Към съдържанието
Едностаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Открихте дефект в купения едностаен: какво можете да поискате и до кога

Първата зима в нов апартамент разкрива неща, които на огледа не се виждат: петно зад гардероба, теч при силен дъжд, контакт, който загрява. В извадката ни 45,1% от обявите за едностайни са в сгради, които се строят или са въведени след 2021 г., а 367 обяви са в блокове отпреди 2016 г. За двете групи правилата за претенциите са различни. Описваме ги така, както ги виждаме след много сделки, без да заместваме адвоката.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Търсите едностаен? Три полета

Кой дефект е скрит и кой просто не сте видели

Скрит е недостатък, който не може да се забележи при нормален оглед от човек без специален уред. Мокро петно, прясно боядисано точно над прозореца, не е скрито: виждате го, но не питате. Корозирал щранг зад облицовка в банята обикновено е скрит. Разликата има значение, защото продавачът по правило не отговаря за проблеми, които сте знаели или е трябвало да видите при обикновен преглед.

В малкия апартамент дефектите се трупат на едни и същи места. Банята често е без прозорец и вентилацията или работи, или не работи; в обзаведен едностаен гардеробът стои плътно до външна стена и зад него расте мухъл. В панелите от 70-те и 80-те алуминиевата ел. инсталация понякога е запазена, макар контактите да са нови. В новите сгради най-често виждаме течове от тераси и покриви, пукнатини по мазилката от съхнене и лошо уплътнена дограма.

Едно сухо наблюдение: огледите стават през деня, в хубаво време, често след пресен ремонт. Затова първите 30 дни след сделката, особено ако съвпаднат с есента, казват повече от всички снимки в обявата.

Каква част от обявите са в нови сгради

Обяви за едностайни по възраст на сградата
1 123обяви
  • Строят се 33,1%
  • Въведени 2021 г. и след това 12%
  • Построени 2016–2020 г. 7%
  • Построени преди 2016 г. 32,7%
  • Без посочена година 15,1%

Офертни обяви от imot.bg, септември 2026. Годината е по данните в обявата.

372 обяви са в сгради в строеж, още 135 в сгради, въведени от 2021 г. насам. За тях минималните гаранционни срокове на строителя още текат почти изцяло. 79 обяви са в сгради от 2016 до 2020 г., където по-кратките срокове вече са изтекли или изтичат. При 367 по-стари сгради разчитате на отговорността на продавача по Закона за задълженията и договорите и на собствения си оглед.

Дял на новото строителство в обявите по квартал
  • Бояна
    80% · 30
  • Дружба 2
    77,8% · 27
  • Люлин 10
    76,9% · 13
  • Малинова долина
    76,8% · 138
  • м-т Гърдова глава
    75% · 12
  • Дружба 1
    63% · 27
  • Витоша
    46,7% · 30
  • Овча купел
    44% · 25

Квартали с поне 10 обяви. Дял на обявите в сгради в строеж или с Акт 16.

В Бояна и Дружба 2 огромната част от предлагането е ново, така че гаранционните въпроси са ежедневие. В Люлин 5 и Красна поляна 1 новото е рядкост и там темата е по-скоро състоянието на щранговете и покрива.

Отговорността на продавача по ЗЗД

При покупко-продажба продавачът отговаря, ако имотът има недостатъци, които намаляват значително цената или годността му. Правилата са в чл. 193–197 от ЗЗД. Продавачът отговаря и когато сам не е знаел за недостатъка, а ако е знаел и е премълчал, положението му е още по-лошо.

Какво можете да поискате: да развалите договора и да си върнете цената, или да задържите имота и да поискате намаляване на цената. При жилище второто е много по-често, защото развалянето означава всички да се върнат там, откъдето са тръгнали, с разходите и данъците. Ако продавачът е знаел за дефекта, се търси и обезщетение.

Сроковете са кратки. Купувачът трябва да уведоми продавача веднага след като открие скрития недостатък. Исковете за недвижим имот се погасяват с изтичането на една година от предаването, освен ако продавачът съзнателно е премълчал проблема. Една година минава бързо: подписвате през март, а първият сериозен дъжд с теч идва през октомври.

Клаузата „купувачът е огледал имота и го приема в състоянието, в което е“ се среща в почти всеки нотариален акт. Тя отслабва претенции за видими неща, но не помага на продавач, който съзнателно е скрил проблем. За вашия конкретен случай питайте адвокат.

Ново строителство: гаранционните срокове на строителя

При ново строителство има втори пласт защита. Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и минималните гаранционни срокове задава сроковете, през които строителят отговаря за дефекти. За носещата конструкция те са дълги, около десет години, а за изолациите, инсталациите и довършителните работи са по-кратки, порядъка на пет години. Сроковете текат от въвеждането на сградата в експлоатация, не от деня, в който сте получили ключа. Договорът може да даде повече, но не и по-малко.

Тук има уловка. Гаранцията е задължение на строителя към възложителя, тоест към инвеститора. Вие купувате от инвеститора, затова претенцията си насочвате към него, по договора и по ЗЗД, а той към строителя. В предварителния договор поискайте изрична клауза кой и в какъв срок отстранява дефекти и какво става, ако не го направи.

Ако дефектът е в обща част, например покрив, фасада или хидроизолация на подземния етаж, претенцията е по-силна, когато е подадена от етажната собственост, а не от един собственик. Един съсед с теч рядко е чут; протокол от общо събрание и писмо от управителя се четат по-внимателно. За разликата между Акт 15 и Акт 16 вижте статията за Акт 16.

Как се доказва дефект, без да си навредите

Най-честата грешка, която виждаме: купувачът открива проблема, вика майстор същия ден и след седмица няма какво да покаже. Ремонтирайте веднага само ако има опасност, например пробит щранг. Във всички останали случаи първо документирайте.

Какво да съберете, преди да ремонтирате

0 / 7

Ако стигнете до съд, той назначава съдебно-техническа експертиза и вещото лице ще търси причината и давността на дефекта. Колкото по-добре сте документирали първоначалното състояние, толкова по-малко зависите от предположения. Извънсъдебна оценка от лицензиран експерт струва пари, но често е аргументът, който кара продавача да предложи споразумение.

Струва ли си претенцията: груба сметка

Повечето случаи завършват със споразумение: продавачът плаща част от ремонта или връща сума. Делото е последна стъпка, защото отнема месеци, а понякога и години. Преди да изпратите писмо, сметнете какво губите и какво можете да получите.

Претенция срещу продавача: струва ли си

Сметката е ориентир, не правна оценка. Разноските по делото се възстановяват частично от загубилата страна, тук не ги включваме.

Ако ремонтът е под €1 000, делото рядко има смисъл, освен ако продавачът е премълчал нещо съзнателно. Над тази граница писмото с експертиза към него обикновено се чете сериозно. Помислете и за застраховката на жилището: при внезапен теч от съседа или авария тя покрива щетата по-бързо от всеки спор.

Какво да направите преди да подпишете

Най-евтиният дефект е този, който сте открили преди сделката. На огледа отместете мебелите от външните стени, пуснете водата в банята и кухнята за няколко минути, погледнете под мивката и в таблото. В стар блок питайте кога е сменян щрангът и кога е ремонтиран покривът, а в нов поискайте документите за въвеждане и вижте дали има неотстранени забележки. Кои документи точно, сме изброили в статията за документите, а за спецификите на новите сгради вижте едностаен в ново строителство.

Поискайте от продавача да впише в предварителния договор, че не са му известни скрити недостатъци, или да ги изброи. Подобна декларация не спира дефекта, но прави премълчаването трудно за отричане. Ако планирате основен ремонт, вижте какво струва ремонтът на стар едностаен, а при санирана сграда какво покрива санирането.

Ако искате втори поглед върху конкретен апартамент, опишете го във формата „Заявка“: изпращаме подбрани обяви и списък какво да проверите в документите. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона. За първите седмици след сделката, когато дефектите излизат наяве, вижте плана за първите 30 дни.

Защитата на купувача при скрит дефект: оценка на редакцията

2,8от 5

Защитата на купувача при скрит дефект: оценка на редакцията

Законът дава реални права, но сроковете са кратки и доказването тежи на купувача. Най-добре защитен е този, който документира веднага и има ясни клаузи в договора.

  • Яснота на правилата★★★★★

    Основните права са ясни, но границата между скрит и видим дефект често е спорна.

  • Срокове★★★★★

    Една година за иск при жилище минава бързо, особено ако дефектът е сезонен.

  • Защита при ново строителство★★★★★

    Гаранционните срокове са дълги, но вървят през инвеститора.

  • Защита при стар блок★★★★★

    Разчитате главно на ЗЗД и на собствения си оглед.

  • Цена на спора★★★★★

    Експертиза и адвокат лесно изяждат малка претенция.

  • Шанс за споразумение★★★★★

    Добре документираната претенция често води до плащане без дело.

Предимства

  • Продавачът отговаря и когато не е знаел
  • При ново строителство има минимални гаранционни срокове
  • Писмото с експертиза често стига за споразумение

Слабости

  • Кратък срок за иск при недвижим имот
  • Тежест на доказване върху купувача
  • Малките дефекти не оправдават дело

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас

Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.

  • Първо обявите от собственици
  • Две минути за попълване
  • Вноска по кредита и очакван наем
Търся едностаен

Често задавани въпроси

Колко време имам да предявя претенция за скрит дефект?

Уведомете продавача веднага щом откриете недостатъка, писмено. Исковете за недвижим имот по ЗЗД се погасяват след една година от предаването, освен ако продавачът съзнателно е премълчал проблема. Не чакайте края на срока, за да започнете разговора.

Отговаря ли продавачът, ако сам не е знаел за дефекта?

Да. Отговорността по ЗЗД не зависи от това дали продавачът е знаел. Знанието има значение за обезщетението и за срока, когато дефектът е премълчан съзнателно.

Мога ли да върна апартамента?

По закон можете да поискате разваляне на договора, но при жилище това е тежък и скъп път: връщат се цената, данъците и разходите по сделката. На практика купувачите много по-често искат намаляване на цената или плащане на ремонта.

Колко е гаранцията при ново строителство?

Минималните срокове са в Наредба № 2 от 2003 г. и тръгват от въвеждането на сградата в експлоатация. За конструкцията са около десет години, за изолациите, инсталациите и довършителните работи по-кратки. Проверете и какво пише в договора с инвеститора, той може да дава повече.

На кого се оплаквам при теч в нова сграда, на строителя или на инвеститора?

Вие сте в договор с инвеститора, затова пишете на него. Той отговаря пред вас и сам търси строителя. Ако течът е в обща част, по-добре е етажната собственост да подаде претенцията.

Трябва ли да чакам експертиза, преди да ремонтирам?

Ако няма опасност, документирайте състоянието и уведомете продавача, преди да ремонтирате. При авария спрете щетата веднага, но снимайте всичко преди и по време на работата и запазете старите части.

Важи ли това и при покупка от публична продан?

При съдебна продан няма продавач в обичайния смисъл и претенция за недостатъци на практика не можете да предявите. Затова там огледът и наличността за ремонт тежат още повече.

Какво да впиша в предварителния договор, за да се предпазя?

Декларация на продавача, че не са му известни скрити недостатъци, или изрично изброяване на известните. При ново строителство добавете срок, в който инвеститорът отстранява дефекти, и неустойка, ако не го направи.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Заявка: търся едностаен