Наемателят спря да плаща: законните ходове на собственика стъпка по стъпка

Първите дни: разговор и писмено напомняне

Повечето закъснения, които виждаме, не са злонамерени. Човекът е сменил работа, заплатата идва на 15-о вместо на 1-во, или просто е забравил. Обадете се, попитайте, предложете нова дата. Не обвинявайте още. Наемател, с когото сте говорили човешки, по-често се изнася доброволно, ако нещата не се оправят.

Едновременно с разговора започнете хартиената следа. Кратко съобщение по имейл или в чат: колко дължи, за кои месеци, до коя дата очаквате плащане. Ако после се стигне до съд, тези съобщения показват, че сте давали срок и че той е знаел. Запазете и всички негови отговори, особено тези, в които признава дълга. Признанието прекъсва давността и тежи повече от всяко ваше твърдение.

Какво не бива да правите, дори да сте прави

Изкушението е разбираемо: жилището е ваше, наемателят не плаща, бравата струва €40. Смяната на ключалката, докато вещите му са вътре, спирането на тока или водата, влизането без негово съгласие или изнасянето на багажа му на стълбището са самоуправство. Наказателният кодекс го наказва, а неприкосновеността на жилището важи и за наетото жилище. За един следобед се превръщате от кредитор в ответник.

Това важи и когато партидите са на ваше име. Не плащайте сметките с идеята „да му спрат тока“, защото дългът към дружеството е ваш. Правилният ход е обратният: продължете да плащате сметките, документирайте всяка сума и я включете в претенцията. Задържането на вещите на наемателя като гаранция също не е решение, освен ако не става дума за изрично оставени и изоставени неща след напускане, и тогава с протокол и свидетели.

Ако се притеснявате за състоянието на жилището, поискайте оглед по реда на договора с предварително уведомление. Влезете само с наемателя или с изричното му съгласие. При авария, която засяга съседите, повикайте аварийна служба и полиция, не действайте сами.

Покана и разваляне на договора

Когато разговорите не дават резултат, следва писмена покана. По общите правила на ЗЗД (чл. 87) при неизпълнение можете да развалите договора, като дадете на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му считате договора за развален. За наем седем до четиринадесет дни е разумен срок. Поканата трябва да стигне до наемателя по начин, който после можете да докажете.

Най-сигурният начин е нотариалната покана: нотариусът я връчва и удостоверява кога и как. Писмо с обратна разписка също върши работа, ако наемателят го получи. Ако договорът ви съдържа клауза, че при забава над определен брой дни той се прекратява без предизвестие, поканата пак е добра идея, защото премахва спора дали наемателят е знаел.

При безсрочен договор имате и по-прост път: едномесечно предизвестие, без да е нужно да доказвате неплащане. Затова при първите сигнали някои собственици предпочитат именно него. Кое от двете е по-подходящо за вашия договор, е въпрос, който си струва да зададете на адвокат, преди да изпратите каквото и да било.

Парите: заповедно производство по ГПК

За неплатения наем и сметките най-бързият съдебен път е заповедното производство. Подава се заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК до районния съд, обикновено по постоянния адрес на длъжника. Не е нужен адвокат, а държавната такса е процент от сумата; проверете актуалния размер. Съдът не събира доказателства, а издава заповед, която се връчва на длъжника.

Наемателят има двуседмичен срок да възрази. Ако не възрази, заповедта влиза в сила и получавате изпълнителен лист, с който съдебен изпълнител може да наложи запор на заплата или сметка. Ако възрази, трябва да заведете установителен иск и тогава процесът става обикновено дело. Тук писменият договор, банковите извлечения и съобщенията с признание на дълга правят разликата.

Сроковете са ориентир от практиката, не измерване. Зависят от натовареността на съда и от това дали наемателят се защитава. Вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност (чл. 111 ЗЗД), така че не отлагайте с години.

Жилището: иск за опразване или споразумение

Заповедта за изпълнение събира пари, но не изважда човек от апартамента. За това трябва иск, с който искате връщане на жилището след прекратяването на договора. Наемателят е длъжен да върне вещта, когато наемът е прекратен, а ако не го направи, след влязло в сила решение съдебният изпълнител извършва въвод във владение. Това е бавен път и затова рядко стига докрай.

Много по-често виждаме споразумение. Наемателят напуска до определена дата, вие му опрощавате част от дълга или се разбирате за разсрочено плащане на остатъка. Звучи като отстъпка и е такава. Но месецът, в който жилището е свободно и отново носи наем, струва повече от спечеленото след година дело срещу човек без запорируем доход. Ние бихме подписали такова споразумение писмено, с нотариална заверка на подписите и с изричен график за предаване на ключовете.

В Изток четири месеца без наем са €2 360, в Редута €1 600. Разликата е в евро, а не в процент от дохода: при медианния наем четири месеца са 39,3% от нетната година, и пропорцията е сходна навсякъде.

Депозитът и колко губите реално

Депозитът е първото, към което посягате, но той се урежда след края на договора, а не докато наемателят живее вътре. Ако го усвоите по време на договора, губите покритието за щетите. В края приспадате неплатения наем, сметките и доказаните щети, а за разликата претендирате отделно. Ако разликата е малка, понякога е по-разумно да затворите въпроса.

Сметката показва защо бързината е по-важна от принципа. Всеки месец на чакане е пълен наем, а разноските по делото се връщат само частично и само ако има откъде.

Как да не стигате дотам

Най-евтиното дело е това, което не сте завели. Проверката на наемателя отнема един разговор: къде работи, откъде идва, може ли да ви свърже с предишния наемодател. Не е грубо да поискате копие от личната карта за договора. Грубо е да подпишете с човек, чието фамилно име не знаете.

Договорът трябва да носи данните на наемателя, плащане по банков път, ясен ден за плащане и клауза за прекратяване при забава. Подробно за клаузите сме писали в статията за договора от страната на собственика. Застраховка, която покрива неплатен наем, у нас е рядкост, но имуществената застраховка поне ви пази от щетите; вижте застраховката на едностаен.

Някои собственици прехвърлят цялата тази работа на управител; кога това се изплаща, е в материала за управлението. Ако обмисляте покупка с цел отдаване, вижте доходността по квартали и данъка върху наема. А ако приемате наемател с куче, прочетете първо какво да уговорите за животните.

Когато търсите жилище, което се отдава лесно, опишете бюджета си във формата „Заявка“. Пращаме подбрани обяви с предимство от собственици и списък какво да проверите в документите. Безплатно е, не сме агенция. Кварталите с много наематели и бърза смяна, като Студентски град и Малинова долина, имат и повече желаещи, когато трябва да намерите нов човек; повече за тях в статията за Студентски град и материала за Малинова долина.

Понякога след тежък наемател собственикът решава, че отдаването не е за него, и продава. Това е напълно разумно решение, но не го взимайте в деня на изнасянето. Първо опразнете, освежете и вижте как се продава едностаен на добра цена; проверете и какви документи ще иска купувачът, за да не губите още месеци.

Позицията на собственика при неплащане: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Овча купел€2 532/кв.м
• кв. Люлин 7€2 783/кв.м
• кв. Люлин 10€1 862/кв.м
• кв. Младост 3€2 673/кв.м
• кв. Банишора€2 729/кв.м
• кв. Редута€2 515/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Договор за наем
• Едностаен за инвестиция
• Данък върху наема
• Застраховка на едностаен
• Управление на наем