Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Как продавачите избират числото в обявата за едностаен

Преди да отворите снимките, виждате цената. Продавачите го знаят и затова числото в обявата рядко е случайно. От 1 123 обяви за едностайни в София, които преброихме през септември 2026 г., 609 (54,2%) завършват на кръгли хиляди. Точно под €100 000 и €120 000 обявите се трупат, а точно над тях оредяват. Разглобихме окончанията на цените, за да видим кой как мисли, и какво следва от това, ако купувате или продавате.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

На какво завършват цените

Окончания на обявените цени

54,2%кръгли хиляди

кръгли €10 000 11,7%
кръгли €5 000 13,9%
кръгли €1 000 28,7%
на 900, 990 или 999 13,7%
други стотици 8,8%
некръгли 23,2%

1 123 обяви за едностайни, imot.bg, септември 2026.

131 цени завършват на кръгли десетки хиляди, като €110 000 или €130 000. Още 156 са на €5 000, като €115 000 и €125 000, а 322 на кръгли хиляди без петица отзад. Окончанията на деветки, тоест 900, 990 или 999, са 154. 99 завършват на други стотици, като €113 500. Последните 261 цени изглеждат така, сякаш някой ги е сметнал с калкулатор, и в повечето случаи точно така е станало.

Некръглите цени, като €103 599 или €161 046, имат почти винаги един и същ произход. 72% от тях са в сгради в строеж. Строителят има ценоразпис на квадрат, умножава го по площта с общите части и пуска резултата без закръгляне. Ако видите такава цена, най-вероятно гледате продукт от листа на инвеститор, а не обява на човек, който е мислил за числото. Най-много такива цени има в Малинова долина и Център, където се строи най-много. Медианата на квадрат при некръглите е €2 393/кв.м, при кръглите десетки хиляди €3 000/кв.м, и разликата идва главно от това, че първите са на зелено.

Има и още една група, която си струва да се спомене. 23 некръгли цени в евро са точно кръгли хиляди в левове. Продавачът е мислил в левове и е превърнал сумата с фиксирания курс. Девет месеца след въвеждането на еврото това все още се вижда в обявите.

Натрупване точно под праговете

Обяви по €1 000 около прага от €100 хил.

96–97

97–98

98–99

99–100

100–101

101–102

102–103

103–104

Брой обяви с цена в съответния интервал, в хиляди евро. Интервалът „99–100“ включва цените от €99 000 до €99 999.

Обяви по €1 000 около прага от €120 хил.

116–117

117–118

118–119

119–120

120–121

121–122

122–123

123–124

Същото около €120 хил. Медианата на града е точно €120 000.

В интервала от €99 000 до €99 999 има 25 обяви, а от €100 000 до €100 999 едва 11. Около €120 000 картината е същата, само по-размита: от €118 000 до €119 999 има 51 обяви, от €121 000 до €122 999 19. Самата цена €119 000 се среща 14 пъти. Продавачите не обичат да прескачат прага и когато са близо, слизат малко под него.

Обяви непосредствено под и над кръглите прагове
Праг	€5 000 под прага	€5 000 от прага нагоре	Точно на прага	До €1 000 под прага
€80 000	32	32	3	10
€90 000	36	62	9	12
€100 000	66	50	8	25
€110 000	68	60	22	23
€120 000	105	68	14	26
€130 000	69	48	18	12
€150 000	65	44	12	18

Не при всеки праг ефектът е еднакъв. При €90 000 обявите над прага са повече от тези под него, защото там започва гъстата част на пазара, а под €90 хил. едностайните просто са малко. При €120 000 и €150 000 натрупването под прага е най-ясно: 105 срещу 68 и 65 срещу 44. Сумата от €120 000 е и медианата на всички обяви за едностаен в града, така че там се срещат най-много купувачи и най-много продавачи.

Защо продавачите го правят

Първата причина е филтърът. Купувачът в сайта за обяви пише „до 120 000“ и обява на €121 000 изчезва от екрана му, колкото и добра да е. Продавачът, който слиза на €119 000 или €120 000, влиза в списъка на всички с такъв бюджет. Хиляда евро отстъпка в замяна на десетки допълнителни прегледа е сделка, която всеки агент препоръчва.

Втората причина е старата като търговията лява цифра. €119 900 се чете като „сто и деветнайсет хиляди и нещо“, а не като сто и двайсет. При едностаен, който често е първо жилище с ограничен кредит, разликата в усещането е реална, макар и в сметката да е по-малко от една месечна вноска. Цени на 900 или 990 обаче са само 13,7% от обявите. Повечето продавачи на жилища избират кръгла цена, защото деветките изглеждат като магазин.

Третата причина е преговорът. Кръглата цена оставя място за кръгла отстъпка. Обява на €125 000 подсказва, че €120 000 е възможна, обява на €123 400 подсказва, че някой е сметнал всичко и пространство няма. Затова агенциите обичат петиците: 156 обяви завършват на 5 000 без да са кръгли десетки хиляди, повече отколкото на кръгли десетки.

Какво значи това за купувача

Слагайте горната граница на филтъра с пет хиляди над реалния си бюджет. Най-гъстата зона на пазара е точно над кръглите прагове, а там често седят обяви, чиито собственици ще слязат под прага при първото сериозно предложение. Ако бюджетът ви е €120 000, гледайте и до €125 000. Пет хиляди отстъпка при едностаен не е рядкост, особено при обява, която стои отдавна.

Обърнете внимание и на точно обратното. Обява на €119 000 в квартал, където сходните са на €110 000, не е изгодна само защото е под прага. Прагът е маркетинг, не оценка. Проверете къде е цената в коридора на квартала с калкулатора в статията за разсейването на цените. При некръгла цена от строител търсете ценоразписа на целия етаж: често съседният апартамент е със същия квадрат и различна обща площ, и сметката на квадрат се оказва различна. Кое влиза в общата площ на малкото жилище, писахме в квадратурата на едностаен.

Ако купувате с кредит, кръглите суми имат и практична страна. Банката оценява имота независимо от цената в обявата, а ако оценката излезе под цената, разликата се плаща от вашите пари. Какво става тогава, разказваме в текста за банковата оценка под цената.

Какво значи това за продавача

Ако продавате и цената ви е малко над кръгъл праг, смъкнете я под него още в първия ден. Обява на €101 000 губи всички купувачи с филтър „до 100 000“, а те са най-многобройната група в бюджета до сто хиляди. Под прага от сто хиляди търсят и хората, които четат евтините едностайни, така че аудиторията там е голяма. Не е нужно да слизате на €99 900. В извадката ни 6 обяви са точно на €99 000 и 6 на €99 900, а самата граница от €100 000 се ползва от 8. Всички тези цени влизат в един и същ филтър.

Ако цената ви е точно на кръгъл праг, се пазете от друг капан. В същата група сте с десетки други обяви и купувачът ще ги сравни директно. Тук печелят снимките, описанието и бързият отговор на телефона. Повече за това как се подготвя продажбата на едностаен има в статията за продавача. Ако продавате с непогасен кредит, долната граница на цената често е остатъкът по него плюс разходите, и тя може да не съвпада с удобния праг. Как минава такава сделка, описахме в текста за ипотеката на продавача. Наследниците, които делят сумата между няколко души, пък обичат кръгли числа, лесни за деление. За тях е статията за наследен едностаен.

Под кой праг да е обявата

Цена, която мислите да поискате, €Стъпка на филтрите, €

Броевете са от извадката ни: 1 123 обяви за едностайни в София, септември 2026, офертни цени.

Как четем цената в обявата

Ние гледаме окончанието на цената като малка улика, не като присъда. Некръгла сума значи почти винаги строител и ценоразпис, така че разговорът е за етажа, изложението и графика на плащанията, а не за отстъпка от човек на човек. Цена на 900 или 990 значи, че някой е мислил за маркетинга и вероятно ще мисли и за преговорите. Кръгла цена на петица обикновено оставя място за кръгла отстъпка.

Най-полезното е друго: да не позволите на филтъра да мисли вместо вас. Хората с бюджет €100 000 често не виждат обявите на €103 000, които след разговор стават €99 000. Ако искате да получите подбрани обяви за едностайни с малко по-широк ценови прозорец от бюджета ви и мнение коя цена е в пазара, пуснете заявка. Безплатно е и не сме агенция. За бюджетите до €130 хил. вижте и отделната статия, а при сделка с обява „без комисиона“ пресметнете и какво точно спестявате.

Кръглите цени като сигнал: оценка на редакцията

3,7от 5

Кръглите цени като сигнал: оценка на редакцията

Окончанието на цената казва кой е продавачът и колко е мислил за маркетинга, но не казва дали цената е честна. Ползвайте го като улика, а прага на филтъра разширявайте с няколко хиляди.

Информация за продавача★★★★★
Некръглите цени са в 72% от случаите в сгради в строеж.
Сигнал за пазарлък★★★★★
Кръглата петица често оставя място, но не винаги.
Ефект на филтрите★★★★★
Под €100 хил. и €120 хил. има видимо натрупване на обяви.
Ефект на деветките★★★★★
Само 13,7% от цените са на 900, 990 или 999.
Полза за купувача★★★★★
По-широк филтър показва обяви, които иначе изпускате.
Полза за продавача★★★★★
Слизане под прага вкарва обявата в повече търсения.

Предимства

Лесно се вижда в обявата
Помага да разширите търсенето
Подсказва кой продава

Слабости

Не казва нищо за стойността
Прагът е маркетинг, не оценка
Ефектът е различен при всеки праг

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Първо жилище или инвестиция: пуснете една заявка

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

Подбор по квартал и сума
Първо обявите от собственици
Отделна кухня или бокс, етаж, тераса

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Каква част от цените на едностайните са кръгли?

В извадката ни 54,2% от обявените цени завършват на кръгли хиляди. 131 са на кръгли десетки хиляди, още 156 завършват на 5 000.

Защо някои цени са като €161 046?

Почти винаги това е строител, който умножава цената на квадрат по общата площ. 72% от некръглите цени в извадката ни са в сгради в строеж.

Работят ли цените като €119 900?

За обявите за жилища те са рядкост, едва 13,7% от цените. По-голям ефект има самото слизане под кръгъл праг, защото обявата влиза във филтъра на повече купувачи.

Какъв филтър за цена да сложа, ако търся едностаен?

Сложете горната граница с около €5 000 над бюджета си. Точно над кръглите прагове има обяви, чиито собственици могат да слязат под прага след разговор.

Продавам за €102 000. Да сваля ли на €100 000?

Ако не бързате, можете да тествате седмица-две, но обява над €100 000 губи всички купувачи с филтър „до 100 000“. Слизането обикновено се връща с повече огледи.

Кръглата цена значи ли, че има място за пазарлък?

Често да, защото оставя място за кръгла отстъпка. Но не винаги: при обява точно на медианата в квартал с еднакви цени продавачът знае, че е в пазара.

Защо има цени в евро, които изглеждат странно?

Част от тях са кръгли суми в левове, превърнати по фиксирания курс 1,95583. В извадката ни 23 обяви са точно такива.

Дава ли некръглата цена на строителя отстъпка?

Рядко директно. По-лесно се договаря друго: по-удобен график на плащанията, по-добър етаж на същата цена или включено мазе. Цената на квадрат от ценоразписа обикновено е обща за целия проект.

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.