Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Ипотека за едностаен, когато нямате класическа заплата

Програмистът на договор, преводачката, архитектът, собственикът на малко ЕООД: често печелят повече от служителя, който седи до тях в банковия клон, и пак излизат с по-малко одобрена сума. Причината рядко е недоверие към човека. Банката вижда доход през документите и осигуровките, а при свободната практика двете неща често разказват по-скромна история от банковата сметка. Тук описваме какво гледат банките, кои документи да подготвите поне година предварително и как съдлъжникът и по-голямото самоучастие променят сметката. В края има калкулатор, който превръща дохода в максимален кредит и показва колко от обявите за едностайни в нашата извадка влизат в бюджета.

Търся едностаен Ипотечен калкулатор

Как банката вижда доход без трудов договор

За служител банката има проста картина: трудов договор, служебна бележка, осигуровки върху реалната заплата. За човек на свободна практика картината е сглобена от няколко източника и всеки от тях може да я смали. Банката гледа обявения пред данъчните доход, а не оборота, и обикновено усреднява последните една-две години. Ако миналата година е била слаба, тя тежи, колкото и добра да е тази.

Втората особеност е стабилността. Заплатата идва всеки месец, хонорарите идват когато дойдат. Затова мнозина кредитни специалисти гледат и банковите извлечения: има ли редовни постъпления, от колко клиенти, дали един клиент не е три четвърти от всичко. Тук няма общ стандарт, всяка банка има свои правила, а и те се променят. Нашият съвет е да попитате две-три банки преди да търсите едностаен, не след като сте харесали обява. Ако все пак стигнете до отказ, прочетете какво става при отказ за кредит след капаро.

Документите, които да подготвите отрано

Годишните данъчни декларации за последните една-две години, с входящ номер или подадени по електронен път. Те са основата на сметката.
Справка за осигурителния доход от НАП. Показва върху каква сума сте се осигурявали и дали има прекъсвания.
Удостоверение за липса на задължения към държавата. Неплатен данък или осигуровка спира кредита, дори да е малка сума.
Банкови извлечения за 6–12 месеца от сметката, по която идват хонорарите.
Договори с клиенти особено дългосрочните. Помагат да покажете, че доходът ще продължи.
За собствена фирма годишните финансови отчети, решение за разпределяне на дивидент, справка за заплатата ви като управител.

Декларациите трябва да са подадени и платени навреме. Годишната декларация за предходната година се подава до края на април, а банката обикновено иска последната подадена. Ако кандидатствате в март, ще ви сметнат по доходите отпреди година и половина. Понякога си струва да изчакате няколко седмици, ако последната година е по-силна. Пълният списък с документите за самия имот е в статията за документите при покупка.

Осигурителният доход: къде повечето се спъват

Самоосигуряващите се избират върху каква сума да плащат осигуровки, в границите между минималния и максималния осигурителен доход. Мнозина логично избират минимума. После в банката разбират, че за част от кредитните специалисти точно тази сума е доходът им. Това е най-честата изненада, която чуваме от хора на свободна практика.

Данъчно облагаемият доход при свободна професия също е по-нисък от оборота, защото законът признава нормативни разходи, при свободните професии 25%. Банката обикновено смята от облагаемото или от нетното след данъци, не от фактурираното. Ако фактурирате по €4 000 на месец, не очаквайте банката да види €4 000.

Ние не съветваме никого как да се осигурява, това е въпрос за счетоводител. Казваме само, че ако планирате кредит след година, разговорът за осигурителния доход трябва да е сега, не в банката.

Собствена фирма: заплата, дивидент и сметката на фирмата

Собственикът на ЕООД често си плаща малка заплата и тегли останалото като дивидент веднъж годишно. За банката заплатата е ясна, дивидентът е по-сложен: някои банки го признават, ако е разпределян няколко години поред и е видим в отчетите, други гледат само заплатата. Парите, които стоят по сметката на фирмата, не са ваш доход, колкото и да са.

Има и обратен капан. Ако фирмата е на загуба или има задължения, банката може да откаже, дори заплатата ви да е добра, защото тя зависи от фирмата. Купуването на едностайния директно на фирмата е отделна тема с други данъчни последици; ако мислите в тази посока, вижте статията за сделки с фирма и говорете със счетоводител.

Колко доход трябва за едностаен

Банките обикновено искат вноските по всички кредити да не минават определен дял от нетния доход. Ориентирът, с който смятаме, е 40%; горната граница при част от банките стига до около половината. Таблицата показва нужния доход за различни цени при 80% финансиране, 2,7% и 30 години.

Нужен нетен доход за кредит при 80% финансиране, 2,7% и 30 години
Цена на едностайния	Заем	Вноска	Доход при 40%	Доход при 50%	Обяви до тази цена
€80 000	€64 000	€260	€650	€520	88 (7,8%)
€100 000	€80 000	€324	€810	€650	289 (25,7%)
€120 000	€96 000	€389	€970	€780	578 (51,5%)
€140 000	€112 000	€454	€1 140	€910	814 (72,5%)
€170 000	€136 000	€552	€1 380	€1 100	1 028 (91,5%)

Обяви за едностайни по ценови диапазон

0–70 хил.

122

70–90 хил.

259

90–110 хил.

298

110–130 хил.

255

130–160 хил.

149

над €160 хил.

Офертни цени, imot.bg, септември 2026, 1 123 обяви.

За медианния едностаен от €120 000 доходът, който банката трябва да признае, е около €970 нето при 40%. За човек на свободна практика това значи да покаже тази сума в документите, не по сметката. Ако признатият доход е по-нисък, вижте едностайните под €100 хил., или следващите два инструмента. За ориентир: медианата в Люлин 10 е около €94 хил., в Малинова долина около €115 хил., а в Лозенец над €144 хил.. Една и съща декларация отваря различни квартали. Цените по райони са събрани в таблицата с цените по квартали.

Съдлъжник и по-голямо самоучастие

Първият инструмент е съдлъжник със стабилен доход: партньор, родител, понякога брат или сестра. Неговият доход се добавя към вашия, но той отговаря за целия кредит наравно с вас. Разликата между съдлъжник и поръчител, и какво рискуват родителите, сме разписали в статията за родителите като съдлъжници.

Вторият е по-голямо самоучастие. При 30% вместо 20% от цената на типичния едностаен заемът пада до €84 000, вноската до около €341 вместо €389, а за банката рискът е по-малък и тя по-лесно приема по-неравен доход. Цената е, че ви трябват €36 000 вместо €24 000, плюс разходите по сделката. За хората със свободна практика, които имат спестявания, но неравна история на дохода, това често е по-бързият път. Някои стигат и до другата крайност и купуват изцяло със свои пари; какво трябва да знаете тогава, има в статията за покупка в брой. Ако работите от вкъщи и мислите за помещение, което е и офис, вижте и разликата между ателие и апартамент, защото банките кредитират двете различно.

Калкулатор: максимален кредит по признат доход

Въведете дохода, който банката реално ще признае, вноските по други кредити, допустимия дял вноска/доход и параметрите на кредита. Калкулаторът показва максималния заем, цената, до която стигате с вашето самоучастие, и колко от 1 123 обяви в извадката ни са до тази цена.

Колко кредит при моя признат доход

Признат нетен доход, €/месецВноски по други кредити, €/месецДопустим дял вноска/доход, %Лихва, %Срок, годиниСамоучастие, €

Ориентир. Банката може да смята дохода и съотношението по свои правила, а самоучастието трябва да покрие и разходите по сделката.

Ако числото излезе под очакваното, не е край. Понякога е въпрос на една подадена декларация или на по-голямо самоучастие. А когато сте готови да търсите, пуснете заявка с бюджета си: подбираме обяви за едностайни, проверяваме документите и казваме дали цената е в пазара. Безплатно е, не сме агенция.

Ипотека при свободна практика: оценка на редакцията

2,8от 5

Ипотека при свободна практика: оценка на редакцията

Кредит за едностаен при свободна практика е напълно постижим, но изисква подготовка от поне година: декларации, осигурителен доход, чиста история. Съдлъжникът и по-голямото самоучастие са реалните лостове.

Достъп до кредит★★★★★
Възможен, но с повече документи и по-консервативна сметка на дохода.
Признаване на реалния доход★★★★★
Оборотът и сметката рядко се признават изцяло.
Роля на осигурителния доход★★★★★
Осигуряване на минимум често смалява одобрената сума.
Ефект на съдлъжник★★★★★
Добавя стабилен доход, но прехвърля риск върху другиго.
Ефект на самоучастието★★★★★
По-малкият заем лесно компенсира неравна история.
Предвидимост между банките★★★★★
Правилата се различават и се менят, затова питайте няколко.

Предимства

Ясен списък документи
Самоучастието помага много
Възможен съдлъжник

Слабости

Минималните осигуровки смаляват кредита
Слаба година тежи
Дивидентът не винаги се брои

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас

Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.

Подбор по квартал и сума
Отговор до един работен ден
Безплатно и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

Дават ли ипотечен кредит на хора със свободна професия?

Да, но банката гледа дохода по данъчните декларации и осигуровките, обикновено за последните една-две години. Затова одобрената сума често е по-ниска от тази, която бихте очаквали по оборота.

Кой доход гледа банката при свободна практика?

Обикновено облагаемия или нетния доход по годишната декларация, а не фактурираната сума. Част от банките гледат и осигурителния доход, затова осигуряването на минимум може да смали кредита.

Колко години история трябва?

Най-често една до две години с подадени декларации. Ако практиката е нова, шансовете растат със съдлъжник със заплата или с по-голямо самоучастие.

Признава ли банката дивидента от моята фирма?

Някои банки го признават, ако е разпределян редовно няколко години и се вижда в отчетите, други гледат само заплатата. Парите по сметката на фирмата не се броят като ваш доход.

Има ли значение, ако имам задължения към НАП?

Да, обикновено голямо. Неплатени данъци или осигуровки са честа причина за отказ, затова изкарайте удостоверение за липса на задължения преди да кандидатствате.

Помага ли по-голямото самоучастие?

Да. При 30% самоучастие за медианен едностаен заемът пада до €84 000 и вноската с около €48, а рискът за банката е по-малък. Това често компенсира по-неравна история на дохода.

Какъв доход трябва за едностаен за €120 000?

При 80% финансиране, 2,7% и 30 години вноската е около €389. При ориентир 40% вноска/доход банката трябва да признае около €970 нетен доход.

Кога да говоря с банка?

Преди да търсите едностаен и преди да давате капаро. Предварителната оценка на кредитоспособността ще ви каже реалния бюджет и кои документи липсват.

Квартали и цени

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.