Едностаен апартамент в кв. Модерно предградие
Кранове, огради и табели „продажба от строител“ се виждат на всяка втора улица в кв. Модерно предградие, а малките апартаменти в новите блокове се продават първи.
Собствените обяви тук са 4, твърде малко; оценката от съседните места е €90 000 при €2 102/кв.м и около 45 кв.м. Младият купувач, инвеститорът и родителят на студент гледат същия едностаен в квартала с различни очи: единият брои вноската, другият наема, последният пътя до университета. Ако купувате за отдаване, вижте първо сметката за наема по-долу; ако е за себе си, тръгнете от разпределението и заема.
Малък апартамент се купува с емоция по-често от двустаен; вторият оглед в друго време на деня коригира това. Добрият едностаен тук се познава по това, което не се забелязва на снимка: звуците от стълбището, въздухът в банята и колко светло е късно следобед. Едностайният апартамент край Модерно предградие се дава под наем и на сам човек, а такъв наемател обикновено гледа жилището по-добре.
Едностаен в кв. Модерно предградие: ориентир за цената
В кв. Модерно предградие засякохме 4 обяви за едностаен (€65 999 при 53 кв.м, етаж 2 от 4, на зелено, завършване 2027 г.; 52 кв.м за €69 900 (етаж 2 от 5, на зелено, завършване 2027 г.); €99 000 при 47 кв.м, етаж 2 от 3, стара сграда от 1950 г.), а това е целият местен пазар за септември. Няколко оферти не правят пазар; за по-стабилно число броим и кв. Люлин 9.
Ориентирът: приблизително €90 хил. за типичен едностаен апартамент от 45 кв.м и €2 102/кв.м, 21% под градската медиана от €2 659/кв.м.
Квадратът в кв. Модерно предградие и наоколо:
- Модерно предградие (ориентир)€2 102/кв.м
- Люлин 9€2 177/кв.м
- София, медиана€2 659/кв.м
Запишете площта, етажа и цената на всеки видян апартамент тук; след петия оглед прекалено високата цена се забелязва с просто око.
Офертата казва очакване, а не пазар: разстоянието до подписаната цена обикновено е 3–7% и се решава на втория оглед, не по телефона.
Продавач-инвеститор, купил на зелено, смята цената спрямо собствената си покупка и марж, а не спрямо съседните оферти; при него доводът е другите обяви.
Всяка лента е група от 20 обяви за едностайни в съседство, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.
Цената на втората стая в кв. Модерно предградие
Разликата между едностаен апартамент (€90 хил.) и двустаен в кв. Модерно предградие (€121 хил.) е около €31 хил.; толкова струва отделната спалня. Квадратът в едностайния е €2 102/кв.м, в двустайния €1 703/кв.м: малкото жилище винаги носи надценка на метър.
Квадратът при едно-, дву- и тристаен:
- Едностаен около Модерно предградие€2 102/кв.м
- Двустаен€1 703/кв.м
- Тристаен€1 597/кв.м
Апартамент с три стаи тук струва приблизително €183 хил., повече от почти два едностайни; за инвеститор два малки апартамента практически винаги дават повече наем от един голям. Под наем двустайният в квартала носи около €650, а малкият апартамент €400; наемът расте по-бавно от цената, поради това доходността на малкото жилище е по-висока. Една стая с кухненски бокс е боксониера, дори офертата да казва „едностаен“; такива в града вървят по €3 453/кв.м.
Малкият апартамент около Модерно предградие бие там, че се изисква бързина: при нужда се продава по-бързо, двустайният по-бавно.
Съседите с достатъчно обяви: Обеля (€1 861/кв.м), Люлин 1 (€2 444/кв.м), Люлин 9 (€2 177/кв.м).
Търсене на едностаен в малък пазар
Обявите за едностаен в кв. Модерно предградие в извадката са 4. Всяка нова оферта преобръща картината с хиляди евро. Цените тук са сметнати от 20 обяви в съседните райони като кв. Люлин 9: медиана €90 000, обичайна граница от €81 300 до €107 200.
- В новите сгради наоколо строителите предлагат малки жилища още в строеж; попитайте дали има едностайни в следващите етапи.
- Запишете се за пресни обяви с филтър Модерно предградие и отговаряйте в рамките на часове: в тесен пазар добрата оферта не чака седмици.
- Проверявайте схемата, не заглавието: при оскъдни обяви „едностаен“ може да се окаже студио с друго име.
Формата „Заявка“ е направен точно за такива места: пишете таван на цената и без какво не може, а ние преглеждаме новите едностайни тук и в съседство. Не струва нищо.
Продавачът, чиято обява стои от месеци, бива по-склонен към спокоен разговор за цената. Рядкото предлагане само по себе си не оправдава цената: цената на всеки апартамент идва от блока и ремонта, а не от броя на конкурентите.
Колко квадрата е едностайният в кв. Модерно предградие
45 кв.м е средната площ на обявите около Модерно предградие; на това място отклонението би могло да е немалка, тъй като сградите са броени.
Колкото по-малък е апартаментът, толкова по-скъп е квадратът: €3 453/кв.м до 30 кв.м срещу €2 482/кв.м при 51–60 кв.м в целия град. Ето защо 45 кв.м на по-висока цена на квадрат не е задължително по-лоша сделка.
Спалнята зад плъзгаща врата е трик на новите сгради: планът изглежда като едностаен, а се живее почти като в двустаен. Схемите на строителите в кв. Модерно предградие често показват мебели по по-малък мащаб; нанесете реалните размери на плана.
Какво да гледате в разпределението:
- Височината на тавана: 2,60 м в панела срещу 3 и повече м в старите кооперации; разликата се усеща повече в една стая, отколкото в три.
- На етажа с четири-пет входни врати шумът от стълбището и асансьора се долавя; питайте коя стена е към шахтата.
- Баня с прозорец е изключение в малките жилища; без него аспираторът в банята трябва да тегли и се проверява на огледа.
Едностайните са малко. Ние ги следим вместо вас
Напишете кои квартали ви интересуват, до колко сте готови да платите и дали ще теглите кредит. Получавате кратък списък с актуални едностайни, обявите от собственици са първи, и мнение дали цената е в нормата за района.
- Две минути за попълване
- Отделна кухня или бокс, етаж, тераса
- Отговор до един работен ден
Три купувача, три сметки в кв. Модерно предградие
Една и съща стая, три различни причини да се купи. Цените €90 000, €81 300 и €85 700 са от извадката в кв. Модерно предградие. Наемът в сметките е €400 на месец. Допуснатата лихва е 2,7%.
| Свой дом вместо квартира | Инвеститор | За дете-студент | |
|---|---|---|---|
| Покупна цена | €90 000 | €81 300 | €85 700 |
| Нотариус и Имотен регистър | €700 | €651 | €676 |
| Плащане към банката | €372 за 25 г. | няма | €345 за 15 г. |
| Собствено участие | €9 000 (10%) | €81 300 (100%) | €34 700 (40%) |
| Проверки и банка | €805 | €200 | €655 |
| Мебели и боя | няма | €4 000 | няма |
| Заем | €81 000 | без кредит | €51 000 |
| Какво купуват парите | ≈ 43 кв.м | ≈ 39 кв.м | ≈ 41 кв.м |
| Комисиона (3% вкл. ДДС) | €2 700 | €2 439 | няма |
| Данък към общината | €2 700 | €2 439 | €2 571 |
| Кой продава | агенция | агенция | собственик |
| Кеш до ключа | €15 905 | €91 029 | €38 602 |
€372 на месец срещу €400 наем: вноската печели. Истинската бариера обаче е €15 905 собствени пари в началото.
Нетно €3 710 годишно върху €91 029 вложени: това са 4,1%. В сметката има един празен месец, 10% данък след 10% признати разходи, такса вход €12 месечно и €150 данък сгради и смет, допуснати ориентировъчно.
Родителите дават 40% (€34 700) и теглят €51 000 за 15 години: вноска €345. За пет години следване това са €20 700, от които около €5 927 лихва, а квартира за същото време би струвала €24 000. Ремонт, кашони и хамали не са в таблицата. Ако искате актуални едностайни на такива цени, пуснете заявка.
Без кола в кв. Модерно предградие: доколко е възможно
Метро в кв. Модерно предградие няма, и най-близката линия не е на пешеходно разстояние. Всекидневието се върти около автобусите. Придвижването тук е само с автобус: 10 спирки на картата. Преди огледа погледнете приложението за градски транспорт и вижте коя линия води до работата ви без прекачване.
Нощните линии в София са малко и минават рядко, така че след полунощ прибирането в квартала обикновено е с такси. Велосипедът в антрето на едностаен пречи на всички; мазе или заключено помещение за колела е скрито предимство на блока.
С една кола тук се живее без нерви; паркомясто в обявата е приятен бонус, не задължително условие.
- Засечете пеш пътя до спирката
- Проверете дали има къде да се заключи колело
- Вижте кога минава последният автобус вечер
Месечната карта за градския транспорт е в пъти по-евтина от издръжката на кола, и при първо жилище разликата се усеща всеки месец. Кола карат малцина от квартирантите на едностайни; за повечето спирката стои над гаража в приоритетите.
Редакционна оценка: кв. Модерно предградие
Кв. Модерно предградие през очите на купувач на малко жилище, средно 3,1 точки. Всяка оценка е изчислена от данни. Един признак е празни и не участва в средното.
- Избор на едностайни2
Към момента на извадката пазарът на едностайни в кв. Модерно предградие е 4 обяви. На 4,7 км от центъра търсенето на апартаменти е слабо и предлагането също.
- Наем и доходност5
5 обяви за наем с медиана €400: брутната доходност излиза 5,3% при 4,8% за София. Нетно остава видимо по-малко: данък, такса вход, празни месеци, освежаване между наемателите.
- Тишина и зеленина3,5
Паркове и градинки на картата: 2.
- Цена на квадрат спрямо града5
Ориентирът идва основно от кв. Люлин 9 и е около €2 102 на квадрат. Конкретна обява тук може да се разминава с числото и в двете посоки.
- Лесна препродажба2
Когато дойде време да продавате, ще помогнат активният наемен пазар. Добрият етаж и отделната кухня помагат при препродажба повече от ремонта.
- Метро и градски транспорт2,5
4,7 км до центъра, без метро. Без кола животът тук иска търпение с разписанията.
- Сградите в предлаганетоняма данни
Процент ново строителство от две-три обяви би бил случайно число.
- Магазини и ежедневие1,5
По OpenStreetMap тук има 1 супермаркет и 3 малки магазина и фурни.
Крайният резултат за Модерно предградие е 3,1. Ако трябва да изберем едно: цена на квадрат спрямо града е силното място, магазини и ежедневие е слабото.
Силни места
- По-евтин квадрат от средния (по съседите)
- Брутна доходност 5,3%
Слаби страни
- Пазаруването е далеч
- Много малко обяви за едностаен (4)
- Бавна препродажба, малко купувачи
- Липсват данни за сградите в предлагането
Цифрите са изчислени, не са отзиви. Източниците са обявите и картата на OpenStreetMap, септември 2026.
Наблюдения за купувача на малко жилище в кв. Модерно предградие
Какво може да се каже за едностаен в кв. Модерно предградие, когато обявите почти липсват? Повече, отколкото изглежда.
Едностаен или двустаен
Двустаен тук е около €121 100, едностаен около €90 000. Втората стая струва приблизително €31 000.
Колко носи под наем
Наемът на едностаен в квартала е около €400 месечно (5 обяви). Градската медиана е €480. Доходът от наем се облага с 10% след 10% нормативно признати разходи.
Пазаруване пеша
Супермаркети на картата: 1. Аптеки: 0. Списъкът е по OpenStreetMap, където новите обекти понякога липсват.
Най-евтината оферта
€65 999 е дъното тук, около €1 245 на квадрат. 53 кв.м, 2. етаж от 4, в строеж.
Цените по съседство
Ориентирът за Модерно предградие е сглобен от кв. Люлин 9 (1,1 км). Разстоянието е малко и ориентирът върши работа.
Директно от собственик в кв. Модерно предградие: плюсове и уловки
На малък пазар като Модерно предградие собственикът по-често се оказва местен човек, и обявата се пуска в една агенция или изобщо не излиза.
Най-евтино на квадрат в града пускат строителните фирми (€2 397/кв.м): техните едностайни са предимно на зелено, а цената включва чакането; частните продавачи стоят отгоре с €2 828/кв.м. Без посредник остават ви около €2 700 при €90 хил.; в замяна проверката на документите остава ваша.
Минимум книжа за пряка сделка:
- Данъчната оценка. Данъкът при придобиване се изчислява спрямо по-голямата сума между договорената цена и данъчната оценка.
- Схема на етажа. Сравнете плана с реалността: премахната стена или затворена тераса без книжа става грижа на купувача.
- Какво пише в акта. Помещение с друго предназначение и таванско пространство не са жилище по документи, дори да са обявени като едностаен апартамент.
Чрез заявката получавате подбрани обяви с предимство от собственици и чеклист за проверка на книжата; комисиона не се плаща.
Инвеститор с няколко едностайни апартаменти знае пазара по-добре от вас; тогава сравнението с други обяви е основният ви довод.
Капаните при покупка на едностаен в кв. Модерно предградие
Ето въпросите, които срещаме всяка седмица в офертите за едностайни, и в околните райони. Никое от изброеното не е задължително повод за отказ.
- Застроена срещу чиста площ. Питайте чистата площ по стаи. Разлика от 8–11 кв.м между застроена и чиста при едностаен апартамент е колкото цяла баня.
- „Едностаен апартамент“, който е студио. Офертата казва „1-стаен“, схемата показва друго. Самостоятелната кухня с прозорец е нормата в блоковете отпреди 1990 г. и рядкост в новите сгради.
- Премия за малкия размер. По-малкото жилище е по-скъпо на квадрат: до 30 кв.м медианата в София е €3 453/кв.м, при 51–60 кв.м €2 482/кв.м. Кухнята, банята и антрето стоят горе-долу еднакво при 28 и при 50 кв.м.
- Жилище, което не е празно. Едностайните често се продават с живущ наемател. Договор за наем за повече от година, вписан в Имотния регистър, може да задължава и купувача; уточнете писмено датата на освобождаване.
- Пазар без сравнения. Където няма сравнения, обявената цена е въпрос на надежда. Ориентирът за Модерно предградие е €81 хил.–€107 хил.
- Жилище, което още не съществува. На зелено излиза по-евтино на метър, но давате с месеци и несигурност. Вържете вноските към Акт 14, 15 и 16, не към датите.
Никое от тези неща не е причина да се откажете веднага. Повод е да платите по-ниска цена или да изискате книжа.
Въпроси за едностаен в кв. Модерно предградие
Колко наем взима едностаен в кв. Модерно предградие?
Около €400. Това е медианата на 5 оферти за едностаен под наем тук, под градските €480. Наемателите обикновено са сами хора или двойки без деца. Тристайните в кв. Модерно предградие са с медиана €182 500. Празен месец между наематели сваля годишния доход с около 8%. По OpenStreetMap тук има 10 автобусни спирки. Наемът се облага с 10% данък след 10% нормативно признати разходи. Двустаен в квартала е с медиана €121 100. Обзавеждането вдига наема, но и износването.
Струва ли си евтиният едностаен на първи етаж в кв. Модерно предградие?
Зависи от сградата. Висок партер над магазини е друго нещо от партер на нивото на тротоара. В цяла София 257 от обявите са на партер или първи етаж. От центъра на София Модерно предградие е на около 4,7 км по права линия. Партер с градинка се харесва на хора с куче. Двустаен в кв. Модерно предградие е с медиана €121 100. Жените, които наемат сами, често отказват партер. Тристайните тук са с медиана €182 500. При препродажба ниският етаж ще ви струва същата отстъпка, която сте получили.
Кои книжа са важни, преди да дам капаро за едностаен в кв. Модерно предградие?
Задължителният минимум е четири книжа: акт за собственост, скица от кадастъра, данъчна оценка и справка за тежести. При по-стара сграда проверете дали преустройства като затворена тераса са узаконени. Изяснете дали продавачът е в брак и дали имотът не идва от наследство с още собственици. Зелени площи в кв. Модерно предградие по OpenStreetMap: 2. Ако пуснете „Заявка“, ще ви изпратим актуални оферти, като тези от собственици минават първи.
Как се стига до центъра от Модерно предградие без кола?
Метро наблизо няма. По OpenStreetMap в кв. Модерно предградие има 10 автобусни спирки. До центъра са около 4,7 км. За ежедневно пътуване проверете честотата на линиите сутрин. Тристайните тук са с медиана €182 500. Близостта до метро вдига наема повече, отколкото цената. Двустаен в квартала е с медиана €121 100. Разходете маршрута до спирката в час пик, преди да дадете капаро. Зелени площи тук по OpenStreetMap: 2.
Колко едностайни в кв. Модерно предградие са до €100 000?
В цяла София 289 от 1 123 обяви за едностайни са до €100 хил. За Модерно предградие ориентирът е €90 000. Шансът е добър. Зелени площи в кв. Модерно предградие по OpenStreetMap: 2. Бюджетът трябва да покрие и около 4% разходи по сделката. Двустаен тук е с медиана €121 100. Най-евтините квартали по метър са Обеля, Люлин 10 и Левски Г.
Продават ли се обзаведени едностайни в кв. Модерно предградие?
В града обзаведени са 107 от 1 123 обяви. Обзавеждането рядко се плаща в цената, продавачът просто не иска да го вози. За отдаване е плюс, за живеене често е минус. Съседство: кв. Люлин 9 е само на 1,1 км. Обзаведеният апартамент се отдава по-бързо, но по-бързо и се износва. Двустаен в кв. Модерно предградие е с медиана €121 100. От центъра на София Модерно предградие е на около 4,7 км по права линия.
Как да отделя спалня в едностаен в кв. Модерно предградие?
Лека преграда, която не пипа носещи стени, отделя място за спане и прави „1,5-стаен“. При 45 кв.м в кв. Модерно предградие това обикновено е възможно. Кухня, преместена в стаята, или обединена тераса вече искат проект и книжа. Медианният наем за едностаен тук е €400. Преградата от гипсокартон е най-евтиното решение. Тристайните в квартала са с медиана €182 500. Разстоянието до центъра е приблизително 4,7 км, а по пътя е повече.
Тъмен ли е едностаен с един прозорец на север в кв. Модерно предградие?
При едностайния изложението тежи повече, отколкото при по-голям апартамент, защото прозорците често са само на една фасада. Стая, обърната на север, остава с лампа до обяд и през лятото. Юг, югоизток и запад са сигурните посоки. Зелени площи в кв. Модерно предградие по OpenStreetMap: 2. Светлата стая прави 35 квадрата да изглеждат като 45. Тристайните тук са с медиана €182 500. Попитайте съседите дали отсрещният парцел не чака строеж.
Колко реално ще взема, ако продам едностаен в кв. Модерно предградие?
Обявената цена и реално получената рядко съвпадат. Сделките обикновено приключват с 3–7% по-ниско, тоест около €85 500 при медиана €90 000. От тях извадете и комисиона, ако ползвате агенция. За сравнение, двустайните тук вървят около €121 100. Отдаденият апартамент се продава по-трудно, огледите с наемател вътре рядко вървят добре. Едностаен под наем в кв. Модерно предградие се обявява около €400 на месец. Тристайните тук са с медиана €182 500.
Близките райони и цените им
За един човек пътят до работа тежи повече от квартала. Ето районите около Модерно предградие с медианата на квадрат за едностаен.
- кв. Обеля€1 861/кв.м
- кв. Връбница 1≈ €119 хил.
- кв. Люлин 1€2 444/кв.м
- кв. Суходол≈ €99 хил.
- кв. Филиповци≈ €101 хил.
- кв. Люлин 9€2 177/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Още места за сравнение
Наръчници за купувача
Подбор на едностайни за кв. Модерно предградие
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Може и само по имейл
- Цената на кв.м спрямо района
- Кои документи да поискате
Как смятаме: медиана на обявените цени, като взимаме обявите от съседните райони, докато станат поне 15; площта е тази от обявата, а в новото строителство тя почти винаги е застроена с общите части. Подробности в методологията. Проверено: 30 септември 2026 г.