Едностайни апартаменти за продажба в кв. Разсадника

Разсадника е проектиран така, че всеки вход да има и малки жилища за младоженци; днес същите апартаменти ги купуват родители за децата си и хора, които искат да отдават. С 4 обяви в кв. Разсадника всяка медиана би била случайна, затова ориентирът €120 хил. (€2 600/кв.м) е от обединените обяви с кв. Зона Б-19 и кв. Сердика.

Първи собствен дом, квартира за детето, по-малък дом след пенсия: едностаен тук се търси по най-малко три отделни причини, и всяка търси различни неща в обявата. Не е евтино, не е надценено: в квартала квадратът е почти колкото медианата за града, и решава конкретният апартамент.

Не продаваме конкретни жилища тук; смисълът на страницата е да отидете на първия оглед с вярна представа за цената.

Сравнението на малки апартаменти в кв. Разсадника става по-лесно, когато сте решили отрано кое отхвърляте: партер, кухня в стаята или етаж без асансьор. Малък апартамент се купува на първо впечатление по-лесно от двустаен; вторият оглед в друго време на деня коригира първото впечатление.

Колко може да струва едностаен в кв. Разсадника

За Разсадника събрахме едва 4 обяви, ето: €119 000 при 50 кв.м, етаж 3 от 13, построена 1980 г., с парно; 44 кв.м за €125 000 (етаж 3 от 8, построена 1980 г., с парно); 42 кв.м по €3 214/кв.м, общо €135 000. С такава малко бройка всяка следваща обява преобръща медианата, затова смятаме заедно с кв. Зона Б-19 и кв. Сердика.

Резултатът е медиана €120 000 и диапазон €97 хил. – €149 хил. за едностаен от приблизително 48 кв.м; на квадрат €2 600/кв.м.

Квадратът в кв. Разсадника и наоколо:

Сметнете цената на квадратите и сложете числото до €2 600/кв.м; над 15% отгоре при липса на видима причина е знак за разговор за цената.

Обявата подсказва очакване, а не пазар: разстоянието до подписаната цена по правило е 3–7% и се договаря на втория оглед, не по телефона.

Наследниците, които делят общ едностаен, нерядко приемат по-ниска цена, понеже всеки от тях чака своя дял по-скоро.

Кой купува едностаен в кв. Разсадника

Една стая, кухня и баня значат различни неща за различни хора: старт на самостоятелен живот, доход от наем, жилище за студент или по-лек дом на старини.

Хората с много вещи и хората с пиано по-добре да помислят два пъти.

Помислете и за изхода: кой ще купи апартамента ви след пет години в кв. Разсадника и с какъв бюджет.

Когато едностайните в кв. Разсадника са броени

4 обяви в кв. Разсадника не правят пазар. Поради това цифрите на страницата се смятат по съседните райони.

Числата тук идват от 17 обяви в съседните райони като кв. Зона Б-19 и кв. Сердика: медиана €120 000, обичайна рамка от €96 800 до €148 600. Замислете се дали да не наемете за няколко месеца тук, преди да купите: наемът е най-бързият начин да проверите квартала. Споделете на познатите наоколо, че търсите: в тесен пазар сделката нерядко тръгва от разговор.

В новите сгради наоколо строителите продават малки жилища още в строеж; питайте дали има едностайни в следващите сгради. Формата „Заявка“ е за точно такива случаи: пишете сума и какво е задължително, а ние пресяваме новите едностайни в квартала и в съседство. Безплатно е.

Рядкото предлагане само не оправдава по-висока цена: стойността на всеки едностаен идва от сградата и състоянието, а не от броя на конкурентите. Ситуацията тук се мени с една-единствена нова обява; прегледът всяка неделя е задължителният минимум.

Кухня отделно или бокс: едностайните в кв. Разсадника

Ориентирът за площ в кв. Разсадника е около 48 кв.м, взет от близките места; конкретната сграда може да се отклонява с десетина квадрата.

Защо по-малкият апартамент е по-скъп на квадрат? В целия град студията до 30 кв.м са по €3 453/кв.м, докато по-големите едностайни от 51–60 кв.м падат до €2 482/кв.м; разликата отива за банята и кухнята, които всеки трябва да има.

Антрето в панелния едностаен апартамент е тясно, но практически винаги има място за вграден гардероб, а мазето събира останалото. Популярно преустройство в панела е кухнята да се отвори със стаята; панелните стени обаче се събарят само след становище на конструктор и одобрение от района.

Няколко неща, които плановете не казват:

• Вратата към стълбището: в едностаен тя отваря почти направо в стаята, и плътната врата спира шума и течението от етажа.
• Входно антре с място за гардероб пести шкафа в стаята, а в малко над 40 кв.м всеки шкаф по-малко се усеща.
• Мазето е най-недооценените няколко квадрата при една стая: куфари, колело, зимни гуми.

Редакционна оценка: кв. Разсадника

Сметки за едностаен в кв. Разсадника

Медианата е €120 000, долната петина €96 800. Около тези две числа са построени трите примера по-долу. Навсякъде, където се говори за наем, стои местната медиана от €550. Двата кредита в примера вървят с 2,4% лихва.

За дете-студент купуват за €108 400 от собственик. Пет години вноски по €341 правят €20 460; наемът за същия период е €33 000. След пет години от кредита остават около €51 600. Самоучастието от €18 000 плюс €9 120 за данък, нотариус и такси: €27 120 трябват преди подписа. Оттам нататък вноската е €452.

При чисти €5 240 на година вложените €109 645 се връщат за около 21 години, без да броим поскъпването на имота. Сделките обикновено се затварят с 3–7% под обявената цена, така че сметките са по-скоро с резерв.

Разходите по сделката за 1-стаен в кв. Разсадника

Ако дадете на продаващия €120 000, колкото е средата на пазара в кв. Разсадника (по 17 обяви от съседните пазари, тъй като самостоятелна статистика за Разсадника няма), харченето не спира дотук. Таксите звучат скромни до ипотеката, но почти всички се плащат от собствени пари, преди банката да преведе каквото и да е.

Началното и най-тежко перо е местният данък, 3% в София, в случая €3 600, или 7 041 лв. Базата е по-високото от договорената цена и данъчната оценка; при стар блок оценката почти винаги е под пазара, така че реално давате 3% от договореното. €750 с ДДС е ориентирът за нотариалната кантора при имот от този ценови клас. Агенцията по вписванията си взима още €120 за вписване.

Комисионата е следващото по тежест перо: €2 880–€4 320 при обичайните 2–3% + ДДС. В цяла София само към една от десет обяви за едностаен е от собственик, затова без комисиона се купува по-трудно, отколкото изглежда. Добрият юрист прочита предварителното споразумение преди капарото, не след него. Хонорарът му е €200–400. В лева цялата сметка без комисиона е горе-долу 244 088 лв., за роднините, които помагат и още мислят в левове.

В случай че първо продавате друго жилище, като продавач плащате само комисионата на своя посредник, ако имате такъв; данъкът при придобиване е задължение на купуващия.

Кой продава едностайните в кв. Разсадника

Своя разбивка в кв. Разсадника не можем да дадем; в София собствениците пускат към 9% от обявите за едностаен, агенциите повече от 80%, а строителите горе-долу колкото собствениците.

Три числа от целия град: частни продавачи €2 828/кв.м, агенции €2 670/кв.м, строители €2 397/кв.м. Директно не винаги значи евтино; значи единствено без процент за брокер. Купувачът с брокер, по правило плаща 2 до 3 процента и ДДС отгоре; при €120 хил. това е приблизително €2 900–€4 300.

Без посредник проверката е за вас. Минимумът:

• Нотариалният акт и скица от АГКК. Площта в нотариалния акт и в скицата следва да съвпада, а от скицата личи и дали мазето е вписано.
• Семейно положение и наследници. Малкият апартамент често е наследен; всички наследници подписват, иначе продажбата може да се оспори.
• Пълномощно, ако продава пълномощник. Нотариално заверено, актуално и с право да продава конкретния имот.

Ако искате списък с едностайни тук първо от собственици, пуснете заявка; без такса е, агенция не сме.

Собственик, който живее в жилището, казва повече: как се топли през зимата, кои етажи са шумни и къде се оставя колата.

С фенерче и ролетка на оглед из Разсадника

Два огледа са по-полезни от един: един път през деня за светлината и втори път вечер, когато съседите са у дома. Вземете списъка на телефона.

• Отопление. Вижте парното, разпределителите и миналогодишната изравнителна сметка.
• Мазето. Слезте долу веднага. Сухо мазе с катинар е едва ли не още една стая за малкото жилище.
• Асансьорна шахта. В случай че стената до леглото граничи с шахтата, ще чувате всяко тръгване, и нощем. Извикайте асансьора, докато сте вътре.
• Ъглите. Боядисан наскоро ъгъл при външната стена понякога крие мухъл. Попитайте направо.
• Инсталацията. Погледнете таблото и питайте кога е сменяна жицата; при стар фонд това е скрит разход.
• Един прозорец, една посока. В 1-стаен цялата светлина идва от една страна; стая на север е сумрачна и в обед, а на запад лятно време пече следобед.
• Мебелите на хартия. Снимайте разпределението и начертайте леглото, дивана и масата. Ако не се побират на хартия, няма да влязат и в стаята.

Щом след посещението още не сте сигурни, разкажете ни обявата в заявката и ще кажем какво още да проверите.

Колко отстъпват продавачите на едностайни в кв. Разсадника

Цените в обявите са желани, не постигнати. Според опита на пазара сделките в столицата минават най-често с 3–7% под обявеното; при €120 хил. това са €3 500–€8 500.

Без местни обяви липсва рамка, така че пазарлъкът се води на рамката €97 хил.–€149 хил., заимствано от 17 обяви в съседни райони до 0,7 км, понеже тук 1-стайни почти не се продават. Агенцията носи офертата на продаващия по-хладнокръвно; със собственика преговаряте лице в лице и емоцията тежат повече.

Кръглата граница помага: €120 хил. изглежда много по-малко от €120 000, даже разликата да е дребна. Прибързването излиза скъпо и на двете страни. Собственик, който купува друго жилище очаква парите, отстъпва по-лесно от човек, който просто проверява пазара. Разберете кога е качена обявата. 1-стаен, който стои над два месеца, по правило е с висока цена и продавачът вече го знае.

Направете офертата с кратък имейл или съобщение, с конкретна сума и дата, до която важи. Казаната на стълбището оферта бързо се изкривява. Цени по квартали за сравнение има в таблицата с цени.

Едностаен в кв. Разсадника и бъдеща продажба

Едностайният е най-ликвидният дял на столичния пазар: кръгът на купувачите е най-широк, а сума от порядъка на €100–130 хил. е достъпна за доста хора с ипотека. Най-гъстият ценови слой сред едностайните в София е €110–130 хил. с 298 оферти. Именно там търсят и повечето купувачи с банков кредит.

В Разсадника едностайните в продажба са единици, затова гледаме съседите: 17 оферти, медианна стойност €120 хил. Реалният тест е дали едностайните в съседство стоят дълго. При продажба вашата обява ще стои в същото търсене с кв. Зона Б-19 (0,7 км) и кв. Красна поляна 3 (0,7 км).

• Транспорт. Без метро наблизо козът при продажба е друг: етаж, тераса, състояние или паркомясто.
• ТЕЦ или газ. ТЕЦ или газ е въпрос на всеки оглед; в София ТЕЦ се води при 68% от посочилите.
• Акт 16. Банков оценител ще огледа апартамента и при вашата продажба; незавършени документи гонят кандидат-купувачите с кредит.

В кв. Разсадника двустаен струва €162 хил., едностаен €120 хил.: скокът от €42 хил. е парите, които продажбата трябва да покрие при следващата стъпка. Обявите, които пращаме по заявката, идват с бележка дали бързо ще се продадат пак.

Въпроси за едностаен в кв. Разсадника

Близките райони и цените им

Едностайните са най-малкият сегмент в обявите, около шест пъти по-малко от двустайните. Когато тук няма нищо подходящо, съседният квартал често има.

• кв. Илинден≈ €130 хил.
• кв. Зона Б-19€2 035/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
• кв. Бакстон≈ €148 хил.
• кв. Захарна фабрика≈ €130 хил.
• кв. Сердика€2 579/кв.м
• с. Иваняненаселено място

От другата страна на София

• кв. Левски В≈ €106 хил.
• гр. Нови Искър≈ €109 хил.
• гр. Момин проход≈ €87 хил.
• с. Мала църква≈ €87 хил.

Преди капарото

• Едностаен в София
• Едностаен за инвестиция
• Квадратура на едностаен
• Продава едностаен
• Едностаен, боксониера, двустаен
• Едностаен като първо жилище
• Едностаен в Овча купел
• Едностаен в Люлин