Ремонт на стар едностаен апартамент: какво първо, колко пари и кога се отплаща

Какво всъщност купувате в блок от 70-те и 80-те

Сградата е тежка, стените дебели, а разпределението честно: стая, кухня, баня, антре, често тераса. Площта е около 45 кв.м по медиана. Това, което е остаряло, е всичко скрито: алуминиевите проводници, табло с бушони от времето на първия собственик, поцинковани тръби, които ръждясват отвътре, и дограма, през която духа.

Групата 1970–1989 е най-евтината на квадрат от всички завършени сгради, €2 744/кв.м при €3 020/кв.м за сградите с Акт 16 от 2021 насам. Тази разлика е бюджетът ви за ремонт. Въпросът е дали стига.

Редът, който спестява пари

Най-скъпата грешка, която виждаме, е обратният ред: нов ламинат, после разбиване за кабели, после пак ламинат. Правилната последователност е от скритото към видимото.

1. Оглед с електротехник и водопроводчик преди покупката, не след нея. Половин час на място казва повече от десет снимки.
2. Ел. инсталация: нови кабели от таблото до всяка точка, отделни кръгове за кухня, баня и климатик, дефектнотокова защита.
3. ВиК: смяна на тръбите в жилището до щранга. За самия щранг се говори с етажната собственост, защото е обща част.
4. Дограма, докато още няма боя по стените, защото монтажът рони мазилката около прозорците.
5. Баня: хидроизолация, плочки, санитария. Тук се харчи най-много на квадрат.
6. Шпакловка и боя, след тях подове, накрая врати и кухня.

Ако бюджетът не стига за всичко, оставете за догодина подовете и кухнята, не тока и тръбите. Новата кухня върху стара инсталация е като нов костюм върху счупен крак.

Токът и щранговете: невидимата половина

Повечето блокове от онези години са окабелени с алуминий, който не обича съвременните натоварвания. Фурна, бойлер, климатик и чайник едновременно са рецепта за разтопен контакт. Смяната с меден кабел изисква канали в стените, затова се прави преди мазилката.

Щрангът е отделна история. Вертикалните тръби на водата и канала минават през всички етажи и са обща част на сградата. Ако сменяте само вашия участък, а над вас стои стара чугунена тръба, проблемът просто се мести. В някои блокове етажната собственост организира смяна по цялата вертикала. Попитайте управителя дали е правено и дали се обсъжда, преди да затворите шахтата с плочки.

Работата по общите инсталации на сградата се решава от етажната собственост, а вие плащате своя дял. Подробностите за решенията на общото събрание сме описали в статията за санирането. Ако пък мислите да местите стени, първо прочетете какво казва ЗУТ за преустройството.

Дограма, подове, баня

Дограмата се усеща още на първата сметка за ток. В едностаен с два прозореца и балконска врата става дума за три отвора, затова тук не бихме пестили от профила и обкова. Съветваме ви само за едно: питайте дали в блока няма решение за единен вид дограма на терасите, преди да поръчате.

Подът в стария блок рядко е равен. Ламинатът върху изкривена замазка скърца, а паркетът се разлепя. Нивелиращата замазка добавя няколко дни и малко пари, но без нея новият под изглежда стар след година.

Банята е малка, около 3 до 4 кв.м, но е най-скъпото помещение на квадрат. Хидроизолацията под плочките е единственото, което не бихме съкратили, защото течът към съседа отдолу е ваш проблем и ваша сметка. Душ вместо вана освобождава място за пералня, което в едностайния никак не е малко.

Бюджет на квадрат по пера

За жилище от 45 кв.м това прави грубо от €12 800 до €23 900. Сумите са ориентир, цените на майсторите и материалите в София се менят от сезон на сезон и зависят много от избора на плочки и кухня. Вземете поне две оферти и добавете резерв, защото старите стени винаги крият нещо.

Какво значи „със скорошен ремонт“ в обявата

Сред обявите за едностайни в стари сгради 20 обяви споменават ремонт. Медианата на кв.м при тях е €2 783/кв.м, а при останалите €2 784/кв.м. На практика същото. Пазарът не плаща за думата, защото знае, че тя покрива всичко от прясна боя до нови тръби.

На оглед питайте конкретно: кога е сменена ел. инсталацията, до къде са сменени тръбите, има ли хидроизолация в банята, от коя година е дограмата. Отговорът „всичко е ново“ без подробности обикновено значи плочки и боя. Чеклист за това има в статията за огледа.

Стар без ремонт плюс ремонт или готов

Сметката, която правим с хората, е проста. Ако стар едностаен от 45 кв.м струва около €119 000, а цялостният ремонт е около €18 300, излизате на €137 300. Това е под медианата на сградите с Акт 16 от последните години, €149 200. Печелите и избора кое как да е, губите три месеца и нерви.

Готовият ремонт има смисъл, ако не можете да чакате или кредитът не покрива ремонта. Банките финансират покупката, не бъдещия ремонт, така че парите за него са в брой, наред с данъците и таксите по сделката. За евтините варианти вижте евтините едностайни, а за обзавеждането след това статията за обзавеждане. Квартали с много стари сгради в извадката са Люлин 7, Красна поляна 1, Белите брези и Красна поляна 2.

Ако искате да намерим стар едностаен, в който ремонтът е честно описан, или ви трябва второ мнение за обява, попълнете кратката заявка. Безплатно е, не посредничим. За шума в старите блокове има отделна статия.

Стар едностаен с ремонт: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Люлин 7€2 783/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
• кв. Белите брези€3 372/кв.м
• кв. Красна поляна 2€2 556/кв.м
• кв. Фондови жилища€2 617/кв.м
• кв. Люлин 5€2 280/кв.м
• кв. Надежда 1€2 659/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 791/кв.м
• кв. Света Троица€2 826/кв.м
• кв. Люлин 1€2 444/кв.м
• кв. Люлин 4€2 653/кв.м
• кв. Лагера€3 682/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Преустройство на едностаен
• Обзавеждане на едностаен
• Оглед на едностаен
• Евтин едностаен
• Шум в едностаен
• Саниране и едностаен
• Едностаен за родител