкият може да е по-скъп на квадрат и пак да е по-разумна покупка, ако бюджетът е €85 хил., а не €164 хил.

Застроена, обща и чиста площ

В обявите за ново строителство числото почти винаги е площта с идеалните части от общите части на сградата: стълбище, коридори, асансьорна шахта, понякога и фоайе. При голям апартамент тези квадрати са малък дял. При едностаен те обикновено тежат 18–25% от обявената площ, защото коридорът и стълбището са едни и същи за 30 и за 90 кв.м.

Сега погледнете цените. Едностайните в строеж са обявени средно за €2 393/кв.м, а готовите с Акт 16 за €3 020/кв.м. Ако извадим общите части, строящият се апартамент излиза между €2 918/кв.м и €3 191/кв.м на квадрат от самия апартамент. Част от „отстъпката на зелено“ е просто друг начин на мерене.

Има и трето число: чистата площ, тоест подът между стените. Тя е с още няколко процента по-малка от площта на самостоятелния обект, защото външните и вътрешните стени също се броят. Питайте за таблицата с площите по помещения. Коректните продавачи я имат, а строителите я дават в предварителния договор.

Панел, ЕПК, тухла и ново: типични размери

Старите едностайни се държат в тесен коридор. Панелните и ЕПК блокове са правени по типови проекти, затова повечето са между 38 и 50 кв.м по документ, с кухня от 6–9 кв.м и стая от 16–20 кв.м. Най-малките са в старите тухлени сгради в центъра: построените преди 1970 г. в извадката са с медиана само 33 кв.м, но квадратът там е €4 320/кв.м.

Новото строителство разтегля границите в двете посоки. Има студия от 28–30 кв.м за инвеститори и „едностайни“ от 60 кв.м с широка дневна. Средните 60% от строящите се са между 40 и 58 кв.м, но помнете, че тук площта е с общите части. Повече за строящите се сгради има в статията за ново строителство.

Къде едностайните са най-малки и къде най-големи

Най-компактни са едностайните в Люлин 4, Лозенец, Младост 1 и Център. Там смесицата е от стари тухлени сгради, студия за отдаване и малки жилища близо до центъра, където всеки квадрат е скъп. В другия край са м-т Гърдова глава, Бояна, Симеоново и Манастирски ливади, където преобладава новото строителство и купувачът очаква повече място за парите си.

Ако търсите над 50 кв.м, но с цената на средния едностаен, погледнете кварталите от втората група. Ако пък купувате за отдаване, по-малката площ в близост до центъра или до университет често се отдава по-добре на квадрат. Медианите по квартали има в таблицата с цените.

Как да проверите квадратурата сами

• Нотариалният акт. Пише площта на самостоятелния обект и идеалните части от общите части. Ако в обявата числото е по-голямо от площта в акта, вероятно са събрани двете.
• Схемата от АГКК. Показва контура и площта на обекта в кадастъра. Разминаване с акта е повод за въпрос към продавача и нотариуса.
• Архитектурният план. При новите сгради има таблица с площта на всяко помещение. Сборът им е чистата площ.
• Рулетката. На огледа измерете стаята и кухнята. Пет минути работа, които показват дали „едностаен от 45 кв.м“ има стая от 20 кв.м или от 14.
• Терасата. Проверете дали е включена в площта и дали е остъклена със строителни книжа. Остъклената тераса в стария блок често е „присъединена“ без документи.

Ако площта в обявата е с общите части, в калкулатора въведете и втори вариант с по-малката площ. Ще видите колко всъщност плащате за квадрат, по който ходите.

Колко квадрата ви трябват

• Сам човек, който живее в жилището: 35–42 кв.м с отделна кухня стигат. Над това плащате за място, което ще пълните с вещи.
• Двойка: 45–55 кв.м, по възможност с кухня, в която се хранят двама, и гардероб в антрето. Иначе дрехите окупират стаята.
• За отдаване: 30–45 кв.м. Наемът расте по-бавно от площта, така че доходността на квадрат е по-добра при по-малкия.
• За дете студент: площта е второстепенна спрямо пътя до университета. Отделната кухня обаче намалява миризмите в стаята, където се учи и спи.

Ако искате да получите обяви за едностайни в точен диапазон на площта и с ясно отбелязано кое е с общи части, опишете изискванията в заявката. Отговорът е безплатен.

Площта в обявите за едностайни: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

• кв. Люлин 4€2 653/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Младост 1€3 498/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Сухата река€2 500/кв.м
• кв. Банишора€2 729/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Дружба 2€2 145/кв.м
• кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
• кв. Симеоново€2 803/кв.м
• кв. Бояна€2 520/кв.м
• м-т Гърдова глава€2 584/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Едностаен, боксониера, двустаен
• Едностаен ново строителство
• Едностаен като първо жилище
• Оглед на едностаен
• Цени по квартали