Към съдържанието
Едностаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Как се купува едностаен от частен съдебен изпълнител и кога това е добра идея

Публичната продан изглежда като начин да вземете едностаен с една пета под пазара. Понякога е така. Началната цена при първа продан е 80% от оценката, задатъкът е 10% от нея, а останалото трябва да платите за седмица. При медиана на обявите €120 000 това значи начална цена около €96 000 и задатък около €9 600, ако оценката съвпада с пазара. Тя рядко съвпада. Ето как работи процедурата по ГПК и къде са капаните.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Търсите едностаен? Три полета

Как протича продажбата стъпка по стъпка

Частният или държавният съдебен изпълнител насрочва продажбата с обявление. То се поставя в кантората му, в районния съд, в общината и се публикува онлайн. В обявлението пише кой е длъжникът, какъв е имотът, каква е началната цена, кога може да се огледа и кога започва и свършва продажбата. Продажбата трае един месец.

80%от оценката е началната цена при първа продан
10%от началната цена е задатъкът
1 месецпродължава продажбата
1 седмицаимате да доплатите цената

Оценката се прави от вещо лице, назначено от изпълнителя. Тя може да е близо до пазара, а може и да е далеч от него, в двете посоки. При втора продан, ако първата е неуспешна, началната цена пада още. Затова едно и също жилище понякога се появява няколко пъти с намаляваща цена, а купувачите, които следят, чакат.

Срещу длъжника стоят взискателите, най-често банка, НАП или етажна собственост. За вас като купувач те нямат значение, но от тях зависи колко е голям дългът, колко бързо ще върви делото и дали длъжникът няма да плати в последния момент. Ако го направи, продажбата спира.

Задатък, плик и наддаване

За да участвате, внасяте задатък от 10% от началната цена по сметката на изпълнителя. Наддавателното предложение се пише на хартия, слага се в запечатан плик и се подава в канцеларията на районния съд в срока на продажбата. Предложение под началната цена е недействително. Ако предложите сума, изписана неясно или с цифри, които не съвпадат с думите, рискувате да бъдете отстранени.

В деня след края на продажбата изпълнителят отваря пликовете в присъствието на явилите се наддавачи и обявява купувач. Ако спечелите, имате една седмица да внесете цената, намалена със задатъка. Това е най-важното ограничение. Банка, която да одобри кредит, да оцени жилището и да преведе пари в рамките на седмица, рядко се намира. Затова в практиката публичните продажби се купуват с пари в наличност, вижте покупката без кредит.

Ако не платите в срок, губите задатъка. Той отива в общата сума за разпределение между кредиторите. Затова не подавайте плик за жилище, за което не сте сигурни, че ще имате пари в точния ден.

Постановление за възлагане и въвод

Когато цената е платена, изпълнителят издава постановление за възлагане. Длъжникът и наддавачите могат да го обжалват, например ако наддаването не е проведено надлежно или имотът не е възложен на най-високата предложена цена. Собствеността минава върху вас от деня, в който постановлението влезе в сила, и то се вписва.

Ипотеките и възбраните в полза на кредиторите по делото се заличават след продажбата, защото дългът се плаща от цената. Тежести с друг произход обаче трябва да проверите сами, най-вече вписани искови молби. Подробно за справките има в статията за тежестите.

След това изпълнителят ви въвежда във владение. Ако длъжникът живее в жилището, въводът е срещу него и семейството му. Може да мине мирно, може и с полиция и ключар. Купувачите, които очакват ключ в деня на плащането, обикновено се разочароват. Пресметнете поне няколко седмици, а при обжалване и месеци, преди да влезете.

Обитатели, наематели и сметки

Най-неприятният сценарий не е длъжникът, а трето лице с права. Наемател, чийто договор е сключен преди възбраната, може да има право да остане до края на наема. Ако договорът е за повече от година, той е противопоставим на новия собственик, само ако е вписан. Огледайте за признаци на живеещи хора и питайте изпълнителя дали има данни за наемател. За наследяване на наемател вижте покупката на едностаен с наемател.

Сметките за ток, вода и парно са на името на длъжника и са негов дълг, а не на имота. Вие откривате нови партиди. При етажната собственост е по-деликатно: неплатените такси към входа създават напрежение със съседите, дори когато не са ваш юридически дълг. Питайте управителя колко се дължи, преди да подадете плик.

Едностайните, които се продават от изпълнители, по наше наблюдение рядко са в нови сгради. Най-често са в панели от 70-те и 80-те, като в Люлин 9 или Дружба 2, и често не са поддържани години наред. Предвидете пари за ремонт, преди да сравнявате цената с обявите.

Колко струва наистина: цена плюс разходи

Медианна офертна цена в най-евтините квартали с данни
  • Люлин 4
    €90 000 · 15
  • Люлин 9
    €90 000 · 16
  • Люлин 10
    €93 600 · 13
  • Сердика
    €99 700 · 8
  • Люлин 5
    €101 000 · 24
  • Сухата река
    €105 000 · 25
  • Люлин 1
    €108 000 · 13
  • Обеля 2
    €109 000 · 11

Квартали с поне 8 обяви. Сравнявайте предложението си с обявите в същия квартал, не с оценката на вещото лице.

Сравнението, което правим винаги, е с пазара на свободни обяви, не с оценката. Ако едностаен в Люлин 4 се продава от изпълнител с начална цена малко под медианата от €90 000 в обявите там, отстъпката е измамна: добавете ремонта, месеците без достъп и риска, и купувате на пазарна цена без възможност за претенция за дефекти.

Публична продан срещу свободна обява

Местният данък при придобиване се смята като 3% от цената, вписването като 0,1%. Проверете актуалните ставки.

Продажби на НАП и разликите

Освен съдебните изпълнители, жилища продава и НАП по Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Там правилата са други: търг с тайно или с явно наддаване, различни срокове и различни изисквания за депозит. Не пренасяйте наученото от една процедура в друга, а четете обявлението ред по ред.

Общото е, че и в двата случая купувате без продавач, който да отговаря за състоянието. Огледът е ограничен до обявените дни, а в някои случаи длъжникът просто не отваря. Ако не сте видели жилището отвътре, оценявате го като черупка.

Купувачите, на които публичната продан пасва: инвеститор с пари в наличност, който може да чака и да ремонтира; човек, който познава конкретния блок и квартал; купувач, който иска да купи жилище в квартал с изчерпано предлагане, като в Люлин 5. На купувач на първо жилище с кредит бихме я препоръчали рядко. Стара тухлена сграда от публична продан носи и своите въпроси за покрива и общите части, описани в статията за едностаен в стара кооперация.

Кога бихме участвали и кога не

Участвайте

Огледали сте жилището отвътре, парите са на сметка, проверили сте тежестите, а предложението ви оставя поне 10–15% под свободния пазар след ремонта.

Помислете

Жилището е обитавано, а изпълнителят няма данни за наемател. Предвидете месеци и бюджет за въвод.

Не участвайте

Купувате с кредит, нямате резерв за ремонт или не сте влезли вътре. Свободна обява с проверени документи ще ви излезе по-сигурно.

Ако предпочитате свободния пазар, но искате по-ниска цена, вижте къде се намират най-евтините едностайни и всички разходи по покупката. Ако искате ние да потърсим, опишете бюджета си във формата „Заявка“: изпращаме подбрани обяви от собственици и агенции и списък какво да проверите. Безплатно, не сме агенция. В статията за банковата оценка има повече за това как оценителите стигат до числото.

Едностаен от публична продан: оценка на редакцията

2,7от 5

Едностаен от публична продан: оценка на редакцията

Подходящо за купувач с пари в наличност, търпение и резерв за ремонт. За първо жилище с кредит рисковете обикновено надвишават отстъпката.

  • Цена спрямо пазара★★★★★

    Началната цена е 80% от оценката, но оценката не винаги е пазарна.

  • Достъп до финансиране★★★★★

    Една седмица за доплащане изключва повечето кредити.

  • Правна сигурност★★★★★

    Кредиторските тежести се заличават, останалите трябва да проверите.

  • Състояние на жилището★★★★★

    Огледът е ограничен, претенция за дефекти практически няма.

  • Време до влизане★★★★★

    Обжалване и въвод могат да отнемат месеци.

  • Прозрачност на процедурата★★★★★

    Правилата са в ГПК и обявлението ги излага ясно.

Предимства

  • Начална цена под оценката
  • Кредиторските ипотеки се заличават
  • Ясна и публична процедура

Слабости

  • Плащане за седмица
  • Няма отговорност за недостатъци
  • Обитатели и въвод

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какво ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

  • Първо обявите от собственици
  • Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
  • Безплатно и без договор
Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко е задатъкът при публична продан?

Задатъкът е 10% от началната цена и се внася по сметка на изпълнителя преди подаване на предложението. Ако не спечелите, ви се връща; ако спечелите и не платите в срок, го губите.

Каква е началната цена?

При първа продан тя е 80% от оценката на вещото лице. При следваща продан е по-ниска. Оценката може да е далеч от пазара, затова сравнявайте с реалните обяви в квартала.

Мога ли да купя от ЧСИ с ипотечен кредит?

Възможно е, но е трудно. Имате една седмица да доплатите, а банката трябва за същото време да одобри, оцени и преведе. Повечето купувачи на публична продан плащат със свои пари.

Кога ставам собственик?

От влизането в сила на постановлението за възлагане. Длъжникът и наддавачите могат да го обжалват, което отлага прехвърлянето.

Какво става, ако в жилището живее длъжникът?

Изпълнителят ви въвежда във владение срещу него. Може да мине бързо, може да отнеме седмици. Ако има наемател със сключен преди възбраната договор, той може да има право да остане.

Остават ли ипотеките след продажбата?

Ипотеките и възбраните в полза на кредиторите по делото се заличават след продажбата. Други вписвания, например искови молби, проверете сами в удостоверение за тежести.

Мога ли да искам отстъпка за дефекти след продажбата?

Няма продавач, срещу когото да предявите обичайната претенция за скрити недостатъци. Купувате каквото е, затова огледът и бюджетът за ремонт са по-важни, отколкото при свободна сделка.

Плащат ли се данъци при покупка от публична продан?

Да. Плащате местен данък при придобиване и такса вписване, както при обикновена покупка, плюс част от разноските по продажбата. Проверете ставките в общината.

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Заявка: търся едностаен