Едностайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 5
Люлин 5 е проектиран така, че всеки вход да има и малки жилища за младоженци; днес същите апартаменти ги купуват родители за децата си и хора, които искат да отдават. Наемите на едностайни в кв. Люлин 5 са към €350 на месец, което при обичайна цена €101 хил. прави брутно 4,2% годишно (градската стойност е 4,8%). По-ниската цена тук (14% под медианата) рядко е случайна: по правило зад нея са по-дългият път, по-старият фонд или по-тесният пазар на наематели.
В кв. Люлин 5 двете числа, от които се тръгва, са €101 000 за целия апартамент и €2 280 на квадрат; зад тях стоят 24 оферти от септември 2026. Не продаваме свои апартаменти в квартала; смисълът на текста е да стигнете до първия оглед с трезва представа за цената.
Подреждането на малки апартаменти тук е по-лесно, ако сте решили отрано кое отхвърляте: партер, бокс или етаж без асансьор. Малък апартамент се взима на първо впечатление по-често от по-голямо жилище; втори оглед в друг час оправя първото впечатление.
Едностаен в кв. Люлин 5: колко искат продавачите
Три от всеки пет оферти попадат между €89 200 и €113 600; най-ниско обявеният беше за €40 000, най-високо обявеният за €135 000. Средният по медиана едностаен в кв. Люлин 5 се предлага за €101 000, като квадратът излиза €2 280/кв.м, с 14% по-ниско от градското ниво (€2 659/кв.м).
Колко едностайни апартаменти има във всяко ценово ниво:
- до €80 хил.3 обяви · 13%
- €80–100 хил.9 обяви · 38%
- €100–120 хил.8 обяви · 33%
- €120–150 хил.4 обяви · 17%
- €150–180 хил.0 обяви · 0%
- над €180 хил.0 обяви · 0%
Ако бюджетът ви е в нивото €80–100 хил., изборът тук е най-широк: там са 9 обяви от общо 24. До €80 хил. намерихме 3 обяви; при такава сума обикновено става дума за под 30 кв.м, партер или жилище за ремонт.
Най-ниско обявените едностайни жилища в извадката: 23 кв.м за €40 000 (етаж 4 от 8, построена 1980 г.); €57 000 при 24 кв.м, етаж 3 от 8, с парно. Най-евтиният едностаен почти винаги има обяснение: партер с решетки, таван без изолация, баня без прозорец или наследници, които още не са се разбрали.
По нашата скала на цената на квадрат Люлин 5 е 13-о от 60 квартала, броено от най-ниския. Сумите тук са поискани, не платени; до подписа отстъпката по правило стига 3–7%.
Всяка лента е група от 24 обяви за едностайни в квартала, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.
Едностаен срещу двустаен в кв. Люлин 5: колко е разликата
Разликата между едностаен (€101 хил.) и двустаен в кв. Люлин 5 (€136 хил.) е към €35 хил.; толкова струва отделната спалня. Квадратът в едностайния е €2 280/кв.м, в двустайния €1 937/кв.м: малкото жилище по правило носи надценка на метър.
Цената на квадрат според големината:
- Едностаен€2 280/кв.м
- Двустаен€1 937/кв.м
- Тристаен€1 762/кв.м
Апартаментът с три стаи тук стои на €202 хил., тоест на съвсем друга категория; сравнението с тристаен е полезно само при инвеститор, който избира между едно голямо и две малки жилища. Под наем двустайният в квартала носи към €640, а едностайният €350; наемът расте по-бавно от цената, поради това доходността на малкото жилище е по-висока. 3 от обявите тук са до 30 кв.м, с други думи по-скоро боксониери или студиа; сравнявайте ги помежду им, не с класическия едностаен апартамент.
Когато планирате семейство в близките три-четири години, втората стая спестява второ местене и втора сделка с всички разходи.
За сравнение наоколо: Люлин 4 с медиана €90 хил., Люлин 6 с медиана €110 хил., Люлин 7 с медиана €105 хил.
Колко квадрата е едностайният в кв. Люлин 5
44 кв.м е медианата за едностайните в кв. Люлин 5, практически колкото обичайния софийски едностаен апартамент (46 кв.м), а разпръскването е от 23 до 54 кв.м. Всеки допълнителен квадрат тук излиза приблизително €2 280, така че разлика от десетина кв.м между две обяви прави около €23 хил.
Разпределение по квадратура:
- до 30 кв.м3 обяви · 13%
- 31–40 кв.м3 оферти · 13%
- 41–50 кв.м17 обяви · 71%
- над 50 кв.м1 обява · 4%
Площите в квартала са смесени: 25% до 40 кв.м, 4% над 50 кв.м, а останалите са класическите 41–50 кв.м.
Фиксираните неща (баня, антре, кухня) струват горе-долу еднакво при 30 и при 55 кв.м, и затова цената на квадрат при най-малките е €3 453/кв.м, а при големите едностайни €2 482/кв.м.
В ЕПК кухнята е самостоятелна и има прозорец, което за малко жилище е лукс: миризмите остават в кухнята, а стаята е стая. Често срещано преустройство в панела е кухнята да се обедини към стаята; панелните стени обаче се събарят единствено след становище на конструктор и одобрение от района.
Няколко неща, които плановете не казват:
- Легло и работно място в една стая: измерете дали масата е възможно да стои до прозореца, без да затваря шкафа.
- Спален кът на галерия или спално място над антрето вършат работа само при таван над 3 метра; в панела това е невъзможно.
- Посоките на света: стая с един прозорец на север е тъмна цял ден, а на запад през лятото се нажежава до вечерта.
Търсите едностаен? Кажете ни района и сумата
Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.
- Цената на кв.м спрямо района
- Кои документи да поискате
- Две минути за попълване
Три купувача, три сметки в кв. Люлин 5
С реалните офертни цени в кв. Люлин 5, ето какво струва една стая на трима души с различни цели. Навсякъде, където се говори за наем, стои местната медиана от €350.
| Първо жилище с кредит | Наемен имот | За дете-студент | |
|---|---|---|---|
| Цена на едностайния | €101 000 | €89 200 | €95 100 |
| Страна по сделката | собственик | агенция | собственик |
| На месец, лихва 2,4% | €303 за 35 г. | няма | €252 за 15 г. |
| Площ при този квадрат | ≈ 44 кв.м | ≈ 39 кв.м | ≈ 42 кв.м |
| Свои пари в цената | €15 000 (15%) | €89 200 (100%) | €57 100 (60%) |
| Общински данък | €3 030 | €2 676 | €2 853 |
| Обзавеждане и освежаване | няма | €5 000 | няма |
| Ипотечен кредит | €86 000 | без кредит | €38 000 |
| Нотариус и Имотен регистър | €751 | €689 | €725 |
| Агенция, 3% | няма | €2 676 | няма |
| Банка и адвокат | €980 | €400 | €740 |
| Нужни пари в брой | €19 761 | €100 641 | €61 418 |
€303 на месец срещу €350 наем: вноската печели. Истинската бариера обаче е €19 761 собствени пари в началото.
При чисти €3 170 на година вложените €100 641 се връщат за около 32 години, без да броим поскъпването на имота.
Пет години квартира по €350 са €21 000 похарчени пари. Пет години вноски по €252 са €15 120, но от тях само около €3 912 са лихва. Ремонт, кашони и хамали не са в таблицата. Ако искате актуални едностайни на такива цени, пуснете заявка.
Метрото и спирките в кв. Люлин 5
Кварталът гледа към М1/М4 от втория ред: станцията не е вътре, но не е и далеч. Такива адреси често излизат по-изгодни от сградите точно до ескалатора, при практически същия път. 4 трамвайни спирки и 9 автобусни в кв. Люлин 5: с такава мрежа колата е по-скоро за излети, отколкото за работните дни.
Гараж не фигурира в нито една от 24 обяви тук. Собственикът с кола паркира на улицата.
Късната вечер е проверката за транспорта в квартала. Елате веднъж към единайсет вечерта и погледнете колко е осветена спирката по това време. Тротинетките под наем покриват последния километър до метрото за повечето хора тук, но през зимата не са вариант.
- Пресметнете колко прекачвания има до университета
- Огледайте дали има къде да се заключи колело
- Засечете пеша пътя до метрото
Кола карат малцина от квартирантите на едностайни; за тях спирката е преди гаража в списъка. Картата за градския транспорт или кола с всичките ѝ разходи: за купувач с ипотека изборът не е сложен.
Редакционна оценка: кв. Люлин 5
3,2 от 5 за Люлин 5. По-долу е разбито откъде идва числото.
- Сградите в предлагането2
Панелният и тухленият фонд отпреди 1990 г. дава 18 обяви около €103 000; новите сгради са 1. Старият фонд е по-евтин, но ремонтът влиза в сметката.
- Цена на квадрат спрямо града4,5
Продавачите в кв. Люлин 5 искат €2 280 за квадрат, а средното за София е €2 659. Сравнявайте при сходна площ, защото малкият апартамент винаги излиза по-скъп на квадрат.
- Наем и доходност3,5
Годишният наем от €4 200 спрямо цената дава 4,2%, под градските 4,8%. Нивото е около средното за София.
- Лесна препродажба3,5
Пазарът тук е жив: 24 обяви за продажба и 7 обяви за наем. Едностайният е форматът, който се вписва в бюджета на най-много купувачи с кредит.
- Магазини и ежедневие2
3 супермаркета, 1 аптека и 1 малък магазин или фурна: това отбелязва картата в границите на квартала.
- Тишина и зеленина3
Люлин 5 попада в зона „външен пояс“. Картата не показва кучетата и петлите, а на село и те се чуват.
- Избор на едностайни3,5
Едностайните тук в извадката са 24; в цяла София са 1 123.
- Метро и градски транспорт3,5
Редки автобуси и метро: така изглежда придвижването от Люлин 5. Без кола животът тук иска търпение с разписанията.
3,2 точки поставят Люлин 5 в средната част на скалата. Цена на квадрат спрямо града вдига оценката, магазини и ежедневие я сваля.
В полза на мястото
- Квадратът е €2 280, под средното за града
Минуси и празни места
- Малко магазини на пеша разстояние
- Почти само стари сгради
Същата формула се прилага за всичките 240 места в сайта, Люлин 5 не е изключение.
Наблюдения за купувача на малко жилище в кв. Люлин 5
Числата в кв. Люлин 5, преведени на езика на огледа.
Хляб и аптека
Супермаркет има на 3 места, аптеки 1. За някои неща ще се ходи до съседните места. Списъкът е по OpenStreetMap, където новите обекти понякога липсват.
Стая, кухня или бокс
На огледи тук обикновено виждаме около 44 кв.м. При тази площ често има отделна кухня и антре, а не само бокс в стаята. Схемата казва повече от заглавието: „едностаен“ в обявата може да е и студио.
С какво се отоплява
От обявите, в които пише отопление, 100% са с парно.
Стар блок срещу нова сграда
Старият фонд води: 18 обяви отпреди 1990 г. срещу 1 нови. На огледи тук обикновено виждаме панелен едностаен с отделна кухня и тераса, често остъклена.
Дъното на пазара
€40 000 е дъното в квартала, около €1 739 на квадрат. 23 кв.м, 4. етаж от 8, строен 1980 г. При такава цена първо поискайте удостоверението за тежести.
Едностаен в кв. Люлин 5 под наем: сметката без украса
€350 на месец: толкова е медианата на 7 оферти за наем на едностайни в кв. Люлин 5. Ако дадете медианните €101 хил., брутната доходност излиза 4,2%, при 4,8% за целия град.
| Какво | За година |
|---|---|
| 11 месеца по €350, един празен | €3 850 |
| Данък върху наема (10% след 10% разходи) | −€350 |
| Вход и асансьор, около €12 месечно | −€144 |
| Данък сгради, смет, застраховка (допускане) | −€120 |
| Остава нето | €3 240 |
Реалното число е 3,1%: толкова носят €3 240 на година върху €106 000 с обзавеждането. Таксата вход в сметката е наше допускане; попитайте реалната още на огледа.
Метрото увеличава кръга: едностаен на няколко минути пеша от станция се отдава по-бързо от същото жилище далеч от нея. Разстоянието до метрото пишете в заглавието на офертата за наем: то привлича по-добре от всичко друго. Двойки без деца и хора в първата си работа формират основата на търсенето; те сравняват първо минутите до станцията, след това обзавеждането. Люлин 5 е на 7,1 км от центъра; за квартиранта разстоянието се мери във време на път, не в километри. Двустаен в квартала се дава за €640, едностаен за €350; разликата в наема е €290, в цената €35 хил. Ето защо малкият печели по процент.
Ако търсите едностаен точно за отдаване, напишете го в заявката: ще подберем оферти, при които числата излизат и след данъците.
Едностаен в кв. Люлин 5 без посредник
От 24 оферти в кв. Люлин 5, 5 са публикувани от собственици, 18 от брокери и 1 от строители, а собствениците искат средно €2 250/кв.м срещу €2 280/кв.м за всички оферти.
Три числа за София: собственици €2 828/кв.м, агенции €2 670/кв.м, фирми строители €2 397/кв.м. Без посредник не винаги значи евтино; значи само без процент за брокер. Без посредник остават ви към €3 000 при €101 хил.; срещу това цялата проверка остава ваша.
Няколко книжа, без които не дава капаро тук:
- Договор с наемателя, ако има такъв. Проверете до кога важи и дали квартирантът е уведомен за продажбата.
- Нотариален акт и скица от кадастъра. Площта в нотариалния акт и в скицата се сравнява, а от скицата личи и дали мазето е описано.
- Наследници и съпрузи. Малкият апартамент често е наследствен; подписват всички наследници, иначе сделката виси.
Чрез заявката получавате подбрани обяви с предимство от собственици и списък какво да проверите; без комисиона.
Офертата с номер на собственик от време на време се оказва брокер, който не казва това до огледа.
Чести подводни камъни при 1-стаен в кв. Люлин 5
Цената приблизително €2 280/кв.м звучи ясно, докато не уточнете за какви точно метри се отнася. Нито от изброеното не е непременно повод за отказ.
- „Едностаен апартамент“, който е студио. Обявата казва „1-стаен“, схемата казва друго. Отделната кухня с прозорец е нормата в блоковете отпреди 1990 г. и изключение в новите сгради.
- Апартамент с наемател вътре. Едностайните нерядко се продават заети. Наемен договор за повече от година, вписан в Имотния регистър, може да задължава и купуващия; уточнете в договора датата на освобождаване.
- Премия за малкия размер. Колкото по-малък, толкова по-скъп на метър: при 51–60 кв.м градската медиана е €2 482/кв.м, под 30 кв.м скача до €3 453/кв.м. Банята и кухнята стоят почти едно и също при 28 и при 50 кв.м.
- Квадратите, в които не живеете. Асансьор, коридор, дял от покрива: всичко се брои в „44 кв.м“. Пресметнете цената за метър, в който ходите.
- Метрите от терасата. Балконът, слят със стаята, изглежда добре на снимка. При банковата оценка пък оценителят брои единствено законните метри.
- Партер за отдаване. 7 обяви от 24 за Люлин 5 са на партер или първи етаж. За живеене е приемлив компромис, за отдаване често означава по-дълги празни месеци.
Проблемът, който знаете, е аргумент в пазарлъка. Неоткритият е разход след подписа.
Люлин 5: въпроси и отговори
Каква е цената на едностаен в кв. Люлин 5 през 2026?
Ако търсите нещо обикновено, пригответе около €101 хил. Толкова е медианата по нашата септемврийска извадка от 24 обяви. Това е под градската медиана от €120 000. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Медианата не се мести от единичен скъп мезонет, затова я ползваме вместо средно аритметично. Супермаркетите в кв. Люлин 5 по картата са 3.
Добро първо жилище ли е едностаен в кв. Люлин 5?
Като стъпало е разумен. Двустаен тук е около €136 000, тоест €35 хил. повече. Ако планирате дете скоро, двустайният спестява една сделка и два пъти разходи. Тристайните в кв. Люлин 5 са с медиана €201 500. Формата „Заявка“ е безплатна: пишете бюджет и изисквания, ние връщаме подбрани едностайни и ориентир дали цената е честна. От собственици са 5 от 24 обяви тук. Двама души в студио свикват бързо с миризмата на лук в гардероба, но не всички.
Има ли метро близо до едностайните в кв. Люлин 5?
Линиите М1/М4 минават наблизо, но станция в кв. Люлин 5 на картата не виждаме. По OpenStreetMap тук има 9 автобусни спирки и 4 трамвайни спирки. До центъра са около 7,1 км. От собственици са 5 от 24 обяви в квартала. Разходете маршрута до спирката в час пик, преди да дадете капаро. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Близостта до метро вдига наема повече, отколкото цената. Тристайните тук са с медиана €201 500.
Колко струва отоплението на едностаен в кв. Люлин 5?
В кв. Люлин 5 от обявите, които посочват отопление, 100% са на ТЕЦ. В града ТЕЦ е при 68% от посочилите, газ при 28%. Климатикът е масов допълнителен вариант. Съседство: кв. Люлин 4 е само на 0,5 км. Обявите с ТЕЦ са малко по-скъпи на метър от тези с газ. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. Поискайте сметките за последната зима.
Продават ли се обзаведени едностайни в кв. Люлин 5?
В кв. Люлин 5 1 от 24 обяви са с обзавеждане. Обзавеждането рядко се плаща в цената, продавачът просто не иска да го вози. За отдаване е плюс, за живеене често е минус. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е в кв. Люлин 5. Обзаведеният апартамент се отдава по-бързо, но по-бързо и се износва.
Колко реално ползваеми квадрата има едностаен от 44 кв.м в кв. Люлин 5?
В новото строителство цената почти винаги е по застроена площ, заедно с дела от общите части. При 44 кв.м в кв. Люлин 5 реално ползваемото може да е около 35 кв.м. В малкия апартамент общите части тежат повече, често 18–25%. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е тук. Поискайте схема с отделните помещения. Супермаркетите в квартала по картата са 3. От собственици са 5 от 24 обяви тук.
Колко струват най-скъпите едностайни в кв. Люлин 5?
Скъпата петина в кв. Люлин 5 започва от €113 600, а най-високата обява е €135 000. Горният край обикновено е ново строителство с Акт 16. Има и трамвай, с 4 спирки наоколо. 1 от едностайните в извадката се продават обзаведени. В класацията ни по €/кв.м Люлин 5 заема 13. място от 60.
Как да купя едностаен в кв. Люлин 5 от разстояние?
Много хора в чужбина купуват малък апартамент в София, за да го отдават и да имат къде да отседнат. Проверката на документите е същата, само ролите се поделят между вас, адвоката и пълномощника. Наемът в кв. Люлин 5 е около €350, което помага да се сметне дали има смисъл. Автобусните спирки на картата тук са 9. По цена на кв.м Люлин 5 е 13. от 60 квартала с достатъчно обяви, броено от най-евтиния. Има и трамвай, с 4 спирки наоколо.
Къде наблизо има по-евтин едностаен от Люлин 5?
В кв. Люлин 5 метърът е €2 280/кв.м. Наблизо: кв. Люлин 4 с €2 653/кв.м и кв. Люлин 6 с €2 251/кв.м. Съседите не са осезаемо по-евтини. Линиите М1/М4 минават наблизо, но спирката не е в кв. Люлин 5. Има и трамвай, с 4 спирки наоколо. От собственици са 5 от 24 обяви тук.
Наоколо: Люлин 5 и съседите
Едностайните са най-малкият сегмент в обявите, около шест пъти по-малко от двустайните. Когато тук няма нищо подходящо, съседният квартал често има.
- кв. Люлин 4€2 653/кв.м
- кв. Люлин 6€2 251/кв.м
- кв. Люлин център≈ €110 хил.
- кв. Люлин 7€2 783/кв.м
- кв. Люлин 3€2 744/кв.м
- в.з. Люлин≈ €118 хил.
- с. Иваняненаселено място
Още места за сравнение
Преди капарото
Свежи обяви в кв. Люлин 5
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Приемаме и продавачи
- Кои документи да поискате
- Цената на кв.м спрямо района
Как смятаме: медиана на обявените цени; площта е тази от обявата, а в новото строителство тя почти винаги е застроена с общите части. Подробности в методологията. Проверено: 30 септември 2026 г.