Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Едностаен, боксониера, студио или двустаен: как да не се объркате

В обявите „едностаен“, „гарсониера“, „боксониера“ и „студио“ често означават едно и също, а понякога съвсем различни жилища. Обясняваме разликите, показваме как цената на квадрат пада с площта и кога е по-разумно да платите €53 хил. повече за двустаен.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Четири думи за почти едно и също

Едностаен. В панелите и ЕПК от 70-те и 80-те това е стая, отделна кухня, баня и антре, обикновено 38–50 кв.м по документ. Кухнята има врата и прозорец. Това е класическият софийски едностаен.
Гарсониера. Разговорна дума, която в обявите се ползва свободно, понякога за едностаен с отделна кухня, понякога за нещо по-малко.
Боксониера. Една стая с кухненски бокс в нея, баня и малко антре. Често 25–35 кв.м, а понякога и по-малко.
Студио. Терминът на новото строителство. Една обща стая с кухненски кът. Понякога в същата обява е наречено „едностаен“, защото продава по-добре.

Порталите не помагат: imot.bg класифицира всички като „1-стаен“. В нашата извадка думата „гарсониера“ се среща в текста на 79 обяви, „студио“ в 41 обяви, а „боксониера“ само в 8 обяви, с медианна площ 31 кв.м. Продавачите явно смятат, че „боксониера“ звучи като по-малко пари. Правилото е едно: гледайте схемата, не заглавието. Ако в обявата няма план, поискайте го преди огледа.

Едностаен в новото строителство

В новите сгради отделна кухня почти няма. Типичният нов „едностаен“ е дневна с кухненски бокс и спалня, отделена със стена или плъзгаща врата. На пазара понякога го наричат „1,5-стаен“. Функционално той е по-близо до малък двустаен, отколкото до панелния едностаен, въпреки че площта е сходна: медианата на новите обяви е 49 кв.м застроена площ. Обратният случай също съществува: студио от 30 кв.м застроена площ, обявено като едностаен. Реалните квадрати вътре тогава са около 23–25. Ако търсите жилище за двама, това не е едностаен в практическия смисъл. Повече в едностаен ново строителство.

Колкото по-малко, толкова по-скъп квадрат

Цена на кв.м за едностаен по площ, София 2026

€3 453/кв.м

до 30

€2 914/кв.м

31–40

€2 653/кв.м

41–50

€2 482/кв.м

51–60

€2 361/кв.м

над 60

Едностайни по площ
Площ, кв.м	Обяви	Медиана	На кв.м
до 30	70	€85 000	€3 453/кв.м
31–40	230	€104 800	€2 914/кв.м
41–50	543	€120 000	€2 653/кв.м
51–60	213	€136 700	€2 482/кв.м
над 60	67	€163 600	€2 361/кв.м

Боксониерата до 30 кв.м струва €85 000, но на квадрат е €3 453/кв.м, с 46,3% над едностаен от над 60 кв.м. Причината е проста: банята, входната врата, тръбите и кухненският бокс струват почти еднакво при 28 и при 58 кв.м. При малкото жилище тези неща се делят на по-малко квадрати. Ако бюджетът е фиксиран, питайте не „колко квадрата получавам“, а „колко от тях са стая“. Боксониера от 28 кв.м и едностаен от 42 кв.м често имат еднакво голяма баня.

Едностаен срещу двустаен: цифрите

Медианна цена по брой стаи, София

Едностаен
€120 000 · €2 659/кв.м
Двустаен
€173 400 · €2 514/кв.м
Тристаен
€260 900 · €2 454/кв.м

Брой обяви: едностайни 1 123, двустайни 6 962, тристайни 8 032.

Скокът от едностаен към двустаен е €53 400 по медианите. С кредит при 2,7% за 30 години това са около €217 повече на месец. Квадратът на двустайния обаче е по-евтин: €2 514/кв.м срещу €2 659/кв.м. Наемите показват същото от другата страна. В 54 района, в които имаме достатъчно наеми и за двата вида, двустайният се дава с около 31,4% по-скъпо от едностайния, но се продава с около 42,4% по-скъпо. Затова доходността на едностайния е по-висока, а двустайният е по-добрият дом за повече години.

Едностаен и двустаен в един и същ квартал
Квартал	Едностаен	Двустаен	Разлика	Вноска разлика/мес.
кв. Малинова долина	€115 000	€167 500	€52 500	€213
кв. Студентски град	€125 000	€185 500	€60 500	€245
кв. Център	€157 200	€191 500	€34 300	€139
кв. Младост 4	€138 000	€192 400	€54 400	€221
кв. Витоша	€112 700	€165 900	€53 200	€216
кв. Бояна	€146 200	€200 000	€53 800	€218
кв. Манастирски ливади	€169 500	€188 100	€18 600	€75
кв. Дружба 1	€128 100	€177 000	€48 900	€198
кв. Дружба 2	€115 800	€178 900	€63 100	€256
кв. Сухата река	€105 000	€159 900	€54 900	€223
кв. Овча купел	€118 900	€160 000	€41 100	€167
кв. Люлин 5	€101 000	€136 000	€35 000	€142

Кога двустаен е по-разумният избор

Двама, които работят от вкъщи

Два лаптопа и едно видеообаждане в една стая издържат месец. Втората стая с врата се плаща по-лесно от раздялата.

Планирано дете в следващите 3–4 години

Продажбата на едностаен и покупката на двустаен струват данък, нотариус, комисиони и време. Два пъти разходи за една и съща цел.

Купувате за 10 и повече години

Разликата от €53 хил. се разтяга във времето, а втората стая остава за всичките тези години.

Отдаване на двойки

Двойките търсят отделна спалня и остават по-дълго. По-малко смени, по-малко празни месеци.

Едностаен има смисъл, когато живеете сами, когато бюджетът е до около €150 хил. или когато купувате за отдаване и доходността е по-важна от площта. За много хора разумният компромис е новият „1,5-стаен“ със спалня зад преграда. Как се подрежда такъв, има в обзавеждането на едностаен.

Може ли едностаен да стане двустаен

Понякога. В панелния едностаен с отделна кухня е възможно кухнята да се премести в стаята и на нейно място да стане малка спалня. Това е преустройство, което засяга инсталации и изисква проект, съгласуване и понякога съгласие на съседите. Остъкляването на терасата и присъединяването ѝ към стаята е друг чест вариант, но носещите стени и парапетите в панелите не се пипат без конструктор. При покупка на вече преустроен едностаен питайте дали промяната е узаконена. Незаконното преустройство не пречи на ежедневието, но може да спре кредита на следващия купувач. Какво да проверите в документите, пише в квадратурата на едностаен и в документите за едностаен.

Подбор по план, не по заглавие

Когато описвате какво търсите в заявката, кажете разпределението: отделна кухня, спалня зад преграда, студио или двустаен до определена сума. Преглеждаме схемите и снимките и ви пращаме само тези, които отговарят, заедно с мнение дали цената е разумна за района. Не посредничим и не взимаме процент от сделката.

Как оценяваме избора между едностаен и двустаен

2,5от 5

Как оценяваме избора между едностаен и двустаен

Едностайният печели по вход и доходност, двустайният по цена на квадрат и по години живот в него. Боксониерата е най-скъпият квадрат в града.

Входен бюджет при едностаен★★★★★
€120 000 медиана срещу €173 400 за двустаен.
Цена на квадрат при едностаен★★★★★
€2 659/кв.м, над двустайния и тристайния.
Яснота на термините★★★★★
Един и същ тип жилище се продава под четири имена.
Гъвкавост за бъдещето★★★★★
Едностаен трудно поема втори човек, който работи от вкъщи.

Предимства

По-нисък вход
По-висока доходност
Широк кръг купувачи

Слабости

Скъп квадрат, особено под 30 кв.м
Объркващи термини
Надрастването му струва втора сделка

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

Може и само по имейл
Не сме агенция, без комисиона
Две минути за попълване

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Каква е разликата между едностаен и боксониера?

Едностайният в панелите има отделна кухня с врата и прозорец. Боксониерата е една стая с кухненски бокс вътре. Боксониерата обикновено е и по-малка, около 25–35 кв.м.

Студиото едностаен ли е?

В новото строителство понякога се обявява така, но студиото е една обща стая с кухненски кът. Порталите класифицират и двете като „1-стаен“.

Защо малките апартаменти са по-скъпи на квадрат?

Защото баня, кухня и вход струват почти еднакво при всяка площ. До 30 кв.м медианата е €3 453/кв.м, над 60 кв.м €2 361/кв.м.

С колко е по-скъп двустаен от едностаен в София?

Медианите са €120 000 и €173 400, разлика €53 400. С кредит това са около €217 повече на месец.

Кое е по-добро за инвестиция, едностаен или двустаен?

Едностайният има по-висока брутна доходност, защото наемът на двустаен е около 31,4% по-висок, а цената около 42,4% по-висока. Двустайният сменя наемателите по-рядко.

Какво е 1,5-стаен апартамент?

Неофициално име за едностаен с отделен спален кът, обикновено зад стена или плъзгаща врата, и кухненски бокс в дневната. Среща се в новото строителство.

Може ли едностаен да се преустрои в двустаен?

Понякога, с проект и съгласуване, особено ако кухнята се премести в стаята. Носещите стени в панелите не се пипат без конструктор.

Как да намеря едностаен с отделна кухня?

Попълнете заявката и посочете, че искате отделна кухня. Подбираме по плана на жилището, не по заглавието на обявата.

Откъде да започнете

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.