Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Да купиш едностаен днес, за да имаш наем в пенсия

„Ще купя едностаен и наемът ще ми е втората пенсия.“ Чуваме го на огледи по-често от всяка друга инвестиционна идея и в него има здрав разум: малкото жилище се отдава лесно, наемателите се намират, а недвижимият имот не изчезва като фалирал фонд. Но между брутната доходност в обявата и парите, които реално влизат в джоба след двадесет години, стоят остаряващ блок, ремонти, месеци без наемател, данък и една твърде оптимистична представа за това какво ще иска наемателят през 2050 г. Тук правим сметката по квартали с нашите данни за цените и наемите и я сравняваме с алтернативите, без да препоръчваме конкретни продукти.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Идеята и къде куца

Логиката на плана е проста: купувате едностаен, докато работите, изплащате го и в пенсия получавате наем, който допълва пенсията. Едностайният е удобен за това, защото струва по-малко от другите жилища и се отдава по-бързо. Медианният наем на едностаен в извадката ни е €480 на месец при медианна цена €120 000, или брутна доходност 4,8% годишно.

Куца в три места. Първо, брутната доходност не е това, което получавате; след празни месеци, данък и поддръжка остават по-скоро около 3,3% при нашите допускания. Второ, сградата ще е с двадесет или тридесет години по-стара, когато имате нужда от наема, и наемателят ще сравнява с това, което се строи тогава. Трето, наемът изисква работа, а на 70 години не всеки иска да търси наематели и да се кара за счупен бойлер. Нищо от това не убива плана, но го прави по-скромен от рекламата. В 52 обяви в извадката ни думата „инвестиция“ стои в описанието; доходността в тях никога не е нетна.

Сградата след 20–30 години

От обявите с посочена година на строителство, включително строящите се, 25,7% са в сгради отпреди 1990 г., главно панели и ЕПК от 70-те и 80-те. През 2050 г. те ще са на 60 до 80 години. Сградите от 2021 г. насам ще са на около тридесет, тоест на възрастта, на която днес са блоковете от 90-те. При 170 обяви годината липсва.

Обявите за едностайни по година на строителство
Период	Обяви	Медианна цена	€/кв.м	Възраст през 2050 г.
преди 1960	21	€123 000	€4 595/кв.м	над 90 г.
1960–1979	58	€118 000	€2 640/кв.м	71–90 г.
1980–1989	166	€119 000	€2 775/кв.м	61–70 г.
1990–2009	81	€118 000	€2 950/кв.м	41–60 г.
2010–2020	120	€126 500	€2 919/кв.м	30–40 г.
2021 и по-нови	135	€149 200	€3 020/кв.м	≈ 25–29 г.
в строеж	372	€115 000	€2 393/кв.м	≈ 22–24 г.

Панелът на 70 години не е непременно руина: много зависи от санирането, покрива, щранговете и дали входът се грижи за сградата. Но наемът на едностаен в него ще се движи спрямо по-новите жилища около него, не спрямо днешната му цена. Същото важи за новите сгради: едностаен с Акт 16 днес е по-скъп на квадрат, но ще остарява от по-добра база. Ако купувате за пенсия след 25 години, ние бихме дали предимство на сграда, която тогава ще е на средна възраст, или бихме заложили редовен ремонт в сметката.

Брутна и нетна доходност по квартали

Сметнахме нетната доходност за всеки квартал с поне пет обяви за продажба и три за наем, при едни и същи допускания: един празен месец годишно, данък 10% върху наема след 10% нормативни разходи (ефективно 9% от получения наем), €420 годишно такса вход, данък сгради и застраховка, и резерв за ремонт 0,4% от цената годишно. Цифрите са офертни и с допускания, затова са за сравнение, не за обещание.

Най-висока и най-ниска брутна доходност, нетната е след точката

Люлин 9
6,7% · нето 4,7%
Красна поляна 1
6,1% · нето 4,3%
Люлин 10
5,8% · нето 4%
Малинова долина
5,4% · нето 3,8%
Лагера
5,3% · нето 3,7%
Люлин 4
5,3% · нето 3,6%
Дървеница
5,2% · нето 3,6%
Овча купел
5% · нето 3,5%
Манастирски ливади
3,9% · нето 2,6%
Симеоново
3,9% · нето 2,6%
м-т Гърдова глава
3,9% · нето 2,6%
Дианабад
3,6% · нето 2,3%
Белите брези
3,3% · нето 2,1%

Квартали с данни и за продажба, и за наем. Брутна = медианен наем × 12 / медианна цена. 39 квартала.

Люлин 9 води с 6,7% брутно и около 4,7% нетно, защото едностаен там се предлага за около €90 000, а се дава под наем за €500. В Център брутната е 4,3%, в Манастирски ливади 3,9%. Малинова долина, където са най-много обявите, е над средното: 5,4% брутно. Високата доходност в Люлин е плата за по-старите сгради и по-слабия ръст на цените; ниската в скъпите квартали е плата за по-сигурната стойност на имота. Пенсионният план трябва да реши кое от двете иска. Цените по всички квартали са в таблицата с цените.

Празни месеци, ремонти, данък

За медианния едностаен годишният наем е €5 760. Ето накъде отива част от него при нашите допускания.

Какво изяжда брутния наем на типичния едностаен за година

Празен месец
−8,3%
Данък върху наема
−8,2%
Такса вход, данък сгради, застраховка
−7,3%
Резерв за ремонт
−8,3%

Дял от годишния брутен наем €5 760. Допускания на редакцията, не измерване.

Ремонтът е перото, което хората подценяват най-много. Едностаен под наем се освежава на всеки пет-седем години: боя, подове, бойлер, понякога кухня, а обзавеждането се подменя още по-често (бюджетите са в статията за обзавеждане). На двадесет години идва голям ремонт с баня и инсталации. Разделено на години, 0,4% от цената е скромен резерв, не щедър. Данъчната страна е разписана в статията за данъка върху наема, а таксите за вход в отделен текст. Ако не искате сами да търсите наематели, управлението също струва пари; вижте управлението на отдаден едностаен.

Сравнение с алтернативите

Не препоръчваме продукти и не даваме инвестиционни съвети. Но сравнението трябва да се направи честно, затова изброяваме видовете алтернативи и по какво се различават от едностайния.

Банков депозит

Без работа и без празни месеци, но лихвата често е под инфлацията. Парите са достъпни, а влоговете до определен размер са защитени по закон.

Държавни ценни книжа

Известна доходност за известен срок. По-малко риск от имота, по-малка възможност за ръст.

Широки индексни фондове

Разсейване на риска върху много компании, исторически по-висока доходност, но с години на спад. Изисква дисциплина да не продавате в паника.

Доброволно пенсионно осигуряване

Отделен стълб с данъчни облекчения в определени граници. Управлява се от дружество, вие не носите бойлери.

Едностайният има две предимства, които нито една от тези алтернативи няма: можете да живеете в него и можете да го дадете на дете. И един недостатък, който всички те нямат: целият капитал е в един имот, в една сграда, в един квартал. Ние бихме гледали на едностайния като на част от пенсионния план, не като на целия. Каква е доходността при покупка за отдаване, е разгледано в статията за едностаен като инвестиция.

С кредит или в брой

Ако купувате с кредит на 35, срокът свършва точно когато имате нужда от наема, и в това има логика: наемателят плаща част от вноската, а в пенсия имотът е изплатен. Сметката обаче трябва да издържи години, в които наемът не покрива вноската, и поне един стрес-тест на лихвата. При кредит на 50 банката може да съкрати срока заради възрастта и вноската става по-висока от наема.

Покупката в брой е по-спокойна, но има алтернативна цена: парите не работят никъде другаде. Ако планът е едностаен за пенсия, който междувременно е в кредит, ще ви трябват и възможностите за рефинансиране и предсрочно погасяване, защото по-ниската лихва след десет години може да промени сметката. Ако пък мислите в обратната посока, да прехвърлите собствения имот срещу грижа или да продадете голото право, вижте статията за гола собственост.

Калкулатор: какво натрупва едностайният до пенсия

Въведете цената, сегашния наем, празните месеци, годишните разходи, годините до пенсия, ръста на наема и цената, и доходността на алтернатива, с която сравнявате. Калкулаторът не реинвестира наема, за да е консервативен.

Едностаен до пенсия срещу алтернатива

Цена на едностайния, €Наем сега, €/месецПразни месеци годишноРазходи годишно (такси, ремонт), €Години до пенсияРъст на наема, % годишноРъст на цената, % годишноДоходност на алтернатива, % годишно

Номинални суми, без инфлация. Данъкът върху наема е сметнат като 9% от получения наем.

Ако след сметката идеята още ви харесва и търсите едностаен с прилична доходност и сграда, която ще изкара тридесет години, опишете какво искате в заявка. Подбираме обяви, проверяваме документите и казваме дали цената е честна. Безплатно, не сме агенция.

Едностаен като пенсионен план: оценка на редакцията

3от 5

Едностаен като пенсионен план: оценка на редакцията

Едностайният е разумна част от пенсионен план: отдава се лесно и запазва стойност. Нетната доходност обаче е осезаемо под брутната, сградата остарява заедно с вас, а целият капитал е в един имот.

Лесно отдаване★★★★★
Медианният наем е €480, търсенето на малки жилища е широко.
Нетна доходност★★★★★
Около 3,3% при нашите допускания срещу 4,8% брутно.
Остаряване на сградата★★★★★
25,7% от обявите с година са в сгради отпреди 1990 г.
Работа в пенсия★★★★★
Наематели, ремонти и данъци не спират на 70 години.
Разсейване на риска★★★★★
Целият капитал е в един имот и един квартал.
Гъвкавост за семейството★★★★★
Можете да живеете в него или да го оставите на дете.

Предимства

Стабилно търсене на наем
Реален актив, който може да се ползва
Лесно се предава на наследник

Слабости

Нетното е под брутното
Остаряваща сграда
Концентриран риск

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какво ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

Кои документи да поискате
Цената на кв.м спрямо района
Безплатно и без договор

Търся едностаен

Често задавани въпроси

Каква е доходността от едностаен под наем в София?

Брутната доходност в извадката ни е 4,8% при медианен наем €480 и цена €120 000. След празен месец, данък, такси и резерв за ремонт остават около 3,3% при нашите допускания.

В кои квартали едностайният носи най-много наем спрямо цената?

Най-висока брутна доходност има Люлин 9 (6,7%), Красна поляна 1 и Люлин 10. Най-ниска е в Белите брези и Дианабад, където цената е висока спрямо наема.

Ще се отдава ли панелен едностаен след 30 години?

Вероятно да, но наемът ще се сравнява с по-новите жилища около него. Много зависи от санирането, покрива, инсталациите и дали етажната собственост поддържа сградата.

Колко трябва да заделям за ремонти?

Ние смятаме с около 0,4% от цената годишно, което е скромен резерв. Едностаен под наем иска освежаване на пет-седем години и голям ремонт на около двадесет.

Как се облага наемът?

Доходът от наем се облага с 10% след приспадане на 10% нормативно признати разходи, тоест ефективно около 9% от получения наем. Декларира се в годишната данъчна декларация; за конкретния случай питайте счетоводител.

По-добре ли е едностаен от пенсионен фонд?

Не може да се каже общо. Имотът дава наем и можете да живеете в него, но концентрира целия капитал в една сграда и изисква работа. Ние бихме го гледали като част от плана, не като целия.

Има ли смисъл да купя с кредит за пенсия?

Може, ако кредитът свършва преди пенсията и бюджетът издържа години, в които наемът не покрива вноската. При по-късна възраст банките може да съкратят срока, а вноската да надхвърли наема.

Мога ли да дам едностайния на детето по-късно?

Да, това е едно от предимствата пред финансовите алтернативи. Начинът на прехвърляне, дарение или завещание, има различни последици, затова говорете с нотариус навреме.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.