Данък върху наема от едностаен апартамент: сметка, срокове и нетен доход по квартали
Как се смята данъкът
Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) третира наема като доход от права или имущество. Формулата е една и съща за всеки собственик, който не е регистриран като търговец: от годишния наем се приспадат 10% нормативно признати разходи, а върху остатъка се плаща плоският данък от 10%.
При наем €480 на месец годишният доход е €5 760. След 10% нормативни разходи остават €5 184 облагаем доход, а данъкът е €518. Ефективно 9% от наема, без значение дали сте платили нов бойлер или сте изкарали годината без нито едно обаждане от наемателя.
Ако жилището е съсобствено, например между съпрузи или наследници, доходът се разпределя между собствениците. Как точно да го декларирате при вашата съсобственост, е въпрос за счетоводител. Тук разглеждаме най-честия случай: един собственик и един наемател.
Годишна декларация и авансов данък
Доходът от наем за годината се декларира с годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Подава се онлайн в портала на НАП с ПИК или електронен подпис, или на хартия. В същия срок се плаща данъкът, който не е внесен авансово.
Авансовият данък зависи от това кой ви плаща. Ако наемателят е физическо лице, вие сами внасяте авансов данък за първите три тримесечия, до края на месеца след всяко тримесечие. За четвъртото тримесечие аванс няма, то се урежда с годишната декларация. Ако наемателят е фирма, тя удържа данъка от сумата, която ви превежда, и го внася вместо вас. Вие получавате по-малко пари на ръка, но пак подавате годишна декларация.
| Период | Срок | Сума |
|---|---|---|
| Януари–март | до 30 април | €130 |
| Април–юни | до 31 юли | €130 |
| Юли–септември | до 31 октомври | €130 |
| Октомври–декември | с годишната декларация, до 30 април | €130 |
Срокове и правила по ЗДДФЛ към 2026 г. Проверете ги в НАП за годината, за която декларирате, и питайте счетоводител, ако доходите ви са от няколко източника.
Колко остава на месец по квартали
За таблицата взехме медианния наем на едностаен в кварталите с поне три обяви за наем и поне пет за продажба. Извадихме данъка и още €30 на месец за разходите, които собственикът плаща винаги: вноска към входа, данък сгради, такса смет и застраховка. Това е ориентир за панелен блок. В нова сграда с такса поддръжка сметката е по-тежка.
| Квартал | Наем | Данък на месец | Нето | Нетна доходност |
|---|---|---|---|---|
| Люлин 9 | €500 | €45 | €425 | 5,7% |
| Красна поляна 1 | €600 | €54 | €516 | 5,2% |
| Люлин 10 | €450 | €41 | €380 | 4,9% |
| Малинова долина | €520 | €47 | €443 | 4,6% |
| Лагера | €600 | €54 | €516 | 4,6% |
| Люлин 4 | €400 | €36 | €334 | 4,5% |
| Манастирски ливади | €550 | €50 | €471 | 3,3% |
| Симеоново | €520 | €47 | €443 | 3,3% |
| м-т Гърдова глава | €480 | €43 | €407 | 3,3% |
| Дианабад | €420 | €38 | €352 | 3% |
| Белите брези | €400 | €36 | €334 | 2,8% |
- Люлин 9€425
- Красна поляна 1€516
- Люлин 10€380
- Малинова долина€443
- Лагера€516
- Люлин 4€334
- Манастирски ливади€471
- Симеоново€443
- м-т Гърдова глава€407
- Дианабад€352
- Белите брези€334
Наеми и цени по обявите в imot.bg, септември 2026. Нетната доходност е спрямо медианната обявена цена.
Разликата между двата края е повече от данъка. В Люлин 9 едностаен за €90 000 носи около €425 нето на месец, което прави 5,7% годишно. В Белите брези жилището е по-скъпо, а нетото е €334, едва 2,8%. Данъкът е еднакъв процент навсякъде. Цената на входа в квартала е тази, която определя резултата. Защо люлинските квартали излизат толкова високо, сме описали в статията за Люлин.
Калкулатор: вашият наем, вашите месеци
Едностайният рядко е отдаден дванадесет месеца без прекъсване. Между двама наематели обикновено минават няколко седмици за освежаване и огледи. Задайте реалистичен брой платени месеци и разходите, които плащате вие, за да видите нетната доходност спрямо цената, която сте платили.
Данък и нетен доход от наема
Данъкът е 10% върху 90% от получения наем. Авансът е за тримесечие при пълни три месеца наем.
При медианните стойности и един празен месец нетната доходност пада под 4%. Всеки следващ празен месец ви струва приблизително колкото годишния данък. Тоест наемател, който остава три години, е по-ценен от един-два процента по-висок наем, за който трябва да търсите нов човек всяка година. Брутната доходност по всички квартали с наеми е събрана в статията за едностаен като инвестиция, а еднократните разходи при покупката, които също намаляват реалната доходност през първите години, в разходите при покупка.
Разходите, които не намаляват данъка
Тук идва най-честото разочарование. Физическото лице не може да приспадне реалните си разходи. Ремонтът на банята, новият хладилник, лихвата по ипотечния кредит, данъкът сгради, таксата към входа, застраховката, комисионата за намиране на наемател: нищо от това не намалява данъка. Нормативните 10% покриват всичко, независимо дали сте похарчили повече или по-малко.
При малкото жилище това има значение. Фиксираните разходи на едностаен са почти същите като на двустаен, а наемът е по-нисък, затова делът им е по-голям. За ипотечния кредит пресмятането е отделно, виж кредита за едностаен. Колко точно изяждат таксите на входа и данък сгради, сме изчислили в статията за такса вход.
- Остава за собственика 76,4%
- Данък 9%
- Фиксирани разходи 6,3%
- Един празен месец 8,3%
Ориентир: медианен наем, €30 месечни разходи, един месец без наемател. Данъкът е сметнат върху пълни 12 месеца за простота.
Договор, превод по сметка и депозит
Писменият договор е най-евтината застраховка срещу спор. В него влизат срокът, наемът, кой плаща сметките, депозитът и условията за прекратяване. Подписите може да се заверят нотариално, което дава достоверна дата. Това има значение, ако някога продавате жилището с наемателя вътре, виж покупка и продажба на едностаен с наемател.
Плащането по банков път не е задължително за наем между двама граждани, но ние бихме настоявали за него. Преводите са доказателство и за двете страни, а при проверка от НАП показват ясно колко сте получили. Депозитът, който подлежи на връщане, не е доход. Ако го задържите за щети или неплатени сметки, попитайте счетоводител как да го отразите.
Ако тепърва избирате едностаен с цел отдаване и искате да видите обяви в кварталите с най-добрата нетна доходност, пуснете безплатна заявка. Изпращаме подбор и списък какво да проверите в документите. Не сме агенция и нямаме комисиона.
Данъкът върху наема от едностаен: оценка на редакцията
Данъкът върху наема от едностаен: оценка на редакцията
Простият режим е предимство: 9% от брутния наем и една декларация. Слабото място е, че реалните разходи на малкото жилище не се признават.
- Простота на сметката★★★★★
Една формула за всички, без документи за разходи.
- Данъчна тежест★★★★★
Ефективно 9% от брутния наем, едно от най-ниските нива в ЕС.
- Признаване на разходите★★★★★
Ремонти, лихви и такси не намаляват данъка.
- Административна тежест★★★★★
Авансов данък на тримесечие при наемател гражданин.
- Предвидимост на нетния доход★★★★★
Празните месеци тежат повече от данъка.
- Риск при пропуск★★★★★
Данните за преводи и платформи стигат до НАП.
Предимства
- Плоска ставка и нормативни разходи без документи
- Една годишна декларация
- Фирмата наемател удържа данъка вместо вас
Слабости
- Реалните разходи не се приспадат
- Тримесечен аванс при наемател гражданин
- Фиксираните разходи тежат повече при малко жилище
Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас
Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.
- Подбор по квартал и сума
- Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
- Само живи обяви
Често задавани въпроси
Колко е данъкът върху наема от апартамент?
10% върху наема, намален с 10% нормативни разходи. Ефективно 9% от брутния наем, при €480 на месец около €518 годишно.
До кога се декларира доходът от наем?
С годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Тогава се плаща и остатъкът от данъка, който не е внесен авансово.
Трябва ли да плащам авансов данък всяко тримесечие?
Ако наемателят е физическо лице, да: за първите три тримесечия, до края на месеца след тримесечието. Четвъртото се урежда с годишната декларация.
Какво става, ако наемателят е фирма?
Фирмата удържа авансовия данък от наема и го внася. Вие получавате нетна сума, но пак декларирате дохода в годишната декларация.
Мога ли да приспадна ремонта или лихвата по кредита?
Не, когато отдавате като физическо лице. Признават се само нормативните 10%, независимо колко сте похарчили в действителност.
Депозитът облага ли се?
Депозит, който връщате след края на договора, не е доход. При задържане за щети попитайте счетоводител как да го декларирате.
Задължително ли е наемът да се плаща по банков път?
Между граждани не е задължително, но преводът е най-доброто доказателство при спор и при проверка. Ние препоръчваме плащане по сметка и писмен договор.
Колко нето остава от наема на едностаен?
След данък и около €30 месечни разходи средно €407 при медианния наем. В кварталите с ниски цени нетната доходност минава 5%, в най-скъпите пада под 3%.
Откъде да започнете
Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.
- кв. Люлин 9€2 177/кв.м
- кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- кв. Малинова долина€2 558/кв.м
- кв. Лагера€3 682/кв.м
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
- кв. Симеоново€2 803/кв.м
- м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
- кв. Дианабад€2 785/кв.м
- кв. Белите брези€3 372/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.