Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Когато банковата оценка излезе по-ниска от цената на едностайния

Банката не финансира цената, която сте договорили. Финансира процент от по-ниската сума между цената и пазарната оценка, която прави лицензиран оценител по нейна поръчка. Когато оценката е под цената, разликата пада върху вас, в брой. При едностайните това се случва по-лесно, отколкото при големите жилища: един и същи квартал събира панелни гарсониери и нови студиа с много различна цена на квадрат. В извадката ни 27,7% от обявите в кварталите с поне 10 предложения са с поне 10% над медианата на квадратен метър за своя квартал.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Как оценителят стига до числото

Оценителят оглежда жилището, проверява документите и сравнява с подобни имоти в района. Ключовата дума е сделки. Той гледа цени, на които жилища наистина са продадени, или поне внимателно коригирани офертни цени, не най-високите обяви на сайтовете. А сделките обикновено минават с няколко процента под обявеното. Затова оценката често стои под офертната цена дори когато никой не е надценил нищо.

При малките жилища има и технически ефект. Цената на квадрат при едностаен е по-висока, отколкото при двустаен в същия квартал, защото кухнята и банята струват почти толкова, колкото и в голямо жилище. Ако оценителят ползва сравнения с по-големи апартаменти, квадратът излиза по-евтин. За това как площта влияе на цената вижте квадратурата на едностаен. Оценителят коригира и за етажа, и за близостта до метро. Колко тежат тези фактори в офертните цени, показахме в етажа и цената и в едностаен до метро.

Колко обяви са над квартала си

Взехме 31 квартала с поне 10 обяви за едностайни, общо 824 предложения, и за всяко сравнихме цената на квадрат с медианата на квартала. 27,7% са над нея с поне 10%, а 12,1% с поне 20%. Тези обяви не са непременно надценени: там са новите сгради, последните етажи с гледка, обзаведените. Но там е и рискът, че оценителят няма да намери достатъчно сравними сделки на същото ниво.

27,7%от обявите са поне 10% над медианата на квадрат за квартала си

12,1%са поне 20% над нея

31квартала с поне 10 обяви в сравнението

Дял на обявите поне 10% над медианата на квартала

Манастирски ливади
46,4% от 28
Сухата река
44% от 25
Люлин 6
43,8% от 16
Център
43,7% от 87
Младост 3
41,7% от 12
Студентски град
31,6% от 95
Витоша
30% от 30
Овча купел
28% от 25
Люлин 4
0% от 15
Хаджи Димитър
7,1% от 14
м-т Гърдова глава
8,3% от 12

Кварталите с най-висок и най-нисък дял, само с поне 12 обяви. Офертни цени, imot.bg, септември 2026.

В Манастирски ливади и в Център разсейването е голямо: стари и нови сгради стоят една до друга и квадратът варира с хиляди евро. В квартали с по-еднороден фонд, като Люлин 4, обявите са по-плътно около медианата и оценката рядко изненадва. Повече за разсейването на цените има в отделната статия.

Колко ще даде банката и колко ще доплатите вие

Сметката е проста, но неприятна. Ако банката финансира 80% и оценката е €112 800 при цена €120 000, кредитът е 80% от оценката, тоест €90 200, а не €96 000. Разликата от €5 800 трябва да дойде от вас, отгоре на самоучастието и разходите. За много купувачи на първо жилище точно тази сума е проблемът.

Колко ще ви липсват, ако оценката е по-ниска

Договорена цена, €Банкова оценка, €Финансиране, % от по-ниската сумаЛихва, %

Банките финансират процент от по-ниската сума между цената и оценката. Процентът и условията се различават между банките.

Ако имате тези пари, проблемът е само психологически: плащате повече от оценката. Ако нямате, имате четири изхода, описани по-долу. Добре е да знаете кой ви е резервният, преди да е дошъл докладът. Сравнете и с общата сметка за кредита.

Четирите изхода

Доплащате разликата. Най-бързо, ако имате спестявания или помощ от семейството. Проверете дали банката иска доказателство за произхода на допълнителните пари.
Искате повторна оценка или преразглеждане. Ако докладът има явни грешки в площта, етажа, годината на строеж или използва несравними имоти, банката може да назначи преглед. Пратете писмено конкретните грешки, не общо недоволство.
Преговаряте цената. Оценката от независим оценител е добър аргумент. Продавачът знае, че следващият купувач с кредит ще получи подобна оценка.
Отказвате се. Ако в предварителния договор има клауза за финансиране, която покрива и ниска оценка, това е без загуба. Ако няма, вижте какво става с капарото.

Ние бихме започнали от третия. Повечето продавачи на едностайни предпочитат малка отстъпка пред нов кръг огледи и нов купувач, който ще мине през същата банка.

Оценката като аргумент в преговорите

Не казвайте „банката каза, че не струва толкова“. Покажете доклада, ако банката ви го е предоставила, и предложете конкретна среща по средата. Цената в обявата и бездруго обикновено се договаря с 3 до 7% надолу, а оценка на 5–6% под нея попада точно в този коридор. В обяви с кръгли цени като €120 хил. или €100 хил. често има място, защото числото е избрано да изглежда добре, а не да отразява пазара. Повече по темата има в кръглите цени в обявите.

Ако продавачът не отстъпва, а вие нямате резерв, по-добре е да се откажете навреме, отколкото да вземете бърз потребителски кредит за разликата. Две вноски върху един малък апартамент бързо изяждат предимството на ниската лихва по ипотеката.

Жилищата в строеж и оценката

При покупка на зелено оценката се прави по проект и по сравнения с други нови сгради. Медианата на квадрат за едностайни в строеж в извадката ни е €2 393/кв.м, а за завършени след 2021 г. €3 020/кв.м. Разликата е голяма и част от нея е цената на риска. Оценителите обикновено отчитат етапа на строителството, така че ниската оценка на зелено не е изненада. При някои банки кредитът се отпуска на траншове, свързани с етапите.

Ако купувате в строеж с кредит, попитайте банката как оценява и финансира жилище преди Акт 16 още преди да подпишете. Етапите и документите са разгледани в статията за Акт 16 и в новото строителство.

Как да не стигнете дотам

Преди да дадете капаро, сравнете цената на квадрат с медианата на квартала. Ако обявата е 15–20% над нея, питайте защо: нова сграда, гледка, паркомясто, обзавеждане. Ако обяснението е слабо, очаквайте и ниска оценка. Някои банки правят оценката, преди да подпишете предварителен договор, ако ги помолите и платите таксата. Около €150–250 са разумна застраховка срещу загубата на капаро.

Ако искате ориентир дали цената е разумна спрямо квартала, преди да говорите с банката, опишете какво търсите в заявката. Изпращаме подбрани обяви за едностайни, с предимство от собственици, и бележка за цената. Безплатно е, не сме агенция. Ако все пак искате да видите как стоят цените по квартали, вижте цените на едностайните.

Ниска банкова оценка: оценка на редакцията

2,7от 5

Ниска банкова оценка: оценка на редакцията

Ниската оценка е чест и управляем риск при едностайните, особено при обяви далеч над квартала. Решава се с резерв от пари, клауза в договора или преговори.

Вероятност при едностаен★★★★★
27,7% от обявите са поне 10% над медианата на квартала си.
Финансов удар★★★★★
Разликата се плаща в брой, отгоре на самоучастието.
Възможност за оспорване★★★★★
Само при конкретни грешки в доклада.
Сила в преговорите★★★★★
Оценката е независим и разбираем аргумент.
Предвидимост★★★★★
Сравнението с медианата на квартала дава ранен сигнал.
Ново строителство★★★★★
Оценката отчита етапа и често е по-ниска.

Предимства

Ранен сигнал от цената на квадрат
Аргумент за отстъпка
Предпазва от надплащане

Слабости

Разликата е в брой
Оспорването рядко успява
Без клауза капарото е изложено

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас

Една и съща гарсониера често виси в пет сайта с пет различни цени. Събираме повторенията, махаме изтеклите обяви и ви пращаме само жилищата, които си струва да видите.

Вноска по кредита и очакван наем
Първо обявите от собственици
Приемаме и продавачи

Безплатна заявка

Често задавани въпроси

Колко финансира банката, ако оценката е под цената?

Процент от по-ниската сума между договорената цена и оценката. Ако оценката е по-ниска, разликата до цената е изцяло ваша.

Може ли да оспоря банковата оценка?

Можете да поискате преразглеждане, ако в доклада има конкретни грешки: площ, етаж, година, несравними имоти. Общо несъгласие с числото рядко променя резултата.

Защо оценката е под цената, като никой не е надценил?

Оценителят ползва цени на сделки или коригирани офертни цени, а обявите обикновено са с няколко процента над реалната сделка. При малки жилища разликата се вижда по-лесно.

Мога ли да ползвам оценката в преговорите?

Да. Независимата оценка е силен аргумент, защото следващият купувач с кредит ще получи подобна. Предложете среща по средата, вместо да искате цялата разлика.

Колко струва банковата оценка?

Обикновено между €150 и €250 за жилище, плаща се от купувача. Проверете таксата в конкретната банка.

Може ли да направя оценката преди капарото?

Някои банки приемат да възложат оценка преди предварителния договор, ако платите таксата. Ако обявата е много над квартала, това често си струва.

Оценката на ново строителство по-ниска ли е?

Преди Акт 16 често да, защото се отчита етапът. В извадката ни медианата на квадрат за жилища в строеж е €2 393/кв.м срещу €3 020/кв.м за завършени след 2021 г.

Какво да направя, ако нямам пари за разликата?

Преговаряйте цената, търсете съкредитоискател или се откажете навреме, ако договорът го позволява. Бърз потребителски кредит за разликата обикновено е лоша идея.

Квартали и цени

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.