Едностаен в стара софийска кооперация: какво плащате и какво наследявате

Най-скъпият квадрат в града

Разликата не е малка. Едностаен отпреди 1970 г. е на €4 320/кв.м, а този от панелните години 1970–1989 на €2 744/кв.м. Ако стеснем до сградите отпреди 1960 г., медианата става €4 595/кв.м. Причината е адресът: почти всички тези жилища са в Центъра и в старите квартали около него, където се плаща за мястото, не за сградата.

Площта също говори. Медианата е 33 кв.м, а 12 от 21 обяви са до 35 кв.м. Едностаен в стара кооперация рядко е класическият панелен апартамент с отделна кухня и антре. По-често е таванско помещение, преустроена стая от голям етаж или ателие под покрива. 10 от 21 обяви са на последния етаж, а медианата на етажността е 4. Ниска сграда, жилище под покрива. Запомнете това, ще се върнем към покрива. Каква площ е нормална за едностаен в различните епохи на строителство, показваме в статията за квадратурата.

Сравнението вътре в Центъра

Тъй като повечето стари едностайни са в Центъра, единственото честно сравнение е там. Обявите в сгради отпреди 1970 г. в квартала са на €4 400/кв.м при 17 обяви. Тези от 1970 до 2014 г. са на €3 278/кв.м, а новите и строящите се на €3 983/кв.м.

Старата кооперация в Центъра е по-скъпа на квадрат дори от новото строителство в същия квартал. Част от обяснението е площта: старите едностайни са по-малки, а по-малкото жилище винаги е по-скъпо на квадрат. Друга част е улицата. Старите сгради стоят на най-добрите места, където нов парцел просто няма. Повече за квартала и неговите цени има в статията за едностаен в центъра.

Конструкцията: тухла, греди и чужди ремонти

Повечето сгради от 30-те до 50-те години в София са с носещи тухлени стени, а таваните са или дървени гредоредни, или стоманобетонни плочи, според годината и строителя. Сградите от 30-те и 40-те години са преживели земетресения и десетилетия ремонти, а най-опасните намеси обикновено са по-новите: премахната носеща стена в магазина на партера, пробит отвор за врата, тежка баня, сложена върху дървен под.

• Пукнатини над вратите и в ъглите, особено диагонални. Косите пукнатини в мазилката са нормални, тези през тухлата не са.
• Какво има на партера. Магазин или заведение с широки витрини често значи, че стени са махани.
• Подът над дървени греди: скърца ли, пружинира ли, има ли петна от теч под банята на горния етаж.
• Комините. В старите кооперации те минават през жилищата и понякога са затворени с гипсокартон.
• Ел. инсталацията. Алуминиеви проводници и стари табла значат ремонт преди да включите бойлера и климатика едновременно.

За сериозни съмнения поканете инженер на огледа. Цената на такъв преглед е малка спрямо цената на жилището, а след него ще знаете какво купувате. Какво се случва, ако проблем излезе след сделката, описваме в статията за скритите дефекти. Обикновеният ремонт на стар малък апартамент е тема на отделна статия.

Покривът и фасадата са и ваши

Покривът, фасадата, стълбището и основите са общи части. Разходите за ремонта им се делят между собствениците според идеалните им части в общите части. На последния етаж вие сте този, на когото тече, но не сте единственият, който плаща. Проблемът е, че в много стари кооперации съседите не искат да плащат за покрив, който не им тече.

Затова тук оценката на сградата е по-важна от оценката на апартамента. Попитайте кога е ремонтиран покривът, кой е правил ремонта и има ли протокол от общото събрание. Попитайте и за фасадата: в Центъра падащата мазилка е реален риск и общината може да задължи собствениците да я обезопасят. Програмите за саниране досега са засягали главно панелни блокове, за тях пишем в статията за санирането.

Етажна собственост без управител

В стара кооперация с шест или осем апартамента често няма управител, няма касова книга и никой не помни кога е било последното общо събрание. Законът за управление на етажната собственост изисква етажната собственост да има органи на управление и да е регистрирана в районната администрация. На практика много стари сгради не са. Това не прави сделката невъзможна, но прави всеки бъдещ ремонт по-бавен.

Ако няма управител, ще трябва някой да свика общо събрание, а по ЗУЕС това може да поиска и собственик или собственици с поне 20% идеални части. Новият собственик на едностаен рядко има толкова, но може да намери съюзник. Преди покупката поискайте поне справка дали има регистрация и дали има фонд за ремонт. Ако отговорът е „никой не знае“, сметнете ремонта на покрива с калкулатора по-горе и го прибавете към цената, когато преговаряте.

Отоплението е отделен въпрос. От 21 обяви 10 са с ТЕЦ, а 11 не посочват нищо. В стара сграда ТЕЦ често значи стара вертикална инсталация, а „нищо“ значи климатик и печка. Какво струва всяко от тях на месец е в статията за отоплението.

Кредит, оценка и преговори

Банките финансират стари тухлени сгради, но оценителят гледа възрастта, състоянието и документите. Таванско помещение, обявено като апартамент, без въвеждане в експлоатация или с преустройство без книжа, може да получи оценка под цената или отказ. Ако разчитате на ипотека, проверете това рано и прочетете какво правите, ако оценката е под цената. Общите условия са в статията за кредита.

При преговорите ползвайте покрива и фасадата, не тавана и паркета. Продавачът знае, че високите тавани се харесват. Не знае или не казва колко ще струва неговият дял от ремонта, който предстои. Документите на старата кооперация понякога включват стар акт, актове по наследство и делби, затова минете през списъка с документите внимателно.

Ако търсите едностаен в стара кооперация в Лозенец, Гео Милев или Центъра, опишете какво искате в заявката. Ще получите подбрани обяви и бележки какво да питате за сградата. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона.

Едностаен в стара кооперация: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Докторски паметник≈ €157 хил.
• кв. Гео Милев≈ €149 хил.
• кв. Модерно предградие≈ €90 хил.
• кв. Изток€4 222/кв.м
• кв. Оборище€3 217/кв.м
• кв. Яворов≈ €145 хил.
• кв. Лагера€3 682/кв.м
• кв. Хладилника≈ €164 хил.
• кв. Красно село€2 824/кв.м
• кв. Медицинска академия≈ €152 хил.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Едностаен в центъра
• Ремонт на стар едностаен
• Саниране и едностаен
• Документи и проверка
• Скрити дефекти