Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Как да платите едновременно покупката и ремонта на стар едностаен

Старият едностаен е по-евтин на вход: 245 обяви в сгради отпреди 1990 г. са с медиана €119 000, докато въведените след 2021 г. са с медиана €149 200. Разликата от €30 200 изглежда като готов бюджет за ремонт. Проблемът е, че банката по правило финансира покупката, а ремонтът иска пари веднага след нотариуса, когато самоучастието вече е дадено. Ето как хората, които сме виждали, решават този проблем, и колко струва всеки вариант на месец.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Защо ремонтът е проблем на финансирането, а не на майсторите

Типичната сметка на купувач с кредит изглежда така: 20% самоучастие, около 4–5% разходи по сделката, и нищо отгоре. После идва ключът и се оказва, че ел. инсталацията е алуминиева, банята е от 1984 г., а дограмата свири. Ремонтът на стар едностаен от 45 кв.м лесно стига €15–25 хил., ако се прави истински. Какво влиза в тази сума по пера, сме описали в статията за ремонта на стар едностаен; тук говорим само за парите.

Банката оценява имота в сегашното му състояние и финансира процент от по-ниската стойност между цената и оценката. Стар апартамент без ремонт рядко получава оценка над цената, понякога остава под нея. Тогава недостигът се добавя към самоучастието, още преди да сте мислили за ремонта. Колко често се случва това и какво да правите, е в статията за банковата оценка.

Какво показват обявите за старите сгради

Медианна цена на едностаен по година на строеж

123 хил.

до 1970

119 хил.

1970–1989

118 хил.

1990–2009

127 хил.

2010–2020

149 хил.

2021+

Без жилищата в строеж. Офертни цени от imot.bg, септември 2026.

Сградите от 70-те и 80-те дават най-голямата група стари едностайни в извадката: 217 обяви с медиана €119 000 и около 45 кв.м. Блоковете отпреди 1970 г. са по-скъпи на кв.м, защото почти всички са в центъра. Само 8 различни обяви изрично казват „за ремонт“ или „без ремонт“. Това не значи, че останалите са ремонтирани: продавачите просто не го пишат, а снимките на прясно боядисана стая не казват нищо за кабелите.

Квартали с най-много обяви в стари сгради

Център
21 · €155 000
Люлин 5
18 · €103 000
Младост 4
12 · €137 000
Надежда 1
11 · €113 500
Банишора
10 · €123 400
Сухата река
10 · €94 800
Красна поляна 1
10 · €118 500
Хаджи Димитър
9 · €128 000
Люлин 4
9 · €84 000

Едностайни в сгради отпреди 1990 г., квартали с поне 8 такива обяви. След точката е медианната цена.

В Център старите сгради са най-много, в Люлин 5 и Надежда 1 медианата им е под градската. Точно там сметката „евтино плюс ремонт“ се прави най-често.

Вариант 1: по-голяма ипотека, която покрива и ремонта

Някои банки предлагат ипотечен кредит за покупка и ремонт, при който част от сумата се отпуска срещу бъдещата стойност на имота след ремонта. Обикновено това става на транши: първо покупката, после ремонтните пари срещу оферти, фактури или нов оглед от оценителя. Не е масов продукт и условията се различават, така че питайте всяка банка конкретно, а не по реклама. Не разчитайте на тази възможност, преди да я видите писмено в одобрението.

Предимството е очевидно: ремонтът се плаща с ипотечна лихва около 2,4–3% и с дълъг срок, като вноската расте малко. В примера ни €20 000 отгоре на кредит от €95 200 вдигат вноската от €386 на €467 при 2,7% за 30 години, тоест с €81 на месец. Слабостите са бавността, документите и това, че банката може да иска ремонтът да се извърши от фирма с фактури, което често е по-скъпо от майстора, когото познавате.

Друг вариант е самият ипотечен кредит да е за по-висока сума, ако оценката на имота го позволява. При стария едностаен това рядко се случва, но при апартамент, купен под пазарната цена, понякога има място. Решението зависи от оценителя, не от вас.

Вариант 2: потребителски кредит за ремонта

Потребителският кредит е бърз, без ипотека и без оценка. Срещу това лихвата е осезаемо по-висока от ипотечната, често двойна и повече, а срокът е до няколко години. Вноската е висока за сумата, но и свършва бързо. Проверете годишния процент на разходите, не само лихвата.

Важното е редът. Банката гледа общата тежест на всички ваши вноски спрямо дохода. Ако изтеглите потребителски кредит преди одобрението на ипотеката, той намалява сумата, която ще ви дадат за жилището. Ние бихме направили обратното: първо ипотеката и нотариусът, после потребителският кредит, като кажете на ипотечната банка, че го планирате. Укриването на подобни планове не е добра идея, а и в кредитния регистър всичко се вижда. Как банката смята дохода, е описано в статията за ипотечния кредит.

Ако доходите ви са несигурни или работите на свободна практика, двата кредита едновременно са тежки за одобрение; вижте кредит при свободна практика. Понякога решението е родител съдлъжник, с всичките му рискове, описани в материала за съдлъжниците.

Ред на плащанията и двойните месеци

Кога излизат парите при покупка със стар ремонт
Момент	Какво плащате	От къде
Капаро	обикновено 5–10% от цената	собствени пари
Оценка и такса обработка	оценител, такси на банката	собствени пари
Нотариус	самоучастие, данък, нотариус, вписване	собствени пари
Нотариус	останалата цена към продавача	ипотечният кредит
Първи месец	проект, ток и ВиК, чисто строителство	ремонтен транш, потребителски кредит или спестявания
2–4 месец	баня, подове, дограма, довършителни	същото плюс резерв 10–15%

Пропускът, който виждаме най-често, не е ремонтът, а наемът. Докато трае ремонтът, вие живеете другаде и плащате наем, а вноската по ипотеката вече тече. При три месеца ремонт и наем от €480 това са €1 440 наем плюс три вноски, които не бяха в никоя таблица. Ако ремонтът се проточи, а той почти винаги се проточва, сумата расте.

Разходите по самата сделка, данъкът и таксите, са в статията за разходите при покупка. Сложете ги в бюджета първи, ремонтът идва след тях.

Калкулатор: общата вноска при двата варианта

Покупка плюс ремонт: колко на месец

Цена на жилището, €Самоучастие, %Ипотечна лихва, %Срок на ипотеката, годиниРемонт, €Лихва по потребителски кредит, %Срок на потребителския кредит, годиниМесеци ремонт с наем другадеНаем другаде, €

Лихвата по потребителския кредит е пример; проверете ГПР в офертата. Вариант Б е възможен само ако банката финансира ремонта.

При стойностите по подразбиране вариантът с потребителски кредит е по-тежък на месец в първите години, но по-евтин в общата лихва, ако го погасите рано. Вариантът с ремонта в ипотеката е по-лек месечно и по-скъп общо, защото плащате лихва 30 години за плочки, които ще смените след 20. Ако обмисляте да погасите предсрочно, ЗКНИП ви дава такова право, а таксата е ограничена и зависи от вида на лихвата; прочетете договора. Вижте и фиксирана или плаваща лихва и по-късно кога има смисъл рефинансиране.

Какво да проверите, преди да подпишете капаро

Огледайте с майстор, не само с брокер. Половин час с електротехник и водопроводчик ще ви каже дали ремонтът е €12 или €25 хил., а това решава кой вариант на финансиране ви трябва. Ако планирате да местите стени или кухнята, проверете дали е нужно разрешение; подробности има в статията за преустройството. Ако сградата е санирана или предстои саниране, част от разходите за дограма и фасада може да не са ваши.

В предварителния договор поискайте условие, че при отказ на кредита капарото се връща. Това е особено важно, когато разчитате на продукт за покупка и ремонт, защото той се одобрява по-трудно. Повече в статията за отказ за кредит след капаро. Огледа направете по чеклиста за оглед, а ако бюджетът е тесен, вижте и евтините едностайни.

Опишете бюджета и готовността си за ремонт във формата „Заявка“. Пращаме подбрани обяви за стари едностайни, ориентир дали цената е честна и списък какво да проверите в документите. Безплатно е и не сме агенция. За първото жилище с кредит вижте и едностаен като първо жилище.

Финансирането на покупка и ремонт: оценка на редакцията

3,2от 5

Финансирането на покупка и ремонт: оценка на редакцията

Старият едностаен с ремонт често излиза по-евтино от готовия, но само ако сте осигурили парите за ремонта, преди да платите капарото. Най-скъпата грешка е да разчитате на банката за нещо, което не е написано в одобрението.

Достъпност на кредита★★★★★
Ипотеката за покупка е лесна; ремонтът вътре в нея е по-рядък продукт.
Цена на парите★★★★★
Ипотечната лихва е ниска, потребителската осезаемо по-висока.
Предвидимост на бюджета★★★★★
Ремонтите на стари апартаменти почти винаги излизат по-скъпо.
Изгода спрямо готов апартамент★★★★★
Разликата в цената често покрива цялостния ремонт.
Тежест на документите★★★★★
Траншовете искат оферти, фактури, огледи.
Контрол върху качеството★★★★★
Ремонтът е по ваш вкус, с кабели и тръби, които сте видели.

Предимства

Ниска входна цена
Ремонт по ваш избор
Разликата с готовия апартамент често стига за ремонта

Слабости

Банката по правило не финансира бъдещата стойност
Двойни месеци с наем и вноска
Бюджетът на ремонта рядко остава в рамките

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какво ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

Безплатно и без договор
Достатъчни са име и телефон
Вноска по кредита и очакван наем

Безплатна заявка

Често задавани въпроси

Финансира ли банката ремонта заедно с покупката?

По правило банката финансира процент от по-ниската стойност между цената и оценката в сегашното състояние. Някои банки имат продукти за покупка и ремонт, с транши срещу документи за ремонта, но условията се различават. Питайте конкретно и искайте всичко в писменото одобрение.

По-добре ли е потребителски кредит или по-голяма ипотека за ремонта?

Ипотеката е с по-ниска лихва и по-малка вноска, но плащате лихва десетилетия. Потребителският е по-скъп месечно, но се изплаща бързо. Ако можете да погасите ремонтния кредит за няколко години, той често излиза по-евтин общо.

Мога ли да изтегля потребителски кредит преди ипотечния?

Можете, но той намалява сумата, която банката ще ви одобри за жилището, защото тя гледа всички вноски спрямо дохода. Ние бихме подредили първо ипотеката. И не крийте плановете си от банката.

Колко струва ремонтът на стар едностаен?

Цялостен ремонт на около 45 кв.м с нова инсталация, баня, дограма и подове лесно стига €15–25 хил. Точният бюджет по пера е в статията ни за ремонта. Сложете отгоре резерв 10–15%.

Какво става, ако оценката е под цената?

Банката финансира процент от оценката и разликата се добавя към самоучастието. При стар апартамент без ремонт това се случва. Затова имайте резерв или условие в предварителния договор.

Трябват ли фактури за ремонта, ако банката го финансира?

Обикновено да: оферти преди и фактури или нов оглед след, за да се освободи следващият транш. Това може да оскъпи ремонта, ако майсторът ви работи без фактура. Уточнете изискванията преди да изберете изпълнител.

Мога ли да погася предсрочно кредита за ремонт?

За ипотечния кредит ЗКНИП дава право на предсрочно погасяване, а таксата е ограничена и зависи от вида на лихвата. За потребителския кредит условията също са в договора. Прочетете ги преди подписа.

Кой е най-подценяваният разход при покупка за ремонт?

Наемът, който плащате другаде, докато трае ремонтът, заедно с вече течащата вноска. Три месеца ремонт могат да струват повече от една баня. Сметнете ги в калкулатора.

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.